有些事情，過段時間才看得更清楚。比如1998年停止福利分房，推行住房商品化，對于房地產(chǎn)行業(yè)的重大價值，對于我國經(jīng)濟和居民生活的歷史意義，2004年后才清晰顯現(xiàn)出來。
那么，現(xiàn)在回頭看，2016年以來的這輪房地產(chǎn)調(diào)控，與過往調(diào)控最大的不同，表現(xiàn)在哪里？
有人會說是，調(diào)控手段更全面更嚴厲，調(diào)控范圍更廣，但這只是量的擴大和積累；還有人可能會說是，終于建立了房地產(chǎn)長效機制，但這只是結(jié)果的呈現(xiàn)?；诒容^，我個人認為，是強調(diào)“租售并舉”，把租賃放在了與買賣同樣重要的位置。
2016年、2017年，中央和地方陸續(xù)出臺了一系列鼓勵發(fā)展住房租賃的政策。金融機構(gòu)也投入了較多資源。但就結(jié)果而論，過去四年只有一棵樹上結(jié)出了顯而易見的“果子”，那就是長租公寓。生長已是不易，卻因為某品牌公寓爆發(fā)的危機而引發(fā)人們對該細分行業(yè)前景的擔憂。
但某個枝杈的折斷，不能由此否定整片森林的寬闊。2020年12月舉行的中央經(jīng)濟工作會議以前所未有的濃重筆墨，為住房租賃指出了明確的發(fā)展方向。隨后召開的全國住建工作會議對此進行了部署。
頂層設(shè)計之下，我個人覺得住房租賃最重要的有兩個方面，一是金融支持，二是運營管理。
金融支持的信號已經(jīng)發(fā)出。2021年1月4日上午以視頻形式召開的2021年中國人民銀行工作會議要求，落實房地產(chǎn)長效機制，實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，完善金融支持住房租賃政策體系。
早前幾天，2020年12月31日，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，要求對銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款進行集中管理，分五個檔次對銀行的涉房貸款和個人住房貸款占比分別設(shè)定了最高上限。
但央行特別強調(diào)，為支持大力發(fā)展住房租賃市場，住房租賃有關(guān)貸款暫不納入房地產(chǎn)貸款占比計算。央行還透露，正會同相關(guān)部門研究制定住房租賃金融業(yè)務(wù)有關(guān)意見，并建立相應(yīng)統(tǒng)計制度，屆時對于符合定義的住房租賃有關(guān)貸款，將不納入集中度管理統(tǒng)計范圍。
用通俗的話說，這相當于金融機構(gòu)單辟一大塊資源，用于支持住房租賃。我們常說，房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，其細分領(lǐng)域的住房租賃也是。無論是重新拿地建租賃住房，還是收購、改造其他建筑物建租賃住房，所需資金都是巨大的。在對涉房貸款和個人住房貸款劃定紅線的同時，允許銀行的住房租賃貸款單列，是監(jiān)管部門給這一細分行業(yè)送來的最好新年禮物。我相信，部分涉房貸款和個人住房貸款指標超標的銀行，會有動力將壓降的貸款資源向住房租賃傾斜。
但這還不夠。2016年以來的這幾年，金融機構(gòu)對住房租賃是很支持的，ABS也發(fā)了不少。好項目要拿到貸款并不太難。但制約住房租賃發(fā)展的一個主要原因，是成本太高，其中包括資金成本。市場化的長租公寓運營機構(gòu)，至今還沒有盈利的。
盡快推出REITs，是降低住房租賃資金成本的有效措施。這個問題，業(yè)內(nèi)呼吁很多年了。我希望央行等部門在制定完善住房租賃金融業(yè)務(wù)有關(guān)意見時，能實現(xiàn)REITs的真正突破，而不只是靴子響，并希望住建部牽頭制定的《住房租賃條例》也有相關(guān)條文。
如果說資金來源及其成本是住房租賃的“上游”，那么，運營管理就是它的“下游”。至于建設(shè)環(huán)節(jié)的“中游”，我并不擔心，無非是速度快慢而已。
市場化的長租公寓運營機構(gòu)，其運營管理不必操心。某品牌公寓爆雷，問題并不是出在運營管理上，根子還是資金。我重點講的是公共租賃住房的運營管理。
公租房的運營管理，必須向前端延伸。其一，地方政府要有計劃。在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，制定并向社會公布租賃住房的年度計劃，讓無房的居民心中有數(shù)。其二，要舍得。無論是地價還是稅費，地方政府對公租房是要切切實實讓利的。這方面，要汲取1998年至2003年那幾年經(jīng)濟適用住房的教訓，只有計劃，難見落實。后來連計劃也沒有了。
然后才是后端，管理。最重要的是分配和退出機制。從經(jīng)濟適用房開始，政府部門在保障性住房的分配方面已經(jīng)積累了不少經(jīng)驗。難點仍然是，管理成本偏高，分配和退出的機制不夠完善。但大數(shù)據(jù)時代的到來，為解決這一痛點，找到了路徑，那就是，數(shù)字化管理。
到2021年的今天，個人年收入多少，家庭年收入又是多少，家庭住房情況如何，政府部門可以掌握得很清楚。公租房是價值量很高的公共財富，地方政府可以也應(yīng)該花點精力在這一領(lǐng)域建立起高效透明的數(shù)字化管理體系。屆時，你有沒有資格申請公租房，什么時候退出，應(yīng)退卻不退會遭遇怎樣的懲罰，個人心中有數(shù)，政府手里有術(shù)。
回到前面。中央經(jīng)濟工作會議提出大力發(fā)展租賃住房的一個初衷，是著眼于解決大城市突出的住房問題。我們都知道，“突出”的一個表征，就是房價太高，以年輕人為代表的中低收入群體買不起房。在買得起房子之前，有合適的質(zhì)價相符的房子可以租住，也是居住解決之道。如果在金融支持和運營管理方面，有更完善更切實的舉措，長租公寓和公租房，就會迎來一個爆發(fā)性增長的時期。
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