2021年1月1日起，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》（簡(jiǎn)稱“《通知》”）正式開始實(shí)施，將分五檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款余額占比和個(gè)人住房貸款余額占比上限，其中個(gè)人住房貸款占比上限最高不超32.5%。

聽(tīng)聞上述政策，近日正準(zhǔn)備買房的徐先生有一些擔(dān)心：在《通知》劃定的“紅線”之下，銀行會(huì)不會(huì)收緊個(gè)人住房貸款額度？一般來(lái)說(shuō)，無(wú)論買新房還是二手房，都是在選房后和開發(fā)商或業(yè)主簽訂購(gòu)房合同，在交完首付之后再去申請(qǐng)銀行貸款，假設(shè)他簽訂購(gòu)房合同、交了首付后，最終房貸批不下來(lái)，該怎么辦呢？首付還能要回嗎？

解答：

首先需明確的是，就政策影響來(lái)看，此次《通知》的著眼點(diǎn)是降低和防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于短期市場(chǎng)不會(huì)造成大的影響。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，其一，政策設(shè)置的額度比例與當(dāng)前的情況基本符合；其二，政策還設(shè)定了過(guò)渡期，讓銀行和貸款主體有足夠的時(shí)間平穩(wěn)調(diào)整，避免過(guò)大變動(dòng)。

所以，徐先生不必過(guò)分擔(dān)心上述房貸新規(guī)會(huì)影響到個(gè)人住房貸款的審批。不過(guò)，確實(shí)會(huì)有一些因素造成房貸批不下來(lái)，從而引起首付、定金等糾紛，作為購(gòu)房者需提前了解。北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部專業(yè)人士表示，導(dǎo)致房貸批不下來(lái)的原因，主要有兩種情況：一是購(gòu)房者所購(gòu)買的房屋不符合貸款規(guī)定，二是購(gòu)房者自身的資質(zhì)和條件不滿足貸款要求。

具體來(lái)看，按照相關(guān)規(guī)定，沒(méi)有房產(chǎn)證、土地證的房子（比如小產(chǎn)權(quán)房）、未滿五年的經(jīng)適房、房齡過(guò)大的房子等均不能申請(qǐng)貸款。而從買房人資質(zhì)條件方面來(lái)看，不具備購(gòu)房資格、個(gè)人信用資質(zhì)較差、貸款材料不完整或不真實(shí)、個(gè)人收入與月供不匹配、按揭貸款人年齡過(guò)大等，也都有可能會(huì)導(dǎo)致房貸被銀行“拒簽”。

那么，萬(wàn)一發(fā)生了徐先生所擔(dān)心的情況——交了首付以后，房貸批不下來(lái)，又該如何應(yīng)對(duì)呢？

上述專業(yè)人士表示，需分情況來(lái)看，如果是因?yàn)榉课莶缓弦?guī)而無(wú)法申請(qǐng)貸款，那么購(gòu)房者是無(wú)責(zé)一方，可以和開發(fā)商或業(yè)主協(xié)商，要求退回首付和定金；如果是政策突然的變化導(dǎo)致貸款批不下來(lái)，雙方均無(wú)責(zé)，購(gòu)房者也可以和開發(fā)商或業(yè)主協(xié)商，要求返還首付和定金；而如果是購(gòu)房者資質(zhì)條件問(wèn)題最終導(dǎo)致銀行拒貸，購(gòu)房者通常需承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任，通常開發(fā)商會(huì)提前審核購(gòu)房者資質(zhì)，所以此類情況較少出現(xiàn)。

此外，從防范上述糾紛的角度出發(fā)，購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，最好與開發(fā)商或業(yè)主提前約定好“若是貸款不能辦理”的后續(xù)解決措施。