中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議12月16日至18日在北京舉行。在部署明年重點(diǎn)工作時(shí)，會(huì)議用了較大篇幅提及房地產(chǎn)。

會(huì)議指出，明年要解決好大城市住房突出問(wèn)題。住房問(wèn)題關(guān)系民生福祉。要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因地制宜、多策并舉，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

會(huì)議還指出，要高度重視保障性租賃住房建設(shè)，加快完善長(zhǎng)租房政策，逐步使租購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)。土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜，單列租賃住房用地計(jì)劃，探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房，國(guó)有和民營(yíng)企業(yè)都要發(fā)揮功能作用。要降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，整頓租賃市場(chǎng)秩序，規(guī)范市場(chǎng)行為，對(duì)租金水平進(jìn)行合理調(diào)控。

這是近幾年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中，對(duì)房地產(chǎn)著墨最多的一次。

其中，除繼續(xù)強(qiáng)調(diào)“房住不炒”外，會(huì)議首次專門關(guān)注大城市住房問(wèn)題，并對(duì)租賃市場(chǎng)的監(jiān)管進(jìn)行了全面部署。結(jié)合近期的市場(chǎng)變化來(lái)看，這兩項(xiàng)工作的提出頗有針對(duì)性，也將成為值得關(guān)注的政策亮點(diǎn)。

過(guò)去幾年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)連續(xù)保持高位運(yùn)行，但樓市調(diào)控的豐富性與靈活性也在不斷加強(qiáng)，這也保證了市場(chǎng)能夠在快速發(fā)展中保持平穩(wěn)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，市場(chǎng)已逐漸習(xí)慣“與調(diào)控為伍”，穩(wěn)定和規(guī)范將成為未來(lái)的主旋律。

韌性與亂象

受新冠疫情的影響，今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出先抑后揚(yáng)的走勢(shì)。

今年1-2月，全國(guó)商品房銷售規(guī)模一度下滑接近四成。從二季度開始，隨著疫情逐步得到控制，以及寬松貨幣政策的實(shí)施，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回暖。

到今年8月，全國(guó)商品房累計(jì)銷售額首度超過(guò)去年同期。今年前11月，全國(guó)商品房累計(jì)銷售額和銷售面積兩項(xiàng)指標(biāo)首次雙雙正增長(zhǎng)。其中，商品房銷售面積150834萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.3%；商品房銷售額14.9萬(wàn)億元，增長(zhǎng)7.2%。

多數(shù)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，在這種韌性下，今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易規(guī)模將超過(guò)去年的水平，并維持在歷史高點(diǎn)。

銷售額的快速回升，主要有兩個(gè)原因。按照中原地產(chǎn)首席分析師張大偉的觀點(diǎn)，前期市場(chǎng)的快速升溫，主要在于疫情壓抑的需求集中釋放，其中，寬松的貨幣環(huán)境刺激了需求釋放的過(guò)程。

后期市場(chǎng)能夠延續(xù)熱度，則源自另一項(xiàng)政策的刺激。今年8月，以“三條紅線”為代表的房地產(chǎn)金融審慎管理政策開始推出。出于去杠桿的目的，不少房企選擇以讓利的方式刺激銷售，使得市場(chǎng)熱度又從9月延續(xù)至今。

但在此過(guò)程中，一些亂象也不可避免地出現(xiàn)。

今年第二季度，部分熱點(diǎn)城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的現(xiàn)象。由于一二手房?jī)r(jià)“倒掛”，一些新房項(xiàng)目開盤時(shí)受到熱捧，并使得恐慌情緒在一定程度上蔓延。同時(shí)，部分二手房源的掛牌價(jià)提升，也推升了交易價(jià)格。

因此，從7月開始，監(jiān)管層和各地方政府頻繁出臺(tái)調(diào)控政策，加之貨幣政策從寬松變?yōu)橹行裕袌?chǎng)很快出現(xiàn)降溫。根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，今年7月至11月，各地出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策的次數(shù)分別為32次、32次、35次、22次、33次。

到年末，房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現(xiàn)“價(jià)穩(wěn)量升”的平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，但一些熱點(diǎn)城市仍然偶有“火花”。比如，深圳一度出現(xiàn)投資氛圍濃厚的現(xiàn)象，廣州的二手房?jī)r(jià)漲幅則在11月領(lǐng)跑70大中城市。

租賃市場(chǎng)的“強(qiáng)管控”時(shí)代

事實(shí)上，年末的樓市調(diào)控頻率并未下降，規(guī)格反而再度提升。11月4日出臺(tái)的《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》中提到，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，租購(gòu)并舉、因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

12月3日，中共中央政治局常委、國(guó)務(wù)院副總理韓正在住建部召開座談會(huì)，強(qiáng)調(diào)“房住不炒”。12月11日召開的中央政治局會(huì)議表示，“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。

此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再提“房住不炒”，被認(rèn)為是現(xiàn)有調(diào)控基調(diào)的延續(xù)。這也是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議連續(xù)三年提及“房住不炒”。

張大偉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，這說(shuō)明未來(lái)樓市政策將繼續(xù)打擊投資投機(jī)，保護(hù)真實(shí)的居住需求。監(jiān)管層賦予各地“因地制宜”的靈活性，即便政策有所微調(diào)，也會(huì)向著有利于剛需的方向。

此外，會(huì)議首次明確提出，“要解決好大城市住房突出問(wèn)題”。貝殼研究院首席分析師許小樂(lè)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，2020年在貨幣政策寬松背景下，資金不可避免地外溢到房地產(chǎn)市場(chǎng)，大城市更是成為資金趨之若鶩的“高點(diǎn)”。大城市住房供需矛盾大，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲會(huì)在一定程度上對(duì)人口流入形成阻滯作用，不利于城市發(fā)展，所以監(jiān)管層將解決大城市住房問(wèn)題提升到重要戰(zhàn)略地位上來(lái)。

他認(rèn)為，解決大城市住房問(wèn)題也要注重“因地制宜、多策并舉”?？偨Y(jié)2020年下半年以來(lái)多地的調(diào)控經(jīng)驗(yàn)，政策將不僅對(duì)需求端進(jìn)行限制，也會(huì)通過(guò)增加住宅用地供應(yīng)，建設(shè)人才房、租賃房等供給端的手段，以及促進(jìn)區(qū)域協(xié)同發(fā)展等政策，來(lái)平抑市場(chǎng)波動(dòng)。

多數(shù)受訪者認(rèn)為，經(jīng)過(guò)多年的實(shí)踐，如今的樓市調(diào)控“組合拳”手段豐富多樣，政策部門對(duì)市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)能力和感知力更加敏銳，操作也更為從容。在現(xiàn)有的政策框架下，房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)維持平穩(wěn)運(yùn)行，量?jī)r(jià)不會(huì)有大幅波動(dòng)。

值得注意的是，此次會(huì)議還用168個(gè)字的“篇幅”，專門提及租賃市場(chǎng)。

在租購(gòu)并舉的政策導(dǎo)向下，近些年租賃市場(chǎng)發(fā)展迅速。但由于惡性競(jìng)爭(zhēng)、監(jiān)管缺位等原因，租賃市場(chǎng)亂象頻發(fā)，近兩年來(lái)，部分長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商出現(xiàn)資金鏈斷裂，甚至跑路，蛋殼、自如等頭部運(yùn)營(yíng)商也一度被曝出糾紛。房東、租客、金融機(jī)構(gòu)、從業(yè)人員等多方權(quán)益受到損害，社會(huì)影響較大。

會(huì)議提出整頓租賃市場(chǎng)秩序，規(guī)范市場(chǎng)行為，并涉及對(duì)租金水平的調(diào)控。管控之細(xì)致，為以往所少見。有從業(yè)者向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，租賃市場(chǎng)的“強(qiáng)管控”時(shí)代即將到來(lái)，租賃行業(yè)有望逐漸告別“野蠻生長(zhǎng)”的時(shí)代。

但與此同時(shí)，會(huì)議還提出通過(guò)多渠道加強(qiáng)租賃房源的供應(yīng)，并再次強(qiáng)調(diào)租購(gòu)?fù)瑱?quán)，這又被理解為一種利好。

許小樂(lè)認(rèn)為，監(jiān)管層對(duì)租賃市場(chǎng)仍持正面支持的態(tài)度，未來(lái)租賃市場(chǎng)的監(jiān)管將制度化、常態(tài)化。一是對(duì)于租賃機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)監(jiān)管將進(jìn)一步加強(qiáng)，特別是對(duì)于經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的管控，加強(qiáng)事前、事中和事后監(jiān)管；二是培育與規(guī)范并行，包括對(duì)于租賃企業(yè)的財(cái)稅支持以及經(jīng)營(yíng)行為規(guī)范；三是對(duì)于租金水平的指導(dǎo)價(jià)格與管理，防止租金水平過(guò)快上漲，影響居民的可支付能力。