珠海國資委控股的房地產(chǎn)綜合服務(wù)提供商深圳世聯(lián)行集團股份有限公司(世聯(lián)行，002285.SZ)1月11日就股權(quán)轉(zhuǎn)讓全資子公司深圳世聯(lián)集房資產(chǎn)管理有限公司及受讓孫公司股權(quán)一事，回復(fù)深圳證券交易所出售原因是為了實現(xiàn)公寓管理業(yè)務(wù)向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型。
自去年7月，珠海國資委旗下珠海大橫琴集團有限公司控股世聯(lián)行之后，接連剝離世聯(lián)行業(yè)務(wù)虧損小貸業(yè)務(wù)和長租公寓業(yè)務(wù)。
世聯(lián)行表示，2020年借著引入國有法人股東的契機，該公司啟動了新一輪的發(fā)展戰(zhàn)略，明確了構(gòu)建“大交易+大資管”雙核協(xié)同發(fā)展的業(yè)務(wù)體系。“大資管”業(yè)務(wù)重新回到輕資產(chǎn)專業(yè)服務(wù)能力上，其中公寓管理業(yè)務(wù)從中資產(chǎn)模式為主，轉(zhuǎn)為聚焦到輕資產(chǎn)模式。
長租公寓超過八成項目為中資產(chǎn)模式
根據(jù)2020年12月30日公告，世聯(lián)行擬與全資子公司世聯(lián)集房、寧波江北華燕智輝實業(yè)投資合伙企業(yè)（有限合伙）簽署《關(guān)于轉(zhuǎn)讓深圳世聯(lián)集房資產(chǎn)管理有限公司股權(quán)之股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，世聯(lián)行擬向華燕智輝轉(zhuǎn)讓其持有的完成資產(chǎn)重組后世聯(lián)集房100%的股權(quán)及對應(yīng)的所有權(quán)益，目標(biāo)權(quán)益的轉(zhuǎn)讓價格為5.3億元。
世聯(lián)集房是世聯(lián)行主募集資金投資項目“長租公寓建設(shè)項目”的實施主體。
世聯(lián)行控股股東珠海大橫琴集團有限公司的全資子公司珠海大橫琴創(chuàng)新發(fā)展有限公司（作為優(yōu)先級有限合伙人，以下簡稱“大橫琴創(chuàng)新”）擬與華燕智輝（作為普通合伙人）及其他有限合伙人（作為劣后級有限合伙人）共同設(shè)立珠海橫琴華琴實業(yè)投資合伙企業(yè)（有限合伙），作為承接華燕智輝在《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》項下全部權(quán)利、義務(wù)的主體。其中，大橫琴創(chuàng)新認(rèn)繳前述主體49.5%的出資份額。
世聯(lián)行表示，整個市場還處于初步發(fā)展階段，行業(yè)集中度低，綜合成本較高，尤其是重資產(chǎn)和中資產(chǎn)模式。從2015年末開始在經(jīng)濟相對發(fā)達(dá)、租賃需求旺盛的一二線城市，采用以中資產(chǎn)模式為主部署公寓業(yè)務(wù)。截至2020年12月，在管項目約140個，約82%的項目為中資產(chǎn)模式，剩下的除了幾個項目為重資產(chǎn)模式外，其他均為輕資產(chǎn)模式。
自該公司開展公寓業(yè)務(wù)以來，中資產(chǎn)模式快速實現(xiàn)了規(guī)?；l(fā)展，構(gòu)建了該公司在集中式長租公寓行業(yè)的競爭優(yōu)勢；但中資產(chǎn)模式前期需要投入大量的資本、回收期長，在目前市場環(huán)境下，對整體經(jīng)營帶來一定壓力。
截至2020年9月30日，世聯(lián)集房總資產(chǎn)為10.22億元，凈資產(chǎn)為-10.35萬元；2020年前三季度世聯(lián)集房業(yè)務(wù)收入4.4億元，凈虧損2.089億元。
目前，市場上公寓業(yè)務(wù)的運營模式主要包括“持有-運營”（重資產(chǎn)模式）、“租賃-運營”（中資產(chǎn)模式）以及“委托運營”（輕資產(chǎn)模式）三種模式。
“持有-運營”模式即通過自建開發(fā)或者外購的物業(yè)，打造公寓產(chǎn)品提供出租運營服務(wù)；“租賃-運營”模式 即通過租賃取得物業(yè)的管理權(quán)(通常為整棟，或整棟中的幾層)，經(jīng)過標(biāo)準(zhǔn)化改造或裝修后，統(tǒng)一出租管理的一種模式；“委托運營”模式即受托方為委托方持有或者租賃的物業(yè)提供運營管理服務(wù)（不需要改造裝修投入），從而收取一定服務(wù)費的模式。
各市場主體依據(jù)自身資源和行業(yè)背景的不同，選擇不同的運營模式，其中 重資產(chǎn)模式以政府、開發(fā)商、基金公司等主體為主，中資產(chǎn)模式以及輕資產(chǎn)模式以服務(wù)商為主 。
此次出售世聯(lián)集房股權(quán)的同時又受讓世聯(lián)集房43家子公司股權(quán)，是為了實現(xiàn)公寓管理業(yè)務(wù)向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型這一戰(zhàn)略目的。
受讓的世聯(lián)集房43家子公司中，23家公司為已解約項目的公司（無項目），7家公司為尚未營業(yè)公司，剩余13家公司為在運營項目公司，共含25個項目，主要為輕資產(chǎn)模式公寓項目，其余少部分為酒店短租運營項目、自有產(chǎn)權(quán)物業(yè)項目等。
魔方接手？
值得注意的是，這筆交易中除了有大橫琴兜底，還有另一長租公寓運營商魔方公寓的身影。
魔方公寓是魔方（中國）生活服務(wù)集團在中國境內(nèi)的全資公司，業(yè)務(wù)覆蓋北上廣深等20個主要城市。
優(yōu)先級合伙人大橫琴創(chuàng)新持有49.5%股權(quán)的華琴實業(yè)，合伙人之中還有南京魔方佳弘公寓管理有限公司，持有華琴實業(yè)18.5%股權(quán)。南京魔方的投資資金主要來源于其母公司魔方（中國）投資有限公司。魔方（中國）投資有限公司注冊資本33,697.3235萬美元，實繳資本14,075.9593萬美元。截至2020年9月30日，魔方（中國）投資有限公司的凈資產(chǎn)為7.58億元。
根據(jù)公告，南京魔方2019年度、2020年截至9月均無營業(yè)收入，且凈利潤分別虧損2748.2元和976.31元。
另一由華平投資控股的燕鷺（上海）股權(quán)投資基金合伙企業(yè)（有限合伙）中，魔方中國持股28.78%。燕鷺上海2020年截至9月份，無營業(yè)收入，虧損35.95萬元。
業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，或許真正買入世聯(lián)行長租公寓項目的是魔方中國。公告披露南京魔方和燕鷺上海都是劣后級合伙人。優(yōu)先級合伙人是風(fēng)險厭惡型，需要保障本金以及相對較低的固定收益率，其本金的保障實質(zhì)上由劣后級合伙人承擔(dān)。而劣后級合伙人正好相反，屬于風(fēng)險愛好型，期望利用較少的資金在項目投資中獲得較大的收益，同時也承擔(dān)著較大的投資風(fēng)險。
截至1月11日，世聯(lián)行收于4.56元/股，跌幅3.8%。
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