曾經(jīng)寄望在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域施展抱負(fù)的深圳世聯(lián)行集團(tuán)股份有限公司（下稱“世聯(lián)行”，002285.SZ），近日開(kāi)始從“租賃-運(yùn)營(yíng)”（中資產(chǎn)模式）轉(zhuǎn)向“委托運(yùn)營(yíng)”（輕資產(chǎn)模式）模式。

長(zhǎng)租公寓已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)新的階段。未來(lái)的住房租賃市場(chǎng)被認(rèn)為是一個(gè)立體感十足的大生態(tài)，也就是所謂的“多主體供給、多渠道參與”。長(zhǎng)租公寓歷經(jīng)跑馬圈地的規(guī)模擴(kuò)張、爆雷的財(cái)務(wù)危機(jī)洗牌時(shí)期，接下來(lái)更多比拼的是運(yùn)營(yíng)和服務(wù)，提升出租率和坪效才是根本。

從中資產(chǎn)轉(zhuǎn)為輕資產(chǎn)

布局長(zhǎng)租公寓五年有余，世聯(lián)行對(duì)這一業(yè)務(wù)有了新思考。

世聯(lián)行披露《關(guān)于處置部分募集資金投資項(xiàng)目暨出售全資子公司股權(quán)暨關(guān)聯(lián)交易的公告》（下稱“《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》”）稱，公司擬與全資子公司深圳世聯(lián)集房資產(chǎn)管理有限公司(下稱“世聯(lián)集房”）、寧波江北華燕智輝實(shí)業(yè)投資合伙企業(yè)（有限合伙）（下稱“華燕智輝”）簽署《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，擬作價(jià)5.3億元向華燕智輝轉(zhuǎn)讓完成資產(chǎn)重組后的世聯(lián)集房100%股權(quán)及對(duì)應(yīng)的所有權(quán)益。

但同時(shí)，前述《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》簽署日起七個(gè)工作日內(nèi)，世聯(lián)行擬作價(jià)2.19億元受讓世聯(lián)集房控制下的43家子公司股權(quán)。

世聯(lián)集房的核心業(yè)務(wù)，便是世聯(lián)紅璞公寓。

世聯(lián)行從2015年末開(kāi)始在經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)、租賃需求旺盛的一二線城市，采用以中資產(chǎn)模式為主部署公寓業(yè)務(wù)。

截至2020年12月，世聯(lián)行在管公寓項(xiàng)目約140個(gè)，約82%的項(xiàng)目為中資產(chǎn)模式，剩下的除了幾個(gè)項(xiàng)目為重資產(chǎn)模式外，其他均為輕資產(chǎn)模式。

世聯(lián)行表示，自公司開(kāi)展公寓業(yè)務(wù)以來(lái)，中資產(chǎn)模式幫助其實(shí)現(xiàn)了快速的規(guī)?；l(fā)展，使其在幾年內(nèi)打造了一支專業(yè)的服務(wù)團(tuán)隊(duì)，建立了一套完整的運(yùn)營(yíng)管理系統(tǒng)平臺(tái)，塑造了良好的品牌口碑，構(gòu)建了其在集中式長(zhǎng)租公寓行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

但同時(shí)，因?yàn)橹匈Y產(chǎn)模式前期需要投入大量的資本、回收期長(zhǎng)，在目前市場(chǎng)環(huán)境下，對(duì)整體經(jīng)營(yíng)帶來(lái)一定壓力。

世聯(lián)行稱本次出售世聯(lián)集房股權(quán)的同時(shí)又受讓世聯(lián)集房43家子公司股權(quán)，是為了實(shí)現(xiàn)公寓管理業(yè)務(wù)向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型這一戰(zhàn)略目的。

完成資產(chǎn)重組后的世聯(lián)集房所持有的業(yè)務(wù)均為中資產(chǎn)模式的長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)，受讓的世聯(lián)集房43家子公司中，23家公司為已解約項(xiàng)目的公司（無(wú)項(xiàng)目），7家公司為尚未營(yíng)業(yè)公司，剩余13家公司為在運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目公司，共含25個(gè)項(xiàng)目，主要為輕資產(chǎn)模式公寓項(xiàng)目，其余少部分為酒店短租運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目、自有產(chǎn)權(quán)物業(yè)項(xiàng)目等。

此次交易的簽約對(duì)手方為華燕智輝，實(shí)際承接主體為珠海橫琴華琴實(shí)業(yè)投資合伙企業(yè)（有限合伙）（下稱“華琴實(shí)業(yè)”）。世聯(lián)行也相應(yīng)披露了華琴實(shí)業(yè)各投資人情況，其中便包括認(rèn)繳比例18.5%的南京魔方佳弘公寓管理有限公司（下稱“南京魔方”）。

值得一提的是，南京魔方的投資資金主要來(lái)源于其母公司魔方（中國(guó)）投資有限公司（下稱“魔方”）。魔方是以輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)為主的公寓服務(wù)運(yùn)營(yíng)商，且主要分布在一二線城市CBD及大型園區(qū)周邊地段，與世聯(lián)集房的業(yè)務(wù)地段分布地類似。這也引起部分券商猜測(cè)世聯(lián)行后續(xù)將在輕資產(chǎn)長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域發(fā)力并非虛幻的資本故事。

這也不過(guò)是長(zhǎng)租公寓發(fā)展參差不齊狀況的冰山一角。

樂(lè)乎公寓集團(tuán)創(chuàng)始人CEO 羅意對(duì)此表示，中資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式受周期影響較大，如果在下行周期承租物業(yè)，且裝配、運(yùn)營(yíng)成本可控，盈利能力還是有指望的。但如果反過(guò)來(lái)，則模式容錯(cuò)度很低。輕資產(chǎn)機(jī)構(gòu)總體來(lái)講風(fēng)險(xiǎn)較小，但營(yíng)收和利潤(rùn)的增長(zhǎng)處于線性狀態(tài)，在主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)不能抵消中后臺(tái)成本之前，會(huì)長(zhǎng)期面臨財(cái)務(wù)壓力。

盈利艱難

陳勁松早在2016年就提出了“年內(nèi)10萬(wàn)間，2020年達(dá)到50萬(wàn)-60萬(wàn)間，長(zhǎng)遠(yuǎn)看要做100萬(wàn)間”的目標(biāo)。他認(rèn)為，當(dāng)簽約規(guī)模達(dá)到10萬(wàn)間后，過(guò)了2018年紅璞公寓就能實(shí)現(xiàn)盈利。

回看世聯(lián)行進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓的這六年，世聯(lián)集房整體經(jīng)營(yíng)狀況難言樂(lè)觀。截至2020年9月30日，世聯(lián)集房?jī)糍Y產(chǎn)錄得-10.4億元；2020年前三季度世聯(lián)集房?jī)籼潛p2.1億元。

盡管背靠政策東風(fēng)，租賃市場(chǎng)前景廣闊，但不賺錢是行業(yè)內(nèi)普遍現(xiàn)象。

目前，市場(chǎng)上公寓業(yè)務(wù)的運(yùn)營(yíng)模式主要包括 “持有-運(yùn)營(yíng)”（重資產(chǎn)模式）、“租賃-運(yùn)營(yíng)”（中資產(chǎn)模式）以及“委托運(yùn)營(yíng)”（輕資產(chǎn)模式）三種模式。

以萬(wàn)科、碧桂園（02007.HK）等依托的 “持有-運(yùn)營(yíng)”（重資產(chǎn)模式）來(lái)看，從2016年開(kāi)始組建長(zhǎng)租公寓“冠寓”團(tuán)隊(duì)的龍湖地產(chǎn)（00960.HK），曾“提到2020年，希望在長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)做到前三名”，它目前也處于微盈利狀態(tài)。

萬(wàn)科無(wú)疑是長(zhǎng)租公寓的先行者之一。據(jù)萬(wàn)科2020年中期報(bào)顯示，公司租賃住宅業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入 10.5 億元。公司在 33 個(gè)城市累計(jì)開(kāi)業(yè)泊寓 12.73 萬(wàn)間，已開(kāi)業(yè)項(xiàng)目整體出租率為 88%，成熟期項(xiàng)目（開(kāi)業(yè)半年及以上）的出租率為 93.7%。

但是，萬(wàn)科的“萬(wàn)村計(jì)劃”早已暫停拓展新房源。萬(wàn)科總裁兼首席執(zhí)行官祝九勝等數(shù)位高層人士幾乎都坦言，長(zhǎng)租公寓賺錢很難。

近一年來(lái)，以蛋殼、自如等為代表的中資產(chǎn)或者輕資產(chǎn)模式運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)租公寓更是頻頻陷入投訴泥淖。

已上市的長(zhǎng)租公寓品牌，無(wú)一例外都在虧損。諸如，青客公寓2017-2019財(cái)年分別錄得虧損2.45億元、4.99億元、4.98億元。

究其根源，行業(yè)高收低租、短債長(zhǎng)投的運(yùn)作模式，需要借助規(guī)模擴(kuò)張、租客擴(kuò)張、租金上漲助推，才有望持續(xù)良性運(yùn)作。但凡遭遇租賃市場(chǎng)下行，租金上漲無(wú)法持續(xù)、租客減少、房間空置率增多等，便會(huì)產(chǎn)生平臺(tái)與業(yè)主、租客之間的利益博弈，引發(fā)各種風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)于長(zhǎng)租公寓的盈利情況，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮早前的表態(tài)似乎能部分代表市場(chǎng)的真實(shí)情況。“從回報(bào)率來(lái)說(shuō)，我們能夠達(dá)到1%-2%的回報(bào)率，就已經(jīng)很滿意了。”

一位不愿具名的租賃領(lǐng)域負(fù)責(zé)人士向第一財(cái)經(jīng)記者分享道，長(zhǎng)租公寓的回報(bào)率僅為1%-3%，一線城市普遍低于2%，而目前長(zhǎng)租業(yè)務(wù)的融資利率普遍在5%以上，屬于“掙慢錢”且風(fēng)險(xiǎn)不低的行業(yè)。

房?jī)r(jià)、地價(jià)、融資成本都偏高，租金收入則偏低，在這一矛盾的持續(xù)作用下，不斷有小的長(zhǎng)租公寓企業(yè)在近一年來(lái)被洗牌出局。

“在‘三道’紅線、央行與銀保監(jiān)會(huì)分檔設(shè)置金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)貸款余額占比和個(gè)人住房貸款余額占比兩個(gè)上限背景下，整個(gè)外部的融資環(huán)境是趨緊的，資金面緊張的房企、投資者只會(huì)加快退出‘掙慢錢’的長(zhǎng)租公寓。”上述負(fù)責(zé)人士表示，心態(tài)從容的長(zhǎng)線布局者有望歷經(jīng)盈利難困境，實(shí)力進(jìn)一步壯大。

房企的戰(zhàn)略布局“算盤”

既然賺錢難，房企緣何如此高度關(guān)注長(zhǎng)租公寓？

目前TOP30的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商中至少已有三分之一進(jìn)入租房市場(chǎng)。包括碧桂園、萬(wàn)科、龍湖、保利地產(chǎn)(600048.SH)、旭輝控股（00884.HK)、綠城中國(guó)（03900.HK）、遠(yuǎn)洋集團(tuán)（03377.HK）、招商蛇口（001979.SZ）等，紛紛加速在該領(lǐng)域的布局。

提到開(kāi)發(fā)商青睞長(zhǎng)租業(yè)務(wù)的原因，深圳一家TOP10的房企運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人士表示，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)有著典型的“長(zhǎng)尾效應(yīng)”，尤其在一線城市，長(zhǎng)租公寓擁有龐大的客戶群體，租賃型物業(yè)的現(xiàn)金流很好，是非常理想的資產(chǎn)證券化載體，相信金融市場(chǎng)和租賃物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展將互為驅(qū)動(dòng)。“長(zhǎng)租公寓融資成本占到整個(gè)運(yùn)營(yíng)成本的50%以上，而租金僅能覆蓋運(yùn)營(yíng)成本或根本無(wú)法覆蓋運(yùn)營(yíng)成本，REITs、住房租賃專項(xiàng)公司債券等金融產(chǎn)品越來(lái)越成熟也將大大減少這一市場(chǎng)的發(fā)展阻力。”

在此前的2020年7月，由北京萬(wàn)科打造運(yùn)營(yíng)的全國(guó)集體租賃用地上的首個(gè)長(zhǎng)租公寓樣本泊寓（成壽寺社區(qū)）面市。而這也是萬(wàn)科在長(zhǎng)租公寓To G領(lǐng)域落地的縮影。

在2020年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，萬(wàn)科董事會(huì)秘書(shū)朱旭就有針對(duì)類似的集體建設(shè)用地來(lái)建設(shè)租賃性保障住房供應(yīng)的計(jì)劃表示，“目前我們?cè)诒本┑膬蓚€(gè)集體租賃住房的項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)業(yè)，同時(shí)我們和深圳、濟(jì)南的人才安居集團(tuán)已經(jīng)成立了合資公司，共同建設(shè)集體租賃住房，我們也希望未來(lái)能做出更大的貢獻(xiàn)。”

長(zhǎng)租公寓從To C、To B到To G，業(yè)務(wù)邊界不斷擴(kuò)展的同時(shí)，持續(xù)布局該領(lǐng)域的部分企業(yè)也迎來(lái)了發(fā)展的第一個(gè)拐點(diǎn)。

龍湖集團(tuán)首席執(zhí)行官邵明曉在2020年度中期業(yè)績(jī)會(huì)上，直言對(duì)長(zhǎng)租公寓這個(gè)業(yè)務(wù)充滿信心，其有非常龐大的用戶群，21-35歲這個(gè)用戶群的數(shù)量非常大。加上整體資金成本比較低，今年完成10萬(wàn)間的開(kāi)業(yè)及20億的收入應(yīng)該是沒(méi)有問(wèn)題。

他又指，業(yè)務(wù)2020年開(kāi)始微盈利，是一個(gè)獲得開(kāi)端。未來(lái)公司會(huì)根據(jù)整個(gè)機(jī)會(huì)的把握，把重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)的比例再做一些深度的優(yōu)化。同時(shí)提到冠寓到了相對(duì)穩(wěn)定期，毛利率也在32%至35%?，F(xiàn)在開(kāi)業(yè)6個(gè)月的出租率已經(jīng)達(dá)到88.6%，整個(gè)進(jìn)展還是非常良性的。

萬(wàn)科在新近的互動(dòng)平臺(tái)上就回應(yīng)投資者稱，長(zhǎng)租公寓是解決居住問(wèn)題的重要渠道，公司看好業(yè)務(wù)的長(zhǎng)期未來(lái)。萬(wàn)科相信，集中式公寓市場(chǎng)需求大，且符合租購(gòu)并舉的政策方向。公司仍然會(huì)堅(jiān)定不移的推進(jìn)這項(xiàng)業(yè)務(wù)。

羅意也向第一財(cái)經(jīng)記者表示，住房租賃行業(yè)進(jìn)入了“十四五規(guī)劃”中社會(huì)保障的范疇，是國(guó)家頂層設(shè)計(jì)中的重要領(lǐng)域。且在一線和“準(zhǔn)一線”城市，長(zhǎng)租需求是旺盛且可持續(xù)的，只是在供給渠道和參與主體上會(huì)有新一輪的調(diào)整。“未來(lái)參與長(zhǎng)租的主體會(huì)更加多元，參與方式也會(huì)結(jié)合企業(yè)自身能力和基因，有的從資產(chǎn)端切入，有的從運(yùn)營(yíng)服務(wù)端切入，當(dāng)然無(wú)論什么身份切入，最后都要落到運(yùn)營(yíng)上，強(qiáng)有力的、體系化的、不斷迭代的運(yùn)營(yíng)能力在未來(lái)在行業(yè)中會(huì)更加稀缺。”