物業(yè)管理管理方法自身是一種行為主體公平的委托合同書關(guān)聯(lián)，并非各個部門的管理方法關(guān)聯(lián)。未防止姓名學(xué)解釋上的模棱兩可，將要物業(yè)管理改叫物業(yè)服務(wù)。依據(jù)建設(shè)部2007年164命令《建設(shè)部關(guān)于修改〈物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法〉的決定》的相關(guān)內(nèi)容，“物業(yè)服務(wù)公司，就是指依規(guī)開設(shè)、具備單獨主體資格，從業(yè)物業(yè)管理服務(wù)項目主題活動的公司。”

物業(yè)管理公司接納委托從業(yè)物業(yè)管理服務(wù)項目，理應(yīng)與委托人簽署物業(yè)服務(wù)合同書。物業(yè)服務(wù)合同書不屬于我國合同分類中的委托合同書。委托合同書是受委托人以委托人的為名和花費為委托人解決委托事務(wù)管理，委托人付款承諾酬勞的協(xié)議書。物業(yè)服務(wù)合同書既能夠產(chǎn)生在法定代表人中間，還可以產(chǎn)生在普通合伙人與法定代表人中間。

物業(yè)服務(wù)合同書具備以下的委托合同書的法律特征：

（1）物業(yè)服務(wù)合同書的簽訂以被告方互相信任為前提條件，任何一方根據(jù)誘使、詐騙、欺騙等方式簽署的合同書，一經(jīng)查證，可依規(guī)提起訴訟，直到終止合同關(guān)聯(lián)。

（2）物業(yè)服務(wù)合同書是有償服務(wù)的。委托合同書的目地取決于由受委托人用委托人的為名和花費解決管理方法委托人事務(wù)管理。因而，小區(qū)業(yè)主不僅要付款物業(yè)管理公司在解決委托事務(wù)管理中的必需花費，還應(yīng)付款物業(yè)管理公司一定的酬勞。

（3）物業(yè)服務(wù)合同書即是諾成性合同書也是雙務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同書自彼此達(dá)成共識時創(chuàng)立，故為諾成性合同書；委托人和受委托人雙方都承擔(dān)責(zé)任，故為雙務(wù)合同。

（4）物業(yè)服務(wù)合同書是勞動用工合同。勞動用工合同的特性是：合同書的標(biāo)底是一定的符合規(guī)定的勞務(wù)公司，而不是化學(xué)物質(zhì)成效或有機化學(xué)成效；合同書承諾的勞務(wù)公司根據(jù)提供勞務(wù)的人的特殊行為出去。

物業(yè)服務(wù)合同書在簽署時要以政府部門施行的示范性文字為基本，彼此在公平同意的前提條件下，遵照公正、誠實信用原則與合理合法的標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)充足的商議探討達(dá)成一致建議后才可簽署。

物業(yè)管理工作中本身的特性決定了物業(yè)服務(wù)合同簽訂時，除開遵照簽署一般合同書時的常見問題外，也要留意下列四個關(guān)鍵點：

（一）“宜細(xì)不適合粗”的標(biāo)準(zhǔn)

為保證 合同書彼此的利益，確立各目地義務(wù)、支配權(quán)、責(zé)任，降低日后的糾紛案件，小區(qū)業(yè)主和物業(yè)管理公司在對合同書談判竣工結(jié)算時，要遵照“宜細(xì)不適合粗”的標(biāo)準(zhǔn)，即對合同書的實際條文要開展細(xì)膩的充足商議，獲得一致，不但要從宏觀經(jīng)濟上掌握，更應(yīng)從外部經(jīng)濟上給予確立。一般物業(yè)服務(wù)合同書中對委托的管理服務(wù)應(yīng)包含五個層級的承諾：

1.委托新項目

委托什么管理服務(wù)新項目應(yīng)逐一寫清。如“建筑物同用位置的檢修、保養(yǎng)和管理方法”；“同用設(shè)施的檢修、保養(yǎng)、運作和管理方法”；“清潔衛(wèi)生”等。物業(yè)管理委托關(guān)鍵的是文化性服務(wù)，應(yīng)逐一給予確立；另外哪些項目容許物業(yè)管理公司工程分包，對工程分包的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定和限定標(biāo)準(zhǔn)，也應(yīng)給予確立。

2.各委托新項目的主要內(nèi)容

各委托新項目所包括的主要內(nèi)容，應(yīng)描述清晰，越詳盡越好。如建筑物公共位置的檢修、保養(yǎng)和管理方法，新項目內(nèi)容包含：密肋樓蓋、房頂、外墻面磚、載重構(gòu)造……；清潔衛(wèi)生包含什么一部分，室內(nèi)樓梯、樓梯道、場所、院落什么委托，什么不委托。

不一樣特性的小區(qū)業(yè)主和不一樣種類的物業(yè)管理在一些委托新項目的主要內(nèi)容上是有非常大差別的。這種差別和區(qū)別除在招標(biāo)文件中明確指出外，還應(yīng)在合同談判時給予精確定義。如軍隊和一些政府部門在“保安公司”這一委托新項目的主要內(nèi)容上與普通住房區(qū)和辦公樓便是有很大差別的。

3.服務(wù)水平與規(guī)范

各委托新項目主要內(nèi)容的管理服務(wù)產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，在判定的基本上動能化的盡量給予量化分析。這類量化分析規(guī)范有兩個層級，一是勞動量的量化分析，二是質(zhì)量檢測標(biāo)準(zhǔn)的量化分析。如垃圾清理要一天一次，還是二天一次，它是對勞動量的量化分析；而清潔衛(wèi)生的清理規(guī)范則歸屬于質(zhì)量檢測鑒定的規(guī)范。要留意在確立產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)時要少使用或無需含有模糊不清定義的詞句，比如“干凈整潔”，由于是不是干凈整潔不容易做出精確分辨。

現(xiàn)階段，許多物業(yè)服務(wù)合同書在簽署時對產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)論述不精確。對于此事，中國物業(yè)管理研究會下發(fā)了《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)（試行）》（中物協(xié)[2004]2號），全國各地管理方法單位也施行了全國各地物業(yè)管理服務(wù)項目的級別規(guī)范，這種可做為合同談判簽署時的參照和根據(jù)。

4.管理方法和服務(wù)項目花費

各委托新項目在所述的管理服務(wù)內(nèi)容與產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)下應(yīng)扣除的相對有效的成本費或成本費用。物業(yè)管理服務(wù)項目是分級別的，不一樣級別扣除的花費是有很大差別的。在確立了委托新項目、主要內(nèi)容和產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)后，花費的明確通常是彼此爭執(zhí)和議價的聚焦點。在明確有效的花費時，要歷經(jīng)詳盡的內(nèi)容計算和橫向比較。不論是選用包干制取費，還是酬勞制付錢，雙方都應(yīng)歷經(jīng)一定的計算和比照。全國各地統(tǒng)計局施行的參考價應(yīng)看作一個參照根據(jù)，各物業(yè)管理地區(qū)的經(jīng)營規(guī)模尺寸與組成均不一樣，對終取費規(guī)范還應(yīng)詳盡探討明確。

5.對物業(yè)管理公司的獎罰承諾條文

物業(yè)管理委托的雙方應(yīng)爭得互利共贏的結(jié)果。在物業(yè)服務(wù)合同談判中，解決物業(yè)服務(wù)公司的工作中有相對的獎罰條文?，F(xiàn)階段，各政策法規(guī)對物業(yè)管理公司的違反規(guī)定、違反規(guī)定、毀約個人行為，對因為其工作中不承擔(dān)或出錯給小區(qū)業(yè)主導(dǎo)致?lián)p害或危害的狀況均有一些強行性條文，但缺乏對物業(yè)管理公司的獎勵性條文。一些當(dāng)?shù)卣Ｇ闆r下愿意物業(yè)管理喜獲全國或省、市出色（示范性）住宅小區(qū)的，物業(yè)服務(wù)費上調(diào)10%～25%，但真實實行的并不是很多，實行起來也較難。充分考慮政府部門不適合比照做出要求，因此在合同談判時，小區(qū)業(yè)主能夠開設(shè)一些獎賞條文，以鼓勵物業(yè)管理公司以及職工能夠更好地搞好物業(yè)管理服務(wù)項目。如，小區(qū)業(yè)主可開設(shè)小區(qū)業(yè)主獎賞股票基金，對有突顯個人事跡或主要表現(xiàn)的職工給予一定獎賞；在酬勞制的狀況下，如物業(yè)管理公司在搞好管理服務(wù)的前提條件下，其物業(yè)服務(wù)開支有很大的節(jié)省，可適度提升酬勞等。

所述五個層級是物業(yè)服務(wù)合同書不能少的必需的內(nèi)容。為避免 合同書太長，可選用配件的方式。在《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》中，包含《物業(yè)構(gòu)成細(xì)目》、《物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量目標(biāo)》《物業(yè)共用部位明細(xì)》、《物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)》四個配件。除此之外，彼此還可就實際難題提升配件。