回望2020，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，在疫情等諸多不利因素之下，表現(xiàn)出了極強(qiáng)的韌性。不過(guò)，倒下的房企也不在少數(shù)。

據(jù)中房網(wǎng)通過(guò)人民法院公告網(wǎng)，以“房地產(chǎn)”為關(guān)鍵詞檢索，并剔除了重復(fù)分發(fā)企業(yè)、及非房地產(chǎn)企業(yè)的名單后統(tǒng)計(jì)出，2020年全國(guó)共計(jì)有408家房企發(fā)布了相關(guān)破產(chǎn)文書。

分省域來(lái)看，廣東（23%）位列破產(chǎn)房企數(shù)量的首位，其次是浙江（0%）和湖南（0%），并列第二，江蘇（7%）位列第三，這四個(gè)省的破產(chǎn)房企數(shù)量合計(jì)占比達(dá)到2020年全國(guó)破產(chǎn)房企總量的一半。

從上述圖表可以看出，今年發(fā)布破產(chǎn)文書的房企主要分布在長(zhǎng)三角和珠三角城市群。相關(guān)機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，長(zhǎng)三角、珠三角等熱點(diǎn)城市及城市群吸引了大量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈，地方小微房企生存更加艱難；加之長(zhǎng)三角及珠三角區(qū)域投資及借貸熱度較高，借貸糾紛以及公司注銷破產(chǎn)更加頻繁。

廣東作為房企涉破產(chǎn)文書量最多的省份，其房企分布主要集中在廣州市，共有35家，然后是中山市，共有3家。其他城市涉破產(chǎn)文書房企數(shù)量，則在0家以下，其中，佛山市達(dá)9家，清遠(yuǎn)市達(dá)7家，深圳市達(dá)6家。

值得注意的是，在廣州市涉破產(chǎn)文書的房企中，不乏一些企業(yè)仍有樓盤項(xiàng)目未完全售出。如廣州市君濤房地產(chǎn)發(fā)展有限公司開發(fā)的上雅君庭，地處經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)高技術(shù)產(chǎn)業(yè)園工業(yè)大道5號(hào)，目前住宅已售227套，未售83套。廣州市景興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的愛群薈景灣，位于越秀區(qū)沿江西路長(zhǎng)堤大馬路43號(hào)，目前已售42套，未售29套。

小微房企集中破產(chǎn)，部分中大型房企債務(wù)違約高發(fā)

在中房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)全年破產(chǎn)房企名單后發(fā)現(xiàn)，主要是以小微房企為主，經(jīng)營(yíng)及項(xiàng)目覆蓋范圍不大。

一邊是小微房企集中破產(chǎn)，另一邊，部分中大型房企的日子也不好過(guò)。部分知名房企近年來(lái)也陸續(xù)爆出相關(guān)資金債務(wù)等問題。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2020年以來(lái)，包括新華聯(lián)、泰禾集團(tuán)、天房集團(tuán)、福晟集團(tuán)、三盛宏業(yè)等多家房企均不同程度的出現(xiàn)了債券違約情況。

數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞

其中，天房集團(tuán)是2020年首次的違約主體，共有三只債券先后違約，違約金額共計(jì)達(dá)4.039億元。自203年以來(lái)，天房集團(tuán)就在逐步加大土地購(gòu)置力度，尤其在203年9月，以及205年至206年幾個(gè)時(shí)段，天房多次創(chuàng)下天津拿地單價(jià)新高。在207年全國(guó)各地頒布多項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策后，天房仍延續(xù)激進(jìn)風(fēng)格，207年9月以溢價(jià)率33.6%拍下天津市南開區(qū)迎水道北側(cè)土地使用權(quán)。持續(xù)的高溢價(jià)拿地導(dǎo)致天房集團(tuán)后續(xù)資金供應(yīng)不足，預(yù)付款項(xiàng)也對(duì)營(yíng)運(yùn)資金形成較多占用。此外，公司有息負(fù)債不斷推升，債務(wù)償還壓力大，最后導(dǎo)致企業(yè)陷入債務(wù)困局。

2020年7月6日，泰禾集團(tuán)公告稱，因地產(chǎn)整體環(huán)境下行、新冠肺炎疫情等疊加因素的影響，公司現(xiàn)有項(xiàng)目的去化率短期內(nèi)有所下降，銷售預(yù)期存在波動(dòng)，同時(shí)由于公司自身債務(wù)規(guī)模龐大、融資成本高企、債務(wù)集中到付等問題，未能完成7泰禾MTN00本息的按時(shí)兌付。此后的幾個(gè)月內(nèi)，又連續(xù)出現(xiàn)多筆債券違約。泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森年內(nèi)也多次被列為失信被執(zhí)行人。

這家曾經(jīng)全國(guó)Top30的千億房企，2020年債務(wù)問題如雪崩般暴露。

而2020年內(nèi)，新華聯(lián)也不止一次發(fā)生債務(wù)違約。對(duì)于債務(wù)暴雷，新華聯(lián)還不得不減持了旗下最優(yōu)質(zhì)的金融資產(chǎn)之一——北京銀行股權(quán)。事實(shí)上，自209年底，新華聯(lián)控股便不斷爆出風(fēng)險(xiǎn)事件：任職不滿一年的新華聯(lián)文旅董事長(zhǎng)蘇波因涉嫌受賄被帶走調(diào)查；湖南出版因新華聯(lián)控未能歸還3億拆借款提起訴訟并申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全；北京銀行公告新華聯(lián)控股所持北京銀行股權(quán)被全部?jī)鼋Y(jié)，凍結(jié)方為民生信托，同時(shí)被其凍結(jié)的還有科達(dá)潔能和遼寧成大的股權(quán)。

在克而瑞證券首席分析師董浩看來(lái)，房企的債務(wù)危機(jī)不是偶然，過(guò)去部分房企激進(jìn)地舉債擴(kuò)張，加上跨行業(yè)多元化布局，為如今房企的財(cái)務(wù)邊際惡化埋下伏筆。“債券違約房企的凈負(fù)債率都遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平，杠桿率過(guò)高，其中部分更是盲目進(jìn)行多元化布局，進(jìn)入與地產(chǎn)主業(yè)相距較遠(yuǎn)的領(lǐng)域，沉淀資金大，回款慢，令現(xiàn)金流壓力劇增。”

華創(chuàng)證券分析師周冠南表示，近幾年房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策持續(xù)加碼，銀行端清查違規(guī)放貸，涉房貸款全面收緊，同時(shí)伴隨監(jiān)管部門出臺(tái)新規(guī)控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)融資收緊。若企業(yè)負(fù)債規(guī)模較大，杠桿較高，在面臨融資收緊時(shí)，償債壓力上升，易引發(fā)企業(yè)出現(xiàn)債務(wù)違約。

408家房企破產(chǎn)意味著什么？

每年房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)數(shù)量都會(huì)引起大家的關(guān)注。事實(shí)上，在市場(chǎng)下行情況下，任何風(fēng)吹草動(dòng)都會(huì)引發(fā)市場(chǎng)的強(qiáng)烈反應(yīng)，而不僅僅是房地產(chǎn)市場(chǎng)。

北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池指出，優(yōu)勝劣汰是市場(chǎng)法則，房企破產(chǎn)也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一般規(guī)律。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，總有一些企業(yè)抵御不了市場(chǎng)、政策、疫情等風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)被淘汰出局。

“不過(guò)，即使在房?jī)r(jià)大漲的年份，房地產(chǎn)企業(yè)每年破產(chǎn)關(guān)閉的數(shù)量也在300家左右，這其中不乏一些頭部品牌的子公司，所以兼并重組，整合資源是房地產(chǎn)行業(yè)近年來(lái)一直在發(fā)生，且還會(huì)持續(xù)發(fā)生的事。”經(jīng)濟(jì)學(xué)者馬光遠(yuǎn)曾表示。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也稱，房企破產(chǎn)現(xiàn)象每年都有，就市場(chǎng)發(fā)展來(lái)說(shuō)，出現(xiàn)部分企業(yè)破產(chǎn)是正常現(xiàn)象。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也證實(shí)了這一點(diǎn)，209年大概有超377家房企宣告破產(chǎn)，而在2020年疫情的特殊環(huán)境下，房企破產(chǎn)數(shù)量略有增加，也屬正?，F(xiàn)象。

談到如何解決房企破產(chǎn)問題，諸葛找房分析師陳霄指出，首先需要密切關(guān)注中小房企的債務(wù)狀況，評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)，提前洞察企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)要平衡好現(xiàn)金流和發(fā)展擴(kuò)張的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。另外，加強(qiáng)對(duì)行業(yè)和政策的關(guān)注和研究，積極進(jìn)行戰(zhàn)略復(fù)盤等。

趙秀池則建議，房企要避免破產(chǎn)就要審時(shí)度勢(shì)，不斷調(diào)整自己的戰(zhàn)略布局，不斷推陳出新，使其產(chǎn)品能夠適銷對(duì)路，符合老百姓需要，從需求角度去提供相應(yīng)的產(chǎn)品。