“12月份上海市二手住宅的成交量逼近4萬套，這是很高的量了?，F(xiàn)在的市場(chǎng)，跟我2016年剛?cè)胄械臅r(shí)候很像。”上海某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的經(jīng)紀(jì)人陳虹(化名)這樣形容當(dāng)下的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)。易居研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年12月，上海二手住宅成交約3.9萬套，成交量創(chuàng)多年來新高，全年二手住宅成交量則達(dá)到近4年來新高。

二手住宅成交量上升，尤其是下半年出現(xiàn)翹尾現(xiàn)象，在北上廣深四個(gè)一線城市同時(shí)上演。貝殼研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，2020年一線城市二手住宅成交量同比增長(zhǎng)23%，創(chuàng)下近三年新高。結(jié)合各機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，一線城市房?jī)r(jià)整體相對(duì)平穩(wěn)，但核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)房源，如學(xué)區(qū)房、高端住宅的價(jià)格漲幅明顯。一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)為什么會(huì)在寒冬中轉(zhuǎn)暖？未來怎么走？

成交量創(chuàng)近年新高

在2020年初，疫情一度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成沖擊，新房售樓部關(guān)停，二手房也因小區(qū)封閉管理導(dǎo)致無法帶看，市場(chǎng)情緒相對(duì)悲觀。但隨著疫情得到有效控制，需求出現(xiàn)較快回升，市場(chǎng)走出一波先抑后揚(yáng)的態(tài)勢(shì)，并在下半年出現(xiàn)翹尾現(xiàn)象。

陳虹告訴中新經(jīng)緯客戶端，大概從2020年8月份開始，上海的新房市場(chǎng)就開始熱了起來，除了郊區(qū)盤，市區(qū)內(nèi)的不少項(xiàng)目都是“一房難求”，熱門樓盤的認(rèn)籌比例能達(dá)到一比十幾。

“上個(gè)月，我有個(gè)客戶和他未婚妻來我們門店看房，當(dāng)時(shí)并沒有說馬上要買，但看到市場(chǎng)這么熱，就回家籌錢，最后貸了1300萬元。如果市場(chǎng)不熱，他有錢也不會(huì)買，更別說臨時(shí)湊錢了。”陳虹還說，“2020年12月份上海二手房的成交量逼近4萬套，這是很高的量了?，F(xiàn)在的市場(chǎng)，跟我2016年剛?cè)胄械臅r(shí)候很像。”

易居研究院數(shù)據(jù)顯示，12月份，上海市二手住宅成交套數(shù)約為3.9萬套，環(huán)比增長(zhǎng)20.3%，同比增長(zhǎng)96.2%，成交量創(chuàng)多年來新高；全年二手住宅成交約30.2萬套，同比增長(zhǎng)27.0%，達(dá)到近4年來新高。

貝殼研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，2020年一線城市二手房的量?jī)r(jià)表現(xiàn)明顯好于低能級(jí)城市，需求升溫明顯，全年二手住宅總體成交量同比增長(zhǎng)23%。具體看，上海全年二手住宅成交量增幅最大，約為26%；其次是廣州，成交同比增幅為25%；深圳同比增加23%，2020年下半年的調(diào)控使得市場(chǎng)需求明顯降溫，下半年成交同比增速由上半年的41%收窄至11%；北京成交量同比增幅略低，為16%，但成交量及增幅均為2017年以來最高。

“一線四城樓市均在2016年末到2017年初經(jīng)歷嚴(yán)格調(diào)控，近三年普遍處于調(diào)控后的漫長(zhǎng)修復(fù)期。2020年疫情沖擊經(jīng)濟(jì)，在貨幣政策寬松、房貸利率下行的情況下，積壓需求得到釋放，加速市場(chǎng)修復(fù)。同時(shí)，一線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Υ?，房產(chǎn)保值能力強(qiáng)，更受資本青睞。四個(gè)一線城市2020年二手住宅成交量均創(chuàng)下至少近三年新高，滬深兩地住房供需矛盾趨緊導(dǎo)致均價(jià)漲幅偏大。”貝殼研究院判斷。

新房市場(chǎng)方面，綜合多家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，2020年北京新建商品住宅成交面積同比上漲5%；上海新建商品住宅成交面積約917.8萬平方米，同比增長(zhǎng)23.1%，創(chuàng)下4年來新高；廣州一手住宅網(wǎng)簽成交100905套，同比上升27%，是2010年至今的第二高，僅次于2016年；深圳新建住宅成交45384套，同比上漲19.8%，創(chuàng)下2016年以來新高。

優(yōu)質(zhì)房源價(jià)格漲幅明顯

四個(gè)一線城市新房二手房的成交量雖然有明顯增長(zhǎng)，但整體價(jià)格漲幅依舊平穩(wěn)。

上海中原研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年上海新建住宅成交均價(jià)56004元/平方米，同比微漲4%。市場(chǎng)整體穩(wěn)中有升，在疫情之下波動(dòng)較小。另據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2020年11月上海二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)0.3%，同比增長(zhǎng)5.5%。

貝殼研究院稱，2020年北京新建商品住宅成交均價(jià)為48147元/平方米，同比上漲3%，與2019年基本持平。二手住宅成交絕對(duì)水平及增幅雖然均達(dá)到2017年以來最高，但全市成交均價(jià)為60485元/平方米，同比微跌0.5%，價(jià)格連續(xù)三年保持相對(duì)平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)中新經(jīng)緯客戶端分析，從整體看，四個(gè)一線城市的房?jī)r(jià)依舊平穩(wěn)，屬于微漲態(tài)勢(shì)。但市場(chǎng)表現(xiàn)分化明顯，局部區(qū)域較熱，比如北京與上海的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格漲幅較大，但郊區(qū)房源不溫不火。在2020年上半年，深圳房?jī)r(jià)上漲引起廣泛關(guān)注，但其東部與西部漲幅差距較大。

陳虹也說：“有個(gè)同事在上海外環(huán)買的沒學(xué)區(qū)、沒地鐵的房子，今年的價(jià)格漲了5%。而一個(gè)浦東的客戶，他的房子漲了差不多30%。豪宅市場(chǎng)比較‘瘋狂’，一位準(zhǔn)備賣出一套2000萬元豪宅的業(yè)主，把掛牌價(jià)調(diào)高了200萬，他想的是萬一碰到對(duì)價(jià)格不敏感的客戶，怎么也能多賣50萬。”

貝殼研究院指出，北京二手住宅市場(chǎng)表現(xiàn)出“外圍城區(qū)量升，中心城區(qū)價(jià)漲”“高總價(jià)物業(yè)價(jià)格抗跌”的特征。除4個(gè)遠(yuǎn)郊區(qū)以外，12個(gè)城區(qū)中有3個(gè)區(qū)的房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲，分別是海淀、西城及朝陽，東城基本持平，其余城區(qū)均下跌。從不同總價(jià)段物業(yè)價(jià)格變動(dòng)看，除750萬元以上房源成交均價(jià)同比上漲1%之外，其余價(jià)格段房源均價(jià)同比均下跌，可見在相對(duì)平穩(wěn)的市場(chǎng)中，優(yōu)質(zhì)物業(yè)價(jià)格更抗跌。

廣州中原研究發(fā)展部稱，2020年廣州二手住宅網(wǎng)簽均價(jià)為28815元/平方米，同比上漲7.8%，漲幅明顯的主要為中心城區(qū)，天河、海珠、越秀的漲幅分別達(dá)15.5%、9.0%、8.7%。由于增城區(qū)規(guī)劃利好已被提前消化，加上其他區(qū)人才新政升級(jí)搶客，該區(qū)的網(wǎng)簽均價(jià)不升反降，同比下跌6.5%。

廣州改善性高端住宅的價(jià)格漲幅顯著。廣州中原研究發(fā)展部稱，不少客戶將投資目光轉(zhuǎn)移至具備較高保值能力的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)上，比如珠江新城、濱江東、東風(fēng)東等傳統(tǒng)高端板塊(具備優(yōu)質(zhì)教育資源、區(qū)位條件或豪宅屬性)，其價(jià)格同比漲幅基本能維持在10%以上。

“一線城市的別墅、豪宅、高端洋房的成交量比較好，改善型和投資型需求占比增加，這既與市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的變化有關(guān)，也與豪宅集中供應(yīng)、限價(jià)限簽政策的放開密不可分。”中國城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓對(duì)中新經(jīng)緯客戶端表示。

是否會(huì)出現(xiàn)“小陽春”？

量與價(jià)是相互關(guān)聯(lián)的，一線城市在下半年的成交量翹尾，是否會(huì)對(duì)接下來的價(jià)格走勢(shì)有影響？

張大偉認(rèn)為，一線城市成交量增加，屬于調(diào)控后的恢復(fù)性上漲，成交量只是達(dá)到2016年或者2017年以來的高點(diǎn)，不是特別高的水平。當(dāng)前仍屬于學(xué)區(qū)房拉動(dòng)下的局部區(qū)域價(jià)格上漲，但如果后續(xù)沒有新的調(diào)控政策出臺(tái)，信貸政策也沒有明顯收緊，市場(chǎng)在春節(jié)以后有可能迎來一波行情。

張大偉還說：“2015年的房?jī)r(jià)上漲，是因?yàn)樾刨J政策相對(duì)寬松。未來一段時(shí)間的價(jià)格走勢(shì)，關(guān)鍵也看信貸的寬松狀況。”謝逸楓認(rèn)為，一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)走出疫情的低谷，步入了一個(gè)拐點(diǎn)期，是繼續(xù)上漲還是下跌，要看未來一段時(shí)間的調(diào)控政策與貨幣政策。

貝殼研究院預(yù)計(jì)，2021年一線城市新房成交量增速或?qū)⒎€(wěn)定在5%-10%，市場(chǎng)均價(jià)保持增長(zhǎng)；滬深兩地二手房?jī)r(jià)格漲幅會(huì)收窄，京廣兩地則呈現(xiàn)溫和上漲。

上述研究院進(jìn)一步分析，2020年下半年以來，宏觀貨幣政策回歸常態(tài)，這一趨勢(shì)預(yù)計(jì)在2021年延續(xù)，樓市信貸環(huán)境寬松觸底，同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)金融降杠桿持續(xù)深化，住房金融受到更嚴(yán)格的監(jiān)管；2021年房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制持續(xù)深化，房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)及預(yù)警會(huì)加強(qiáng)，局部房?jī)r(jià)的持續(xù)大幅上漲將面臨精準(zhǔn)調(diào)控；2020年多城加大住宅用地供應(yīng)，如深圳、廣州兩城住宅用地成交量同比分別增長(zhǎng)3倍及1倍，2021年新房市場(chǎng)供應(yīng)加大，二手房市場(chǎng)供需矛盾得到緩解。而北京2020年年底新房去化周期為17個(gè)月，且仍有超6成限競(jìng)房待入市，2021年二手房?jī)r(jià)格大幅上漲可能性不大。(