剛剛結(jié)束的2020年，北京租賃市場(chǎng)整體交易量和租金雙雙下跌。1月14日，我愛(ài)我家發(fā)布的“2020年北京租賃數(shù)據(jù)報(bào)告”顯示，2020年，北京住房租賃市場(chǎng)受到疫情沖擊，交易規(guī)?？s小，租金下行，但市場(chǎng)淡旺季規(guī)律仍在，供需基本結(jié)構(gòu)未變。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，2020年北京租房市場(chǎng)整體遇冷，一些熱門租賃區(qū)域的房源都紛紛下調(diào)租金價(jià)格。從2021年趨勢(shì)來(lái)看，租賃市場(chǎng)量?jī)r(jià)均存在回升空間。
租賃交易量再度下滑，“旺季”延后出現(xiàn)
“2020年，北京租賃市場(chǎng)確實(shí)比2019年差很多。我們門店這邊，2020年整體租賃成交量下降了一半左右。”北京中原五棵松片區(qū)區(qū)域經(jīng)理陳貴勛稱，帶看量方面，2020年相比2019年亦下降明顯。
根據(jù)我愛(ài)我家北京區(qū)域交易數(shù)據(jù)，2020年，北京住房租賃交易量同比下滑10.84%。繼2019年出現(xiàn)歷史首次下滑后，2020年北京住房租賃交易量繼續(xù)下滑，且降幅擴(kuò)大。
從每月走勢(shì)來(lái)看，去年北京住房租賃交易量在1、2月最低，3-5月連續(xù)增長(zhǎng)，6、7月小幅下行，8-12月繼續(xù)持續(xù)走低，全年高點(diǎn)出現(xiàn)在5月和8月，較往年3月、7月的高點(diǎn)延后。
2020年，往年春節(jié)后的春季租賃旺季從3月延后到了5月，夏季的畢業(yè)租賃旺季從7月延后到了8月，市場(chǎng)被疫情遲滯，但淡旺季走勢(shì)并沒(méi)有改變。
租金價(jià)格下調(diào)，中低價(jià)位租賃交易占比回升
據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，2020年，北京租房市場(chǎng)整體遇冷，就連熱門租賃區(qū)域的房源，都紛紛下調(diào)租金價(jià)格，吸引租客承租。
北苑一家房產(chǎn)中介公司經(jīng)紀(jì)人表示，2020年租金因?yàn)橐咔樵蜻€是下降了一些，尤其是疫情期間，下跌了四五百元左右。疫情最嚴(yán)重的時(shí)候過(guò)去后，租金回升了一兩百元。
“受疫情影響，北京市面上出租房子庫(kù)存量比往年多，畢業(yè)生來(lái)北京少是一方面，另一方面是一些出租的業(yè)主自己了解到市場(chǎng)狀態(tài)，租金也跟著下調(diào)了，續(xù)租的也多。現(xiàn)在又到年底了，又到了房子比較多的時(shí)候。”上述經(jīng)紀(jì)人稱。
就租賃市場(chǎng)整體租金來(lái)看，我愛(ài)我家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年北京的住房租賃中，整租交易的租金為87.87元/平方米·月，同比2019年下跌5.35%；整租交易的套均租金為5581元/套·月，同比2019年下跌7.70%。2020年以前，北京整租租金呈持續(xù)上漲趨勢(shì)，從2020年開始由漲轉(zhuǎn)跌，走勢(shì)逆轉(zhuǎn)。
隨著整體租金的下滑，2020年，北京住宅租賃交易中合同月租金6000元以下的交易占比達(dá)76.65%（其中月租金4000-6000元占比最高，為38.95%），較2019年增加5.44個(gè)百分點(diǎn)，中低價(jià)位交易占比止住了連續(xù)下行趨勢(shì)而有所回升，租客的租房支出有所減少；而月租金6000元以上的交易占比則相應(yīng)下降。
此外，從每月租金走勢(shì)來(lái)看，2020年北京住房租賃整租均價(jià)1、2月持平，3、4月連續(xù)下滑，5-8月穩(wěn)中微漲，9-11月再度持續(xù)下滑，12月環(huán)比持平，全年租金整體下行，12月租金為85.6元/平方米·月，較2020年初1月下跌6.02%。
正常年份，北京租金通常是年初處于低位，年中兩個(gè)旺季上漲，年底下行，全年租金整體上漲。但2020年北京租金在3、4月下行明顯，之后雖然交易恢復(fù)，兩個(gè)旺季延后出現(xiàn)，但租金只有小幅上漲，以致年底租金再度下行后全年整體租金歷史首降。
各區(qū)域租金全線下跌，一居租賃交易占比擴(kuò)大
從分區(qū)域的租金來(lái)看，2020年北京住房租賃交易量最多的十個(gè)區(qū)，整租平均租金全面下跌。其中，東城跌幅最大，下跌7.5%；昌平跌幅最小，下跌2.15%。
我愛(ài)我家統(tǒng)計(jì)對(duì)比顯示，西城、海淀、東城、朝陽(yáng)的租金位于第一梯隊(duì)，租金明顯高于其他區(qū)域，其中西城仍居第一，海淀從往年的第三躍居第二，東城降至第三。疫情沖擊下，擁有豐富醫(yī)療、教育資源的西城、海淀以及租賃需求旺盛的昌平在租金上的下跌相對(duì)較小。
除了交易量和租金變化外，2020年北京租賃市場(chǎng)還呈現(xiàn)出其他一些特點(diǎn)。戶型選擇方面，在整租交易中，一居室占39.48%，環(huán)比增加1.33個(gè)百分點(diǎn)；兩居室占50.40%，三居室占9.69%，環(huán)比分別減少0.16個(gè)百分點(diǎn)和1.09個(gè)百分點(diǎn)。全年僅一居室占比在擴(kuò)大，低租金小戶型較受租客歡迎。
租客年齡上，2020年與2019年相比，北京租賃客戶年齡在25-30歲占比擴(kuò)大1.62個(gè)百分點(diǎn)，30-35歲占比擴(kuò)大1.57個(gè)百分點(diǎn)，其他年齡段占比均同比收窄，25-35歲客戶占比合計(jì)為54.93%，為歷年之最。
展望：2021年北京租賃市場(chǎng)有望量?jī)r(jià)回升
在市場(chǎng)先行數(shù)據(jù)方面，2020年，北京住房租賃新增房源量同比下跌17.36%，新增客源量同比下降14.91%。中長(zhǎng)期來(lái)看，2018-2020年，北京新增房源量、客源量均連續(xù)下滑，2020年的下滑幅度最大，交易活躍度明顯下降。
“疫情對(duì)2020年北京住房租賃市場(chǎng)產(chǎn)生了一定影響，旺季推遲，交易規(guī)模加速下滑。同時(shí)，租金下行，整租均價(jià)罕見下跌。”我愛(ài)我家研究院分析師認(rèn)為，整體而言，2020年北京住房租賃市場(chǎng)量?jī)r(jià)同步下行，疫情對(duì)租金價(jià)格的影響大于對(duì)交易規(guī)模的影響，對(duì)租賃市場(chǎng)的影響大于對(duì)買賣市場(chǎng)的影響。但疫情并沒(méi)有改變北京住房租賃市場(chǎng)的基本供需結(jié)構(gòu)，北京的租賃需求仍然龐大。
我愛(ài)我家研究院分析師預(yù)測(cè)稱，隨著經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)，若無(wú)疫情影響，2021年，北京住房租賃市場(chǎng)將延續(xù)淡旺季規(guī)律。交易量方面，由于2020年明顯下滑，2021年將有望回升，租金水平也是如此。但如果疫情影響長(zhǎng)期持續(xù)，2021年市場(chǎng)也可能會(huì)穩(wěn)中有降。
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