今天（18日）上午，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了全國(guó)商品房銷售金額數(shù)據(jù)，2020年，商品房銷售額173613億元，增長(zhǎng)8.7%，增速比1—11月份提高1.5個(gè)百分點(diǎn)，比上年提高2.2個(gè)百分點(diǎn)。然而資本市場(chǎng)中的地產(chǎn)板塊表現(xiàn)卻相對(duì)弱勢(shì)。銷售業(yè)績(jī)?yōu)楹螘?huì)與股價(jià)會(huì)出現(xiàn)背離呢？

商品房銷售額超17萬(wàn)億，地產(chǎn)板塊估值走低

數(shù)據(jù)顯示：2020年，銷售金額超過(guò)1000億元門檻的房企，相比2019年增加有望達(dá)到44家。行業(yè)排名前三的碧桂園、中國(guó)恒大以及萬(wàn)科的銷售額均超過(guò)7000億元。天弘基金股票投資研究部基金經(jīng)理谷琦彬：我們對(duì)上市的70多家A股、H股的房地產(chǎn)企業(yè)做了統(tǒng)計(jì)，它們2020年的銷售額大約是11萬(wàn)億元左右，比2019年同比增長(zhǎng)10%以上。

2020年全年，房地產(chǎn)主題基金平均收益率僅為9.21%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于新能源（94.31%）和消費(fèi)（68.38%）主題基金板塊，僅相當(dāng)于滬深300指數(shù)漲幅（27.21%）的約三分之一。在50家A股和H股上市房企中，有46家2020年末的市值低于2019年末。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：這一方面是由于監(jiān)管部門收緊房企融資政策，對(duì)未來(lái)預(yù)期產(chǎn)生了影響；另一方面也是行業(yè)內(nèi)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況都不太理想，尤其是杠桿率較高。國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室房地產(chǎn)金融研究中心主任蔡真：整體的銷售是非常好的，但實(shí)際上它的財(cái)務(wù)現(xiàn)狀并不是很好，凈資產(chǎn)回報(bào)率、利息保障倍數(shù)逐年下降，說(shuō)明財(cái)務(wù)杠桿消耗得很高。

新年伊始房企密集發(fā)債，海外債占大頭

杠桿率較高影響了房企的利潤(rùn)率，在融資政策收緊、行業(yè)整體降杠桿的背景下，未來(lái)，房地產(chǎn)板塊的投資邏輯會(huì)發(fā)生什么變化呢？2021年起，房地產(chǎn)貸款集中度管理制度正式實(shí)施，房地產(chǎn)融資政策進(jìn)一步收緊，很多房企把融資重點(diǎn)轉(zhuǎn)向境外發(fā)債。1月1日到10日，房企境內(nèi)外發(fā)行規(guī)模約合人民幣550億元，同比增長(zhǎng)133%，其中，境外債券發(fā)行金額約61.6億美元（約399.1億元人民幣），同比大幅增長(zhǎng)481%，占整體發(fā)債規(guī)模的72.5%，發(fā)債大多數(shù)是為了償還即將到期的存量債務(wù)。貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩：預(yù)計(jì)2021年房企到期債務(wù)規(guī)模大概是1.2萬(wàn)億元人民幣，是2020年的1.36倍。

在這樣的背景下，融資成本成為了影響利潤(rùn)率的關(guān)鍵因素。記者發(fā)現(xiàn)：大型房企融資成本較低，一般在3%-5%之間，規(guī)模較小的房企融資成本較高，個(gè)別企業(yè)甚至達(dá)到10.75%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：這也體現(xiàn)了行業(yè)內(nèi)個(gè)股分化的趨勢(shì)，投資時(shí)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注融資成本、凈資產(chǎn)回報(bào)率等財(cái)務(wù)指標(biāo)，對(duì)個(gè)股進(jìn)行優(yōu)選。長(zhǎng)江證券研究所房地產(chǎn)行業(yè)分析師劉義：優(yōu)秀的龍頭公司不僅是單純的開發(fā)商，還有大量的優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)自持業(yè)務(wù)，比如物業(yè)管理這樣更輕資產(chǎn)的業(yè)務(wù)。雖然說(shuō)短期的業(yè)績(jī)創(chuàng)造可能占比不高，但是它們長(zhǎng)期的發(fā)展空間以及價(jià)值空間，可能不會(huì)比開發(fā)業(yè)務(wù)更低。