剛剛過(guò)去的2020年，國(guó)內(nèi)銷售金額突破千億的房企首次超過(guò)40家，再創(chuàng)新高，規(guī)模房企競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)已在進(jìn)一步深化。

業(yè)績(jī)完成度方面，從公布年度銷售目標(biāo)的25家代表企業(yè)來(lái)看，房企銷售目標(biāo)完成率總體較好，均值為106.1%。其中，濱江、綠城、禹洲、弘陽(yáng)、正榮、中駿、新力和陽(yáng)光城等企業(yè)的業(yè)績(jī)完成率均值110%以上。

中駿集團(tuán)品牌負(fù)責(zé)人在接受《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，年初疫情蔓延的時(shí)候，公司上下其實(shí)比較擔(dān)心業(yè)績(jī)完成情況。不過(guò)通過(guò)新增一系列線上營(yíng)銷和直播賣(mài)房方式，加之下半年華東多個(gè)城市的市場(chǎng)回暖，公司業(yè)績(jī)開(kāi)始提振，年底首次突破了千億元銷售大關(guān)。

業(yè)績(jī)分化加劇，房企銷售也是幾家歡喜幾家愁。記者注意到，在新冠肺炎疫情的影響下，也有不少中小房企“掙扎”在目標(biāo)線外?？硕鹧芯恐行慕y(tǒng)計(jì)，總部位于江蘇南京的銀城國(guó)際控股有限公司（01902.HK，以下簡(jiǎn)稱“銀城國(guó)際”）共完成銷售金額232.1億元，未完成年初設(shè)定的240億元目標(biāo)。

針對(duì)業(yè)績(jī)完成情況和企業(yè)發(fā)展等問(wèn)題，記者致電致函銀城國(guó)際和蘇寧環(huán)球等企業(yè)，然而截至發(fā)稿，未獲回應(yīng)。

房企排名躁動(dòng)

早在2020年11月底，記者在走訪浙江烏鎮(zhèn)一處TOP20房企的樓盤(pán)時(shí)，項(xiàng)目營(yíng)銷總迎面走來(lái)便對(duì)眾人說(shuō)道：“宣布一下，上海公司截至今天完成了全年的業(yè)績(jī)指標(biāo)。”

雖然只是順口一提，但業(yè)績(jī)指標(biāo)對(duì)于房地產(chǎn)公司的重要性可見(jiàn)一斑。

億翰智庫(kù)研究報(bào)告顯示，各個(gè)房企銷售業(yè)績(jī)均實(shí)現(xiàn)不同程度的增長(zhǎng)，各梯隊(duì)房企銷售業(yè)績(jī)門(mén)檻值均創(chuàng)了歷史新高。其中，TOP10房企門(mén)檻值為2892億元，同比增長(zhǎng)19%，TOP30房企門(mén)檻值為1306億元，同比漲幅達(dá)13%，TOP40房企門(mén)檻值破千億，漲幅達(dá)12%。

從華東地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)看，TOP40房企包括綠地集團(tuán)、世茂集團(tuán)、綠城中國(guó)、新城控股、旭輝集團(tuán)、中南置地、陽(yáng)光城、中梁控股、正榮集團(tuán)、融信集團(tuán)、濱江集團(tuán)、祥生集團(tuán)、建發(fā)房產(chǎn)、新力地產(chǎn)、中駿集團(tuán)和禹洲集團(tuán)，相比2019年增加2家。其中，禹洲集團(tuán)、中駿集團(tuán)和建發(fā)房產(chǎn)首次跨入“千億俱樂(lè)部”，融僑集團(tuán)則下滑到了48名。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，2020年，瑞安房地產(chǎn)、綠城中國(guó)、弘陽(yáng)地產(chǎn)、正榮集團(tuán)、中駿集團(tuán)、新力控股、陽(yáng)光城、大發(fā)地產(chǎn)、寶龍地產(chǎn)、禹洲集團(tuán)、新城控股、融信集團(tuán)、中梁控股、旭輝集團(tuán)、世茂集團(tuán)銷售業(yè)績(jī)完成率分別為126.29%、115.68%、115.35%、109.36%、109.16%、109.6%、109.1%、108.29%、108.15%、104.97%、100.86%、100.76%、100.49%、100.43%、100.1%。

正榮集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者介紹，雖然受到了疫情影響，但房屋需求與其他消費(fèi)品的需求不同，只是受到壓制，并未消失，得益于國(guó)家良好的疫情管控，2020年一季度后，房地產(chǎn)銷售逐漸恢復(fù)正常，下半年需求開(kāi)始釋放，房地產(chǎn)銷售保持著韌性。在大環(huán)境下，公司根據(jù)市場(chǎng)節(jié)奏，科學(xué)合理鋪貨，積極創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷方式，取得了較好的銷售業(yè)績(jī)，基本達(dá)到了年初制定的銷售目標(biāo)。

業(yè)績(jī)目標(biāo)完成情況考驗(yàn)了房企銷售能力，也與制定目標(biāo)的高低有關(guān)，一些房企本身銷售目標(biāo)不高，個(gè)別房企還曾調(diào)低了銷售目標(biāo)。比如業(yè)績(jī)完成率最高的瑞安房地產(chǎn)，銷售金額是176.8億元，規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于多數(shù)房企。

2020年12月20日，中駿集團(tuán)發(fā)布公告稱，公司在2020年度銷售額突破1000億元，首次進(jìn)入千億陣營(yíng)。超額完成全年目標(biāo)之后，中駿集團(tuán)品牌負(fù)責(zé)人對(duì)記者說(shuō)，根據(jù)集團(tuán)的戰(zhàn)略，新推的比如廈門(mén)項(xiàng)目完成了銷售，綜合體亦實(shí)現(xiàn)較好業(yè)績(jī)，對(duì)千億規(guī)模的貢獻(xiàn)大。

“由于2020年年初的疫情，行業(yè)對(duì)全年的業(yè)績(jī)是持悲觀態(tài)度的，而從如今的數(shù)據(jù)來(lái)看則是有些超預(yù)期，”在同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)看來(lái)，房企在華東區(qū)域布局廣泛，畢竟經(jīng)濟(jì)規(guī)模、人口總量和房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售規(guī)模在全國(guó)經(jīng)濟(jì)圈里最大。同時(shí)，長(zhǎng)三角城市的經(jīng)濟(jì)均衡性好，除了上海及杭州、南京等省會(huì)城市，無(wú)錫、常州、蘇州等地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高，購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)。“也因?yàn)橛兄簧侔購(gòu)?qiáng)縣，房企進(jìn)入的門(mén)檻低。”其表示。

上述正榮集團(tuán)負(fù)責(zé)人就談道，長(zhǎng)三角地區(qū)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)最有活力的地區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康，前景廣闊，公司布局長(zhǎng)三角是市場(chǎng)選擇，也符合國(guó)家長(zhǎng)三角一體化的大趨勢(shì)。對(duì)于正榮而言，在任何區(qū)域都需要立足于產(chǎn)品，公司在長(zhǎng)三角區(qū)域深耕多年，積累了市場(chǎng)口碑。通過(guò)深耕南京區(qū)域等地，不只在融資端，還在投資等方面，都位居區(qū)域頭部房企之列。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦指出，2020年房企業(yè)績(jī)完成情況和往年大同小異，大型頭部房企銷售較好，小房企則是艱難運(yùn)營(yíng)。小房企要避免不掉隊(duì)就不能被動(dòng)降價(jià)，而是盡可能擴(kuò)張，精準(zhǔn)布局長(zhǎng)三角或者大灣區(qū)。增加合作操盤(pán)，擴(kuò)大市場(chǎng)占有率。

預(yù)計(jì)增速放緩

各大品牌房企競(jìng)逐長(zhǎng)三角市場(chǎng)，2020年的銷售數(shù)據(jù)也表現(xiàn)出兩極分化狀況。

克而瑞研究中心認(rèn)為，龍頭房企保持穩(wěn)健發(fā)展，TOP10房企銷售操盤(pán)金額集中度達(dá)26.3%，同比基本持平，但是隨著企業(yè)梯隊(duì)分化及行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，TOP100之后房企的銷售操盤(pán)金額集中度未見(jiàn)明顯增長(zhǎng)。

未來(lái)，隨著市場(chǎng)資源向優(yōu)勢(shì)企業(yè)集聚，中小規(guī)模房企的增長(zhǎng)空間也進(jìn)一步受限，“三道紅線”將對(duì)企業(yè)的資金實(shí)力和運(yùn)營(yíng)管控效率提出更高的考驗(yàn)。在2020年前11個(gè)月，在年內(nèi)設(shè)定了業(yè)績(jī)目標(biāo)的36家規(guī)模房企中，有近三成房企的全年目標(biāo)完成率在85%～90%之間，還有5家房企目標(biāo)完成率低于85%，有不少中小房企銷售業(yè)績(jī)承壓。

記者獲得的一份署名為蘇寧環(huán)球地產(chǎn)集團(tuán)的《關(guān)于集團(tuán)內(nèi)部員工現(xiàn)價(jià)購(gòu)房的通知》顯示，集團(tuán)有一批保留房源，包括水城18街區(qū)、19街區(qū)精裝房、2-18街區(qū)毛坯房，內(nèi)部員工無(wú)須購(gòu)房證明即可認(rèn)購(gòu)，必須于2020年12月13日前全款支付購(gòu)房款，款清后簽訂房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)，公司可提供一次更名機(jī)會(huì)。

以往來(lái)看，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商年底為了沖擊銷售業(yè)績(jī)，采取內(nèi)部員工購(gòu)房的方式較為常見(jiàn)。蘇寧環(huán)球該份通知發(fā)布的時(shí)間與規(guī)定全款支付購(gòu)房款的時(shí)間僅有一個(gè)星期，而保留房源的套數(shù)和總貨值均不得而知。

蘇寧環(huán)球股份有限公司（000718.SZ）三季度報(bào)告顯示，2020年前三季度，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入24.79億元，同比下降2.02%，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為8.48億元，同比增長(zhǎng)5.27%。億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，全年銷售面積為13.55億平方米，排名192位。

針對(duì)員工購(gòu)房通知和業(yè)績(jī)完成情況，記者致電致函蘇寧環(huán)球相關(guān)負(fù)責(zé)人，但是截至發(fā)稿，對(duì)方并未作出回應(yīng)。

總部同位于江蘇南京的銀城國(guó)際，2020年1～11月，總合約銷售額約為162.34億元，總合約建筑面積約為92.07萬(wàn)平方米。據(jù)研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，公司全年業(yè)績(jī)完成率為96.7%。

關(guān)于銷售業(yè)績(jī)的問(wèn)題，記者致電銀城地產(chǎn)品牌負(fù)責(zé)人并且向其官網(wǎng)披露的郵箱發(fā)送采訪提綱，但截至發(fā)稿，未獲回應(yīng)。

宋紅衛(wèi)在接受記者采訪時(shí)表示，與2019年同期相比，2020年房企業(yè)績(jī)完成情況總體出現(xiàn)正增長(zhǎng)，房企持有一二線城市的帶價(jià)格優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目、三四線城市的低價(jià)盤(pán)或者一二線城市核心地塊的項(xiàng)目，銷售業(yè)績(jī)完成得更快。

宋紅衛(wèi)將2020年房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績(jī)狀況歸納為“高銷、低收、無(wú)利潤(rùn)”，即銷售額高、收益低、利潤(rùn)率不足。主要表現(xiàn)在新冠肺炎疫情影響下，多家房地產(chǎn)樓盤(pán)采取打折促銷、以價(jià)換量的措施。雖然提高了銷售規(guī)模，卻失去了利潤(rùn)。

值得注意的是，2020年12月初，世茂集團(tuán)控股有限公司發(fā)布公告稱，初步預(yù)計(jì)2021年的銷售額同比2020年增長(zhǎng)10%，比原來(lái)的預(yù)期下調(diào)了10%。公司方面表示，是基于管理層根據(jù)現(xiàn)有資料作出的初步預(yù)期，且會(huì)因市場(chǎng)情況和其他因素作出更改及調(diào)整。

“房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展期已經(jīng)過(guò)去，大規(guī)模的投資需求結(jié)束，當(dāng)需求端放慢，企業(yè)調(diào)低增速預(yù)期屬于正?，F(xiàn)象。”宋紅衛(wèi)指出，監(jiān)管“三道紅線”之后，依靠資金杠桿實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張的方式已然行不通，房企在未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略方面，很難出現(xiàn)隨意拿地?cái)U(kuò)張的情況，在制定下一年銷售目標(biāo)時(shí)也將更為謹(jǐn)慎。