在“三道紅線”、集中度管理等房地產(chǎn)金融監(jiān)管政策陸續(xù)出臺(tái)后，2021年“開(kāi)門(mén)紅”較以往平靜了許多。
“以往開(kāi)門(mén)紅會(huì)組織很多活動(dòng)，營(yíng)造氣氛。今年聚集性活動(dòng)基本取消，開(kāi)門(mén)紅不那么熱鬧了。”一位華東城商行人士對(duì)記者表示。
這一影響也觸及個(gè)人住房按揭貸款市場(chǎng)。今年1月，多地按揭貸款額度偏緊，放款時(shí)間較以往有所拉長(zhǎng)。
究其原因，一方面，房貸集中度管理處于調(diào)整期，各銀行多采取投放節(jié)奏在總量控制下由各分支機(jī)構(gòu)具體把握的措施。另一方面，記者獨(dú)家獲悉，為合理安排住房按揭貸款投放節(jié)奏，一些地方已建立住房按揭貸款投放監(jiān)測(cè)機(jī)制，對(duì)房貸投放節(jié)奏進(jìn)行管控。
總量控制，額度偏緊
“不知道下半年會(huì)否調(diào)控房貸，我們現(xiàn)在只能按照正常節(jié)奏投放。”1月21日，一位華東城商行人士對(duì)記者表示。
在“三道紅線”、集中度管理等房地產(chǎn)金融監(jiān)管政策陸續(xù)出臺(tái)后，房地產(chǎn)金融迎來(lái)大轉(zhuǎn)折。
每年“開(kāi)門(mén)紅”均是貸款投放旺季，今年情況有所不同。受訪銀行業(yè)內(nèi)人士表示，目前處于房地產(chǎn)貸款集中度管理的調(diào)整期，具體投放節(jié)奏在總量控制下由各分支機(jī)構(gòu)具體把握，但按揭貸款額度偏緊，放款時(shí)間較以往有所拉長(zhǎng)。
“行內(nèi)研究了房貸集中度新規(guī)影響，還沒(méi)具體措施，整體房貸額度有所偏緊。”1月21日，一位大行人士對(duì)記者表示。
一位國(guó)有大行深圳分行人士表示，目前該行住房按揭貸款是在“按揭貸款總量控制”的大原則下，讓分支行自己選擇投放節(jié)奏和方向。今年按揭貸款額度整體上“肯定不如去年”，因干擾行為的因素太多，基層網(wǎng)點(diǎn)有自己的考量。個(gè)人估計(jì)今年初額度屬于偏緊但不至于緊缺。
上述人士表示，銀行一般在3月份才確定當(dāng)年貸款計(jì)劃。在分支機(jī)構(gòu)自行把握的情況下，由于一手房比較簡(jiǎn)單，在早投放早受益的驅(qū)動(dòng)下，客戶經(jīng)理往往會(huì)把貸款額度優(yōu)先投放一手房，二手房按揭目前往往要等一個(gè)月，所以總量是有的，二手房等的時(shí)間稍長(zhǎng)而已。
另外，房貸放款周期明顯延長(zhǎng)。稍早前，一份第三方房貸報(bào)告顯示，36個(gè)城市房貸平均放款周期自去年9月連升，今年1月達(dá)到53天，較上個(gè)月延長(zhǎng)5天，回到了去年4月的水平。其中，二三線城市房貸放款時(shí)間較長(zhǎng)，廊坊、哈爾濱、寧波、南通等環(huán)比延長(zhǎng)了10天以上。珠三角局部城市放款周期在今年年初有所緩和，但惠州、東莞、佛山、中山等放款周期高達(dá)2個(gè)月以上。
但實(shí)際上，部分一線城市按揭貸款放款時(shí)間也有所拉長(zhǎng)。據(jù)記者了解，有股份制銀行廣州分行擔(dān)心放款時(shí)間太長(zhǎng)被客戶投訴，按揭貸款“進(jìn)件”速度明顯下滑。目前，四大行在廣州的房貸利率仍為首套房LPR+40BP，二套房LPR+60BP，但部分規(guī)模較小的股份制銀行的按揭貸款利率反而上漲。
一般而言，房地產(chǎn)銷(xiāo)售和利率水平密切相關(guān)，在低利率環(huán)境之下，居民購(gòu)房意愿并不會(huì)明顯收緊，業(yè)內(nèi)預(yù)期今年上半年地產(chǎn)銷(xiāo)售保持相對(duì)高位。
1月15日，央行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上表示，2020年，中國(guó)房地產(chǎn)貸款增速8年來(lái)首次低于各項(xiàng)貸款增速，新增房地產(chǎn)貸款占各項(xiàng)貸款比重從2016年的44.8%下降到2020年的28%。
稍早前，央行上?？偛空匍_(kāi)的2021年上海貨幣信貸工作會(huì)議要求，2021年上海貨幣信貸政策要穩(wěn)妥實(shí)施好房地產(chǎn)貸款集中度管理，合理控制房地產(chǎn)貸款規(guī)模。
對(duì)房貸投放節(jié)奏進(jìn)行管控
記者獨(dú)家獲悉，為合理安排住房按揭貸款投放節(jié)奏，一些地方已建立住房按揭貸款投放監(jiān)測(cè)機(jī)制，對(duì)房貸投放節(jié)奏進(jìn)行管控。
在房地產(chǎn)貸款集中度管理之前，房貸調(diào)控更多是以“窗口指導(dǎo)”的形式出現(xiàn)。“去年對(duì)房貸的窗口指導(dǎo)不斷加強(qiáng)，我們建立了住房按揭貸款投放監(jiān)測(cè)機(jī)制。”近期，一位接近監(jiān)管人士表示，建立住房按揭貸款投放監(jiān)測(cè)機(jī)制后，目前對(duì)房貸的態(tài)度是，在保障剛需前提下，合理安排住房按揭貸款投放節(jié)奏，抑制房地產(chǎn)信貸泡沫和投機(jī)炒作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。
2020年12月31日，央行和銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，分五檔對(duì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款占比和個(gè)人住房貸款占比設(shè)定上限，并對(duì)超限銀行設(shè)置2-4年調(diào)整過(guò)渡期。
房地產(chǎn)貸款規(guī)模龐大，這也使得其不會(huì)在一夜之間轉(zhuǎn)向。根據(jù)央行數(shù)據(jù)，截至2020年9月末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額48.83萬(wàn)億元，占各項(xiàng)貸款余額的28.8%；前三季度增加4.42萬(wàn)億元，占同期各項(xiàng)貸款增量的27.2%。其中，截至2020年9月末，個(gè)人住房貸款余額33.59萬(wàn)億元。
監(jiān)管機(jī)構(gòu)在答記者問(wèn)中指出，目前，大部分銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)符合管理要求，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)將要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)穩(wěn)健開(kāi)展房地產(chǎn)貸款相關(guān)業(yè)務(wù)，保持房地產(chǎn)貸款占比及個(gè)人住房貸款占比基本穩(wěn)定。
對(duì)于2021年信貸投放，從整體流動(dòng)性來(lái)看，“貨幣政策不會(huì)退出。隨著未來(lái)幾個(gè)月經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇步伐的加快，市場(chǎng)需要更多的信貸投放。貨幣政策退出對(duì)于中小企業(yè)有太大的影響。”恒生銀行（中國(guó)）有限公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家王丹對(duì)記者表示，4月政治局會(huì)議將會(huì)重新評(píng)估一季度經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。如果復(fù)蘇情況非常好，或者是經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，那么可能會(huì)調(diào)整貨幣政策往偏緊的方向走。
“房地產(chǎn)貸款的收緊體現(xiàn)了中國(guó)政府希望避免經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的考量。”德意志銀行中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家熊奕認(rèn)為，央行年度工作會(huì)議表明貨幣政策立場(chǎng)將趨中立。地方政府債發(fā)行規(guī)?；?qū)⒃?021年有所縮減。
恒生銀行（中國(guó)）副行長(zhǎng)兼環(huán)球市場(chǎng)業(yè)務(wù)主管吳英敏表示，2021年信貸投放會(huì)偏向于新基建，“十四五”規(guī)劃中提到的環(huán)保、碳中和，以及保就業(yè)、保民生都是信貸要著力支持的方向。
對(duì)于銀行而言，值得注意的是，個(gè)人住房貸款余額占比上限要求，也使得銀行需要重新思考消費(fèi)金融業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。
一位華南銀行業(yè)人士表示，此前有些銀行將消費(fèi)貸款中的個(gè)人房貸業(yè)務(wù)作為重點(diǎn)，未來(lái)需要回歸消費(fèi)本質(zhì)，真正引導(dǎo)居民將消費(fèi)貸款用于消費(fèi)活動(dòng)。
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