物業(yè)行業(yè)依然被視為成長中的“潛力股”，先行者的破發(fā)并未影響后來者的熱情。
2021年開年以來，物業(yè)企業(yè)的上市步伐再度提速。1月20日，中駿集團公告稱，可能分拆商業(yè)物業(yè)管理及運營服務(wù)、住宅物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)于港交所上市。除中駿外，本月內(nèi)已經(jīng)有世紀金源服務(wù)、德信服務(wù)、新希望服務(wù)、星盛商業(yè)等至少4家物業(yè)公司提交了招股書或通過聆訊。另有兩家物業(yè)公司榮萬家、宋都服務(wù)已經(jīng)掛牌上市，不過，這兩家物業(yè)企業(yè)也遭遇了上市即破發(fā)。
物業(yè)企業(yè)之所以如此前赴后繼，在于他們需要抓緊這一次進入資本市場的快車道。而在最新政策利好的助推下，物業(yè)行業(yè)的想象空間又具有了更多落地性。
一邊爭入場，一邊爭份額
據(jù)記者不完全統(tǒng)計，在剛剛過去的2020年，已有包括融創(chuàng)服務(wù)、世茂服務(wù)等在內(nèi)的15家物業(yè)企業(yè)成功上市，此外還有20余家物業(yè)企業(yè)在準備上市進程。
今年1月20日，中駿集團公告稱，可能分拆商業(yè)物業(yè)管理及運營服務(wù)、住宅物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)于港交所上市。除中駿外，本月內(nèi)已經(jīng)有世紀金源服務(wù)、德信服務(wù)、新希望服務(wù)、星盛商業(yè)等至少4家物業(yè)公司提交了招股書、通過聆訊。
圍城外的急著入局，而領(lǐng)先的局中者也在加速奔跑。1月20日，碧桂園服務(wù)（06098，HK）報收每股68.65港元，總市值首度超過了2000億港元，這也是首家突破2000億市值的物業(yè)企業(yè)。而與此同時，其母公司碧桂園的總市值也不過2291億港元（截至1月21日收盤）。
而在碧桂園服務(wù)執(zhí)行董事兼總裁李長江看來，突破2000億港元市值，“似乎是情理之中的事情，是遲早都會發(fā)生的事。”
另一家頭部物業(yè)企業(yè)恒大物業(yè)近期也向市場釋放出一張內(nèi)部“軍令狀”。恒大物業(yè)內(nèi)部召開了軍令狀誓師大會，并下達兩大考核目標：其一，今年要每月新增拓展在管面積3000萬平方米；其二，每季度凈利潤都要較去年全年凈利潤的1/4增長50%以上。
恒大物業(yè)這兩個目標是什么概念？截至2020年上半年，上市物業(yè)企業(yè)在管面積最大的是彩生活，其在管建筑面積為3.64億平方米。
定下如此前所未有的在管面積規(guī)模增長目標，也意味著恒大物業(yè)今年將開啟超大規(guī)模的收并購，此舉也意味著恒大將開啟更多市場份額的搶占。而物業(yè)并購市場已熱鬧多年，標的價格也越來越高，恒大最后能否如愿實現(xiàn)目標還有待時間檢驗。
一位TOP5物業(yè)企業(yè)的高管告訴記者，當下是物業(yè)企業(yè)能夠迅速擴大資本、資源的機會，有機會就抓住，這無可厚非，不然到下一輪可能就沒機會了。
政策助推想象，天花板還未到
在2020年8月前后，港股物業(yè)股曾有一輪較大幅度的回調(diào)，跌幅在2%~20%不等。即便在物業(yè)企業(yè)陸續(xù)發(fā)布不錯的中報業(yè)績之后，物業(yè)股也未見明顯起色。
彼時，一位長期跟蹤港股市場的券商人士就告訴記者，暫時看，物業(yè)股是一個短期的回調(diào)，但再次上漲需要基本面新的利好出來。
到2020年底，物業(yè)股就再次迎來了基本面新的利好。12月，住建部、國家發(fā)改委等六部門發(fā)布關(guān)于推動物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的意見。意見提出，要補齊居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施短板，推行“物業(yè)服務(wù)＋養(yǎng)老服務(wù)”居家社區(qū)養(yǎng)老模式，積極推進智慧居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)。
今年1月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等十部委又聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知》（以下簡稱《通知》），從6個方面對提升住宅物業(yè)管理水平和效能提出要求。
這其中最大的亮點便是對物業(yè)企業(yè)放寬了經(jīng)營權(quán)限。《通知》出臺后，港股物業(yè)股隨即出現(xiàn)普漲。
東北證券近期研報指出，考慮政策打開行業(yè)潛在提價空間、鼓勵品牌物業(yè)市場化外拓和社區(qū)增值服務(wù)快速拓展，未來龍頭物管公司，尤其是品質(zhì)優(yōu)秀、口碑較好的優(yōu)質(zhì)標的應(yīng)享受更高的估值溢價。
上述兩項政策的出臺，無疑從國家政策層面給物業(yè)企業(yè)吃了一個定心丸，也給物業(yè)行業(yè)錨定了鏈接業(yè)務(wù)的想象空間，而這正是資本市場看好物業(yè)企業(yè)的重要因素之一。
“物業(yè)行業(yè)目前確實還看不到天花板，無論從市場規(guī)模還是市場總量來說，增長空間都十分龐大。”某TOP10物業(yè)公司中層人士張敏在接受記者采訪時表示，房地產(chǎn)開發(fā)的增量市場肯定是有一定保障的，而如老舊小區(qū)、公建配套等的存量市場空間也不小。
上市對物業(yè)企業(yè)而言也不是一蹴而就，縱然可以乘上大勢的東風，但資本依舊看重規(guī)模是否有足夠吸引力，以及服務(wù)質(zhì)量、品牌效應(yīng)、規(guī)模增速等指標。
中信證券此前的研報顯示，行業(yè)龍頭企業(yè)接下來均將登陸資本市場，提升市場整體氣氛，但投資或形成分流，品牌缺乏競爭力、在管面積增長缺乏確定性的中型物管企業(yè)將面臨邊緣化風險。
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