即便面對(duì)橫亙在面前的“三道紅線”，孫宏斌過去一年似乎依然有一段不錯(cuò)的心情。去年中，融創(chuàng)上市10周年，十年里銷售規(guī)模創(chuàng)下77倍增長的新高，孫宏斌表示“對(duì)自己的成績特別滿意”。
2020年，房地產(chǎn)企業(yè)受疫情、融資新規(guī)等影響，股票普遍走低。2021年剛開年，孫宏斌接連多次砸重金增持融創(chuàng)中國（01918. HK）股票，不足一個(gè)月里增持564萬股，金額達(dá)1.53億港元。
孫宏斌的信心從何而來？摩根大通剛剛出爐的一份研究報(bào)告顯露了幾分端倪。
1月20日，摩根大通發(fā)布研究報(bào)告，上調(diào)融創(chuàng)中國目標(biāo)價(jià)15.7%至40.5港元，評(píng)級(jí)“增持”。這份報(bào)告闡述了三個(gè)理由：
1）2020年融創(chuàng)已解決“三道紅線”中的兩道，其中凈負(fù)債率降至99%；
2）2020年凈利潤升至460億元，同比增長約75%；
3）年初融創(chuàng)股價(jià)上漲主要受惠于融創(chuàng)服務(wù)，而融創(chuàng)自身估值相當(dāng)于去年11月底的水平，仍有上升空間。
而在去年，該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，由于市場擔(dān)心“三道紅線”將拖累增長，融創(chuàng)大幅跑輸大市。機(jī)構(gòu)態(tài)度反轉(zhuǎn)， 融創(chuàng)能否觸底反彈？
三道“紅線”解決兩道
2020中期數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)踩了“三條紅線”，即剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率約為82%（紅線：大于70%）；凈負(fù)債率約為149%（紅線：大于100%）；現(xiàn)金短債比約為0.47倍（紅線：低于1倍）。
三個(gè)指標(biāo)距離“及格線”尚有距離，融創(chuàng)解決了哪兩條，如何解決的？
報(bào)告指出，近一年，融創(chuàng)通過降融資成本、減少土地支出、降杠桿以及優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)等措施，已表現(xiàn)出“上岸”的跡象。一方面，通過出售金科地產(chǎn)持股及分拆融創(chuàng)服務(wù)，配合2020年土地資本開支有限，融創(chuàng)已有效減低凈債務(wù)，另一方面，融創(chuàng)在貝殼找房的持股獲得重估。
綜上，摩根大通估計(jì)，融創(chuàng)2020年凈負(fù)債水平約99%，這條“紅線翻綠”。
剩余兩條“紅線”分別是剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率和現(xiàn)金短債比。前者涉及總資產(chǎn)，基數(shù)較大，半年內(nèi)直落12個(gè)百分點(diǎn)難度較高。相比之下，在有效降低凈負(fù)債的背景下，現(xiàn)金短債比“紅線翻綠”更簡單些，其重點(diǎn)在于回流現(xiàn)金。
眾所周知，融創(chuàng)是近幾年規(guī)模增長最快的頭部房企之一。
憑借著此前大手筆的收購，特別在2019年很多房企經(jīng)歷低增長的情況下，融創(chuàng)銷售首破5000億，達(dá)到5562.1億元，增長20.7%，成為TOP5房企中增幅最大的企業(yè)。
2020年，融創(chuàng)雖然未能完成6000億的銷售目標(biāo)，但依然達(dá)到5753億，距離全年目標(biāo)也僅差臨門一腳。有機(jī)構(gòu)指出，融創(chuàng)2020年疊加2019年部分已售未回款金額，全年銷售回款高達(dá)5800億元。
分拆與配售方面。去年11月，融創(chuàng)服務(wù)正式登陸港交所，其上市定價(jià)11.6港元，全球募集資金78.59億港元。此前公開招股中，融創(chuàng)服務(wù)引入騰訊、IDG資本、高瓴資本及雪湖資本4名基石投資者，總認(rèn)購3.7億美元。
而更早前的2020年1月，融創(chuàng)還以每股42.8港元的價(jià)格，配售1.8692億股配售股份，事項(xiàng)所得款項(xiàng)總額約80億港元。這些措施都進(jìn)一步增厚融創(chuàng)權(quán)益、優(yōu)化公司資本結(jié)構(gòu)。
去年12月，融創(chuàng)還抓緊贖回了金額3.185億美元于2021年到期的利率高達(dá)8.375%的美元優(yōu)先票據(jù)。此外，不良資產(chǎn)處置也將為融創(chuàng)帶來現(xiàn)金流入50億元。
開源節(jié)流是增強(qiáng)現(xiàn)金流的根本方法。除了加強(qiáng)銷售回款，融創(chuàng)在過去一年嚴(yán)格控制著拿地的成本。據(jù)了解，2020年上半年，融創(chuàng)新增的土地儲(chǔ)備約1730萬平方米，貨值約2330億元，同比2019年大幅下降64%。
機(jī)構(gòu)研究報(bào)告指出，受益于利潤積累、物管分拆和新股配售募資等，預(yù)計(jì)2020年底，融創(chuàng)總權(quán)益增厚至約1800億元，相比2019年底的1141億元，增長57.76%。
隨著凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比的達(dá)標(biāo)，融創(chuàng)“三條紅線”將連降兩檔至黃色檔，僅剩剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率一項(xiàng)“踩線”。
15家房企獲買入評(píng)級(jí)
今年以來，融創(chuàng)中國股價(jià)漲幅達(dá)17.98%，在內(nèi)房股中排名第二。排在首位的是中國金茂，年內(nèi)漲幅約19.33%，僅領(lǐng)先融創(chuàng)1.35個(gè)百分點(diǎn)。
盈利是股價(jià)上漲的基石。摩根大通報(bào)告指出，2020年融創(chuàng)將錄得145億元額外收益，加上核心凈利約300億元，2020凈利將上升至460億元，相對(duì)2019年增長約75%。
截止2021年1月20日收盤，融創(chuàng)中國報(bào)33.8港元/股，距離摩根大通的目標(biāo)價(jià)40.5港元，尚有6.7港元空間。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來，共15家房企獲得機(jī)構(gòu)買入/跑贏行業(yè)/優(yōu)于大市評(píng)級(jí)，包括佳兆業(yè)、旭輝、中海、弘陽、碧桂園、龍湖、華潤置地、世茂、越秀地產(chǎn)等，其中景瑞控股、中海是首次獲得以上評(píng)級(jí)；融創(chuàng)獲得9家機(jī)構(gòu)評(píng)級(jí)，在15家房企中居首。
根據(jù)機(jī)構(gòu)給出的目標(biāo)價(jià)與今日收盤價(jià)計(jì)算，融創(chuàng)中國、碧桂園、景瑞控股、世茂集團(tuán)、華南城距離目標(biāo)價(jià)約有50%以上空間，越秀、龍光、華潤有30%以上空間。
與此同時(shí)，年初出現(xiàn)了一波房企老板增持潮。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，除孫宏斌外，旭輝林氏三兄弟年內(nèi)合計(jì)增持212.8萬股，世茂集團(tuán)許榮茂增持200萬股，中渝置地張松橋增持2.31億股。
股價(jià)“起飛”前，他們早已埋伏其中。
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