2020年綠地房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)收入2171億元，同比增長12%；但房地產(chǎn)銷售金額3583.53億元，同比減少7.7%；在4813億元營收中，其中來自大基建的份額已占到58.2%，貢獻(xiàn)率超過房地產(chǎn)。
剛剛過去的2020年，在綠地集團(tuán)董事長張玉良眼中，有顯而易見的困難，也有來之不易的成績。疫情對(duì)商辦物業(yè)的影響、“三條紅線”對(duì)負(fù)債的嚴(yán)控，落到綠地身上，都有著不同程度的反應(yīng)。
“看綠地整體的業(yè)務(wù)成績，其實(shí)還是不錯(cuò)的。”在1月21日的綠地年度媒體交流會(huì)上，張玉良直言，雖然個(gè)別指標(biāo)不甚理想，但綠地的整體業(yè)務(wù)仍是穩(wěn)中有增，也體現(xiàn)出“多元業(yè)務(wù)協(xié)同”的跨周期功能。他同時(shí)表示，有信心在2021年實(shí)現(xiàn)超10%增速的發(fā)展，企業(yè)整體收入至少在6000億元。
對(duì)于另一個(gè)“困難”——負(fù)債，張玉良表示，力求一年降一檔，到2021年6月30日，公司現(xiàn)金短債比降至綠檔；到2022年6月30日，凈負(fù)債率降至綠檔；到2023年6月30日，完成有息負(fù)債降至2800億元以下。
2020年：多只手集中“降負(fù)債”
2020年，綠地的關(guān)鍵詞不少，“降負(fù)債”是最不容忽視的一個(gè)。
這一年，綠地采用和計(jì)劃實(shí)施了減少拿地、出售項(xiàng)目、剝離高負(fù)債等各種方式，降低自身杠桿。
因?yàn)樵?020年第三季度，綠地控股仍踩中“三道紅線”：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為82.38%，超過70%的標(biāo)準(zhǔn)；凈負(fù)債率為183.45%，遠(yuǎn)超100%的標(biāo)準(zhǔn)；現(xiàn)金短債比為0.78，低于1倍的標(biāo)準(zhǔn)。
張玉良表示，集團(tuán)已經(jīng)對(duì)“三道紅線”制訂了周密的時(shí)間表，主要靠自身發(fā)展，主動(dòng)降有息負(fù)債規(guī)模，切實(shí)把有息負(fù)債規(guī)模的絕對(duì)值降下來，同時(shí)優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債的結(jié)構(gòu)。
此外，綠地還將加快現(xiàn)金回籠，加快銷售，按照市場需求確定生產(chǎn)，靈活調(diào)整生產(chǎn)和供應(yīng)的節(jié)奏。
“這是重點(diǎn)，我們加快零售項(xiàng)目的建設(shè)和交付結(jié)轉(zhuǎn)，可以更快在財(cái)務(wù)上體現(xiàn)出資金的底氣。”
同時(shí)，面向未來三年，綠地提出了“六大舉措”降低資產(chǎn)負(fù)債率，改善負(fù)債狀況。其中，上市也是綠地優(yōu)化集團(tuán)整體資金情況和業(yè)務(wù)前景的方式。除金融板塊、大基建板塊，綠地的貿(mào)易港業(yè)務(wù)、數(shù)科業(yè)務(wù)也有分拆上市計(jì)劃，但尚無時(shí)間表。
貿(mào)易港業(yè)務(wù)作為綠地的特色業(yè)務(wù)，也是實(shí)踐大消費(fèi)戰(zhàn)略的主要載體，2017年便傳出要分拆上市的風(fēng)聲，并在綠地控股大小會(huì)議上頻頻被提起。
與此同時(shí)，綠地的金融產(chǎn)業(yè)成長較快，在2020年已實(shí)現(xiàn)利潤總額43億元，同比增長23%，也具有很強(qiáng)的上市預(yù)期。對(duì)于數(shù)科板塊，張玉良表示，正常會(huì)在三年內(nèi)上市。
2021年：引入戰(zhàn)投，調(diào)整結(jié)構(gòu)
對(duì)于2021年，綠地的關(guān)鍵詞則離不開“戰(zhàn)投”兩個(gè)字。
在本次媒體交流會(huì)上，張玉良被問的最多的問題也是引入戰(zhàn)投。
實(shí)際上，2020年7月27日，綠地股東方上海地產(chǎn)集團(tuán)及上海城投集團(tuán)擬通過公開征集受讓方的方式轉(zhuǎn)讓公司17.5%的股權(quán)。這部分股權(quán)的轉(zhuǎn)讓招募是公開的，投資方都可和綠地大股東洽談。
也由此，坊間流傳著萬科、中海等賣家人選。
但張玉良直言，并未聽說萬科和中海的收購。目前有兩家金融機(jī)構(gòu)正在洽談，一家是險(xiǎn)資，另一家是券商。
“混改的股權(quán)轉(zhuǎn)讓上限是17.5%，投資者更多是財(cái)務(wù)投資的角色，談不上收購。并且交易完成也不會(huì)影響綠地集團(tuán)的股權(quán)結(jié)構(gòu)。”張玉良表示。
雖然在2020年綠地的房地產(chǎn)收入已被大基建“反超”，但對(duì)于2021年的業(yè)務(wù)，張玉良認(rèn)為，房地產(chǎn)對(duì)整個(gè)國家經(jīng)濟(jì)仍是壓艙石和穩(wěn)定劑作用，大企業(yè)要承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，跟著中央的調(diào)子走。
就房地產(chǎn)市場而言，張玉良表示，已進(jìn)入下半場，已經(jīng)是無增量時(shí)代，會(huì)穩(wěn)步往下，城市分化也將加劇。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)震蕩和疫情對(duì)住宅的影響小于商辦，在未來一兩年，住宅市場仍是地產(chǎn)業(yè)務(wù)主流，綠地也會(huì)適當(dāng)增加住宅開發(fā)比重。
房企也會(huì)聚焦在住宅，但企業(yè)競爭力分化會(huì)更加嚴(yán)重，所以房企要更靠管理和產(chǎn)品提升來提高自己的競爭能力。
但張玉良認(rèn)為，商業(yè)物業(yè)也并非不做了，尤其是綠地這樣的企業(yè)，雖然商業(yè)資金占用時(shí)間長，但會(huì)展、旅游、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等物業(yè)，是城市發(fā)展需要的，大企業(yè)要配合國家經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展需求，并承擔(dān)責(zé)任。而且商業(yè)仍然具備自己的發(fā)展空間。
對(duì)于房地產(chǎn)以及單純的業(yè)務(wù)發(fā)展，張玉良更在意結(jié)構(gòu)調(diào)整，利用條件保持穩(wěn)定增長。不過他直言，對(duì)單一的排名和榜單并不在意。
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