2020年的北京土地市場溫度頗高，不僅成交了多宗優(yōu)質(zhì)地塊拉升了樓面價，更是讓下跌了3年的溢價率出現(xiàn)了爬升。而隨著不限價地塊的供應(yīng)數(shù)量不斷增加，市場不禁問出，2021年北京的土地市場是否還會“燃起一把火”？
2021年1月份，北京出讓了兩宗不限價宅地，一宗位于房山，一宗位于石景山。前者受到了多家房企的熱捧，競自持比例達到了11%。而中海則憑借著主場優(yōu)勢競得了后者，溢價率為3.2%。值得關(guān)注的是，兩宗地塊在限溢價率的模式下進行，嚴控溢價率，不到10%便會進入競自持階段。在這種模式下，業(yè)內(nèi)預(yù)測，未來北京的土地市場以平穩(wěn)為主。
自持比例競爭到11%
1月13日，北京新年的首場土拍大戲上演，碧桂園、華發(fā)股份、金地商置、首開+住總、中駿、平安6家競買主體，7家房企參與了土拍?！度A夏時報》記者了解到，2021年北京出讓的首宗地塊位于房山區(qū)拱辰街道，是一宗非限競房用地。
據(jù)悉，該地塊的出讓起始價為16.73億元，起始樓面價約為17202元/平米。此外，房山拱辰街道地塊的用地規(guī)模約為6.3萬平米，總建筑規(guī)模約為9.7萬平米。同時，掛牌文件顯示，該項目中，居住用途全部建設(shè)商品住房，不配建保障性住房。
土拍現(xiàn)場，各家房價的競爭格外激烈。中駿率先舉牌，隨后，其他房企也紛紛出價。僅僅經(jīng)過了11輪的競拍，房山拱辰街道地塊的價格便到達了18.28億元的價格上限。進入競自持階段之后，金地商置、碧桂園都曾舉牌。其中，碧桂園舉牌三次，并報出了自持10%的條件，但最終還是選擇了停止叫價。
最后，金地商置以18.28億元、自持11%的條件將房山拱辰街道地塊成功納入囊中。綜合來看，該地塊的溢價率為9.3%，可售商辦物業(yè)及商品住宅綜合樓面價為21426元/平米。
近年來，房山的土地市場在不斷升溫?！度A夏時報》記者在經(jīng)過統(tǒng)計后發(fā)現(xiàn)，2020年，房山地區(qū)成交了3宗住宅用地，且3宗住宅用地的溢價率都超過了30%。而距離房山拱辰街道地塊最近的項目則是中建京西印玥，市場成交均價在4萬元/平米左右。
二手房方面，貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，該地塊周邊的二手房多是2000年以前的老舊小區(qū)，市場售價在2.5萬元/平米左右。“從地塊的具體情況來看，成交樓面價給項目后續(xù)預(yù)留了一定的利潤空間，且該項目的容積率較低，同時包含了部分商業(yè)用地，未來仍有一定的升值空間。”貝殼研究院高級分析師潘浩如此認為。
不限價地塊為土拍開場
上述提到，房山拱辰街道地塊為不限價地塊。1月14日，石景山北辛安棚戶區(qū)改造地塊也正式開拍，該地塊土地總面積約為1.4公頃，總建筑規(guī)模約為3.8萬平米。該宗地塊吸引了中海、金茂兩家房企競爭。
值得關(guān)注的是，石景山北辛安地塊同樣為不限價地塊。
在2016年，北京市發(fā)布了“限地價、競房價”的土地出讓方式，限競房也由此進入了北京的房地產(chǎn)市場。自2019年年底開始，北京土地市場的限競房地塊就在不斷減少，不限價地塊則逐漸占據(jù)主流地位。
3年來，限競房的高供貨量導(dǎo)致了樓市庫存出現(xiàn)了小幅增加。2019年末，不限價地塊的供應(yīng)開始增加，并在2020年增加至226.5公頃，是限競房地塊的4倍有余。土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和土地成交額的變化，結(jié)合2021年北京開年兩場土拍均為不限價地塊，不由得引發(fā)業(yè)內(nèi)對未來房價走勢的思考。
而石景山北辛安地塊的成交過程亦有值得揣摩的地方?！度A夏時報》記者了解到，該地塊原本應(yīng)該在2020年12月份出讓，但延遲到2021年1月份。在2020年9月份，中海在此地塊周邊取得了一宗相鄰的住宅地塊。彼時，這宗地塊是底價成交。
然而面對這宗新推出的石景山北辛安兄弟地塊，中海則多了金茂這個對手。在土拍現(xiàn)場，金茂兩次舉牌，但最終放棄。最后，中海以17.9億元的價格拿下了石景山北辛安不限價地塊，溢價率則是3.2%。同時，該宗地塊的可售商品住宅綜合樓面價較高，為46727元/平米。與同區(qū)域的二手房銷售均價相差無幾。
嚴格限制溢價率
2020年，北京土地市場可以用“火熱”一詞來形容，不僅多宗優(yōu)質(zhì)地塊頻出，成交樓面價更是創(chuàng)了5年以來的新高。北京中原發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年，北京住宅用地成交面積為618萬平米，成交金額為1758億元。成交樓面價為28466元/平米，同比上漲了23%。
此外，北京土地的溢價率也在下跌了3年后開始止跌回升，住宅用地的平均溢價率為15%，同比上漲6%。種種細節(jié)都顯示，北京的土地市場出現(xiàn)了“小火苗”。2020年，北京的土地市場要求，溢價率達到了50%就轉(zhuǎn)為競自持。
而在2021年，北京新成交的地塊則是溢價率不到10%便轉(zhuǎn)為了競自持，穩(wěn)地價正在逐步落實。“北京的首場住宅用地土拍就采用了限地價的形式，限制土地溢價率過度上漲，控制市場熱度。預(yù)計全年在無特殊事件影響的情況下，住宅用地市場將保持穩(wěn)定。”潘浩對未來北京土地市場的發(fā)展態(tài)勢做出了如此預(yù)測。
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