財(cái)聯(lián)社（北京 上海，姜樊 高萍 孫詩(shī)宇）訊，多地銀行正在收緊個(gè)人住房貸款。近日，財(cái)聯(lián)社記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些銀行總行正在統(tǒng)一管控個(gè)人住房貸款的新增比例。而分地區(qū)來(lái)看，上海、深圳、廣州等多地的銀行均正在加碼個(gè)人住房按揭房貸的政策，有銀行個(gè)人住房貸款的放款時(shí)間長(zhǎng)達(dá)3個(gè)月到4個(gè)月。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)下銀行對(duì)個(gè)人住房貸款的管控趨嚴(yán)，一方面是由于去年底監(jiān)管對(duì)房貸占比集中度的新規(guī)要求，另一方面則是因?yàn)榻斩嗟胤康禺a(chǎn)調(diào)控政策趨嚴(yán)所致。預(yù)計(jì)房貸政策在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)仍將趨嚴(yán)，但從全年來(lái)看，這并不意味著新增房貸總量會(huì)有所下行，可能僅為增速下行。
不過(guò)，亦有分析認(rèn)為，近期受到銀行房貸收緊等多重“控增長(zhǎng)”因素影響，1月份信貸投放不宜過(guò)度樂(lè)觀，不排除出現(xiàn)低于市場(chǎng)預(yù)期的可能。
上海房貸管控趨嚴(yán) 貸款需排隊(duì)
據(jù)記者調(diào)查了解，財(cái)聯(lián)社記者走訪的上海、廣州等多家銀行工作人員均未直接表示停貸，但多家銀行均稱個(gè)人房貸正在“管控”，且額度比較緊張，放款時(shí)間較長(zhǎng)。
“我們只能說(shuō)按國(guó)家調(diào)控政策來(lái)，但實(shí)際上已經(jīng)在內(nèi)部控制個(gè)人房貸的增量。有人來(lái)做房貸，只能說(shuō)按銀行放款計(jì)劃來(lái)，稍安勿躁。”上海某國(guó)有銀行工作人員向財(cái)聯(lián)社記者表示，銀行對(duì)客戶提前還款的態(tài)度更加友好，接受度更高。
另一家國(guó)有大行上海某支行工作人員也對(duì)記者表示，目前貸款額度比較緊張，但這不影響貸款，可能需要排隊(duì)，并直言“有的銀行都放不了了”。
此前，有報(bào)道則稱建設(shè)銀行(601939,股吧)在上海地區(qū)停止發(fā)放住房貸款，但據(jù)財(cái)聯(lián)社記者調(diào)查顯示，該行并未完全暫停個(gè)人房貸，部分支行網(wǎng)點(diǎn)仍可放貸，但放款時(shí)間明顯延長(zhǎng)。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，目前上海有一些銀行出現(xiàn)停貸的情況，但目前看并非廣泛現(xiàn)象。上海房貸收緊，主要因素或仍是監(jiān)管針對(duì)房貸占比集中度的要求，而近期上海房地產(chǎn)政策收緊，也有一定影響。
1月21日晚，上海公布樓市新政，市住建局聯(lián)合多部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》 ，明確嚴(yán)格執(zhí)行住房限購(gòu)政策。其中，對(duì)夫妻離異3年內(nèi)購(gòu)買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。要求自2021年1月22日起實(shí)施。
廣深地區(qū)停貸多 購(gòu)房政策收緊影響較大
上海并非唯一收緊房貸政策的地方。此前，關(guān)于廣州、深圳的銀行“暫停”房貸的消息不斷。
廣州地區(qū)一位業(yè)內(nèi)人士向財(cái)聯(lián)社記者表示，目前廣州地區(qū)銀行暫停貸款現(xiàn)象較為普遍。上周末，廣州新政，個(gè)人住房貸款占所有貸款的比例不能超過(guò)2020年的全市平均水平。另外每個(gè)月個(gè)人房貸放款不能超過(guò)2020年10月11月12月的平均放款額度。
此前，監(jiān)管對(duì)銀行房地產(chǎn)貸款給出了兩條紅線，其中之一便是個(gè)人房貸余額的占比。不少銀行這項(xiàng)占比均已超出監(jiān)管紅線。
“這是目前唯一在房地產(chǎn)政策中對(duì)貸款集中度有要求的地方。”嚴(yán)躍進(jìn)向財(cái)聯(lián)社記者表示，通過(guò)這種政策，能夠真正促進(jìn)貸款方面的節(jié)制，使得貸款資金運(yùn)用更為規(guī)范。廣州相關(guān)政策的出臺(tái)，也對(duì)應(yīng)了廣州近期房屋炒作的現(xiàn)象，政策出臺(tái)有助于促進(jìn)市場(chǎng)的穩(wěn)定和健康發(fā)展。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，廣州的政策也值得全國(guó)其他城市的學(xué)習(xí)。近期很多大城市購(gòu)房政策明顯收緊，預(yù)計(jì)信貸政策收緊概率也會(huì)增加。相關(guān)市場(chǎng)參與主體后續(xù)也需要關(guān)注銀行貸款額度、貸款規(guī)模、放貸節(jié)奏等內(nèi)容，進(jìn)而合理安排銷售和購(gòu)房行為。
深圳某股份行工作人員向財(cái)聯(lián)社記者透露，目前深圳多家銀行也出現(xiàn)了停貸現(xiàn)象，“雖然我行并未完全停貸，但是額度也已經(jīng)不多，未來(lái)的頭寸也不會(huì)重點(diǎn)放在個(gè)人按揭貸款這一領(lǐng)域了。”
北京房貸相對(duì)平穩(wěn) 防范經(jīng)營(yíng)貸進(jìn)入樓市
與其他地方相比，北京地區(qū)目前暫未出現(xiàn)大面積收緊。北京一房產(chǎn)中介人員亦對(duì)財(cái)聯(lián)社記者表示，目前北京房貸這塊目前沒(méi)有明顯的變化和信號(hào)。
某大行房貸業(yè)務(wù)人員對(duì)記者表示，此前央行貸款集中度文件影響，有些超限的銀行額度不太夠用了。“北京這幾年交易沒(méi)有其他一線城市活躍，所以額度還好。”
值得注意的是，房貸收緊之下，為防止經(jīng)營(yíng)貸流入房市，經(jīng)營(yíng)貸審批門檻再度提高。此前財(cái)聯(lián)社記者通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房貸政策正在進(jìn)一步收緊的背景下，但利用“經(jīng)營(yíng)貸”購(gòu)房的市場(chǎng)卻是另一番景象：一些房屋中介私下正在為客戶推薦相關(guān)的“服務(wù)”。
“1月20日經(jīng)營(yíng)貸收緊，門檻提高。如果是新公司、新加入的股東這部分申請(qǐng)停做，審核方面更加嚴(yán)格。” 1月25日，某股份行北京某支行網(wǎng)點(diǎn)人士對(duì)記者表示。多家銀行人士強(qiáng)調(diào)，申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸者新成立公司需成立一年以上，且對(duì)資金用途的審核更加嚴(yán)格。
“整體看，房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)看金融，管住了金融也就管住了房地產(chǎn)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，此前監(jiān)管出臺(tái)銀行房地產(chǎn)貸款集中度新規(guī)，這是房地產(chǎn)調(diào)控的一次全面升級(jí)，但在執(zhí)行層面則更要注意，除了房地產(chǎn)貸款本身，其他消費(fèi)、企業(yè)貸款被挪用進(jìn)入房地產(chǎn)的可能性。
房貸收緊預(yù)期明顯 或影響后續(xù)信貸增長(zhǎng)
光大證券銀行業(yè)首席分析師王一峰認(rèn)為，1月份信貸投放繼續(xù)受控增長(zhǎng)，不宜過(guò)度樂(lè)觀。其中，部分銀行按揭貸款額度有所收緊就是影響因素之一。他預(yù)計(jì)，1月份新增信貸規(guī)模維持在3.3-3.5萬(wàn)億，大行在信貸投放方面仍將扮演“頭雁”效應(yīng)，但鑒于不同銀行之間存在一定分化，不排除出現(xiàn)低于市場(chǎng)預(yù)期的可能。
王一峰認(rèn)為，對(duì)于部分房地產(chǎn)貸款余額占比承壓的國(guó)股銀行以及大部分中小銀行而言，住房按揭貸款面臨壓降調(diào)整，額度有所收緊，總行在總盤子管控下由各分支機(jī)構(gòu)具體把握投放節(jié)奏，但放款期有所拉長(zhǎng)。監(jiān)管部門延續(xù)狹義信貸額度的管控，基本原則是既不讓信貸投放過(guò)于“冒尖，也要避免過(guò)度萎縮”。
“對(duì)于部分房地產(chǎn)貸款余額占比承壓的國(guó)股銀行以及部分中小銀行而言，住房按揭貸款投放增量也面臨預(yù)算重新調(diào)整。”王一峰表示，部分承壓銀行按揭額度有所收緊，總行在總盤子管控下由各分支機(jī)構(gòu)具體把握投放節(jié)奏，且放款期有所拉長(zhǎng)。一般而言，1月份按揭貸款增量占比往往達(dá)到20-25%，在全年處于較高水平，按揭額度的收緊會(huì)對(duì)信貸投放造成一定擾動(dòng)。
一位城商行內(nèi)部人士向財(cái)聯(lián)社記者表示，按照每年慣例，一季度是銀行發(fā)力信貸，尤其是大銀行發(fā)放個(gè)人住房貸款的時(shí)間，但從現(xiàn)在的形勢(shì)看來(lái)，一切都將出現(xiàn)變化。這不僅改變了中小銀行此前“賭政策”、打時(shí)間差的傳統(tǒng)做法，而是真正思考自身的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。不過(guò)，目前看未來(lái)頭寸仍將是放在小微等領(lǐng)域，而非房地產(chǎn)領(lǐng)域。
融360大數(shù)據(jù)研究院李萬(wàn)賦稱，根據(jù)各城市的房貸利率和當(dāng)?shù)卣?，未?lái)銀行可能會(huì)有一輪持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)的動(dòng)態(tài)調(diào)整過(guò)程，最終政策會(huì)比之前嚴(yán)格，額度會(huì)比之前緊。“但不至于停止按揭業(yè)務(wù)，居民正常購(gòu)房需求肯定會(huì)被滿足。集中度政策帶來(lái)的影響，可能會(huì)更多在利率或者放款周期上有體現(xiàn)。”
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