隨著TOP50上市房企陸續(xù)發(fā)布2020年未經(jīng)審核經(jīng)營數(shù)據(jù)，房企2020年業(yè)績的第一份榜單——銷售排行榜也基本“成型”。
雖然是未經(jīng)審核經(jīng)營數(shù)據(jù)，但從往年數(shù)據(jù)來看，房企年報(bào)中披露的全年銷售額基本與未經(jīng)審核數(shù)據(jù)相差無幾。
截至2021年1月20日，中國房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)了TOP50房企中已公布全年未經(jīng)審核經(jīng)營數(shù)據(jù)的40家房企銷售情況。
綜合來看，2020年TOP50房企增速有所放緩，平均銷售增速為16.55%。在達(dá)標(biāo)率方面，2020年TOP50房企中超九成完成了年初制定的銷售目標(biāo)，但也應(yīng)注意到，仍有個(gè)別房企未達(dá)標(biāo)，且這些房企具有一定規(guī)模，此前均保持了高增速，例如融創(chuàng)中國、中南置地、富力地產(chǎn)。
在IP Global中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜看來，2020年在疫情和行業(yè)調(diào)控的影響下，整體房地產(chǎn)行業(yè)銷售狀況還是走出了“V”型曲線，但有些企業(yè)應(yīng)變速度較慢，應(yīng)對(duì)措施不當(dāng)，或資源支持不夠，可能就錯(cuò)過抓住市場(chǎng)反轉(zhuǎn)與復(fù)蘇機(jī)會(huì)，導(dǎo)致年度計(jì)劃未能完成。
另一方面，在部分業(yè)內(nèi)人士看來，目前呈現(xiàn)的銷售數(shù)據(jù)并不能說明問題，因?yàn)殇N售數(shù)據(jù)可能存在較大水分。一位總部在上海的房企高管就直言，2020年可能只有不到五成房企能夠完成簽約目標(biāo)，多數(shù)企業(yè)只能完成約80%。
千億房企擴(kuò)容 十強(qiáng)格局有變
雖然各個(gè)房企均喊出要從規(guī)模發(fā)展向利潤發(fā)展轉(zhuǎn)變，但沒有一家房企能夠放棄規(guī)模，畢竟在房地產(chǎn)行業(yè)，擁有規(guī)模的房企意味著擁有話語權(quán)，而千億依然是重要的分水嶺。
根據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，2020年千億房企不斷擴(kuò)容，數(shù)量至少達(dá)到37家，由于所統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的不完整性，因此全年達(dá)到千億的房企數(shù)量可能更多。而機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2020年，全行業(yè)的千億房企已經(jīng)達(dá)到40家，禹洲、中駿均是首次跨入千億陣營。
頭部房企的競爭也更加激烈。根據(jù)所統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年，房地產(chǎn)行業(yè)誕生了5家規(guī)模在5000億元以上的房企，分別為碧桂園、中國恒大、萬科、融創(chuàng)中國、保利發(fā)展；規(guī)模在2000億元以上的房企共有19家。
在這種競爭環(huán)境中，房地產(chǎn)前十強(qiáng)房企的格局也有了一些變化。比較明顯的是，此前位居前十的新城控股2020年滑落至第13名，十強(qiáng)空位由綠城中國補(bǔ)上?？傮w而言，目前房地產(chǎn)前十位置中，前半段排位較為固定，角逐主要發(fā)生在后半段，尤其是第八、九、十位的競爭激烈。
就房企銷售增速而言，TOP50上市房企整體增速放緩，2020年平均銷售增速為16.55%。頭部房企增速放緩趨勢(shì)更加明顯。
例如，十強(qiáng)房企中，碧桂園、融創(chuàng)中國和保利發(fā)展均僅有個(gè)位數(shù)的增速，銷售增速超過20%的僅有中國恒大和綠城中國兩家，同比增速分別為20.3%和43%。
縱觀這兩家房企取得高增速的原因，強(qiáng)營銷是關(guān)鍵因素。在疫情期間，恒大率先打響線上售房第一槍，隨后又推出全國樓盤降價(jià)促銷、“無理由退房”等一系列組合拳，強(qiáng)勢(shì)營銷貫穿全年；綠城中國亦如此，針對(duì)不同季節(jié)推出各種類型置業(yè)活動(dòng)，全年?duì)I銷不間斷。最終，兩家房企在銷售上取得了較為突出的業(yè)績數(shù)據(jù)。
值得注意的是，前十房企中，綠地控股是唯一一家同比增速為負(fù)數(shù)的企業(yè)。不過，在近期綠地控股媒體交流會(huì)上，綠地集團(tuán)董事長張玉良也表示，不會(huì)設(shè)定規(guī)模目標(biāo)，但會(huì)看重營收指標(biāo)，希望綠地2021年收入能保持可觀增長，突破6000億元。
三家千億房企業(yè)績未達(dá)標(biāo)
在所統(tǒng)計(jì)的40家房企中，有32家披露了2020年銷售目標(biāo)，其中，有29家房企目標(biāo)完成率均超過100%，濱江集團(tuán)、時(shí)代中國、越秀地產(chǎn)、綠城中國、中國金茂、弘陽地產(chǎn)、雅居樂、招商蛇口以及中國恒大2020年目標(biāo)完成率均超過110%，屬于全年銷售業(yè)績完成較好的房企；而中南置地、融創(chuàng)中國以及富力地產(chǎn)三家房企則未完成全年目標(biāo)。
具體來看，中南置地在2020年初制定了2300億元銷售目標(biāo)，而其全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額為2238.3億元，目標(biāo)完成率為97.32%。
事實(shí)上，從2016年至2019年，中南置地經(jīng)歷了高速發(fā)展階段，總部搬遷上海、引入“明星”職業(yè)經(jīng)理人、規(guī)模突破千億，一路順風(fēng)順?biāo)赐瓿赡甓饶繕?biāo)這種情況基本不會(huì)發(fā)生。但2020年，除了疫情因素，核心領(lǐng)袖陳凱離職也一定程度上對(duì)中南置地的發(fā)展造成影響。雖然年度目標(biāo)未達(dá)成，但與自己相比，中南置地2020年依然實(shí)現(xiàn)了14.2%的銷售增長。
與中南置地有相同境地的還有融創(chuàng)中國。一直以來，融創(chuàng)中國給業(yè)界的印象都是“規(guī)模型選手”，業(yè)績不達(dá)標(biāo)實(shí)屬罕見。融創(chuàng)中國業(yè)績不達(dá)標(biāo)背后或許與公司追求利潤相關(guān)。眾所周知，2020年8月“三道紅線”橫空出世，而融創(chuàng)中國由于多年在規(guī)模“路上”狂奔，公司三項(xiàng)對(duì)應(yīng)指標(biāo)均處于紅線內(nèi)，而監(jiān)管在即，即使是頭部房企也需要對(duì)自身杠桿水平作出調(diào)整以保證安全發(fā)展。
從融創(chuàng)年末的一些舉動(dòng)也可以看出，公司雖然沒在規(guī)模上發(fā)力，但也在積極降負(fù)債、求利潤。例如與新加坡政府投資公司簽訂投資協(xié)議共同成立房地產(chǎn)投資平臺(tái)，以改善融資結(jié)構(gòu)；抓住年末拿地窗口期補(bǔ)倉以換取更高利潤等。
在三家未達(dá)標(biāo)房企中，富力地產(chǎn)的目標(biāo)完成率為91.31%。與其他房企不同，富力地產(chǎn)一直披露的都是權(quán)益銷售數(shù)據(jù)。從數(shù)據(jù)可看出，富力地產(chǎn)全年實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售額1387.9億元，同比增速為0.43%，按照全年1520億元的權(quán)益目標(biāo)計(jì)算，達(dá)標(biāo)率為91.31%。
實(shí)際上，年初疫情影響下，富力地產(chǎn)很早就響應(yīng)進(jìn)行創(chuàng)新營銷，比如結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)科技，改進(jìn)交易工具便利度、優(yōu)化線上交易流程，借力網(wǎng)絡(luò)消費(fèi)熱點(diǎn)、跨界整合資源等。
隨著房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控愈發(fā)嚴(yán)厲，未來房企銷售增速預(yù)計(jì)會(huì)持續(xù)放緩，例如中國恒大就明確表示2021年合約銷售目標(biāo)為7500億元，對(duì)應(yīng)的同比增速僅為3.7%；世茂集團(tuán)也在不久前發(fā)布公告稱2021年增速將為10%?？梢钥隙ǖ氖牵磥矸科蟮脑鲩L率逐漸收縮，個(gè)位數(shù)增速或持平將成為新的常態(tài)。
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