年初，房企密集發(fā)債。
據(jù)Wind統(tǒng)計，截至1月26日，房企發(fā)行包含一般公司債、私募債在內(nèi)的公司債31只，錄得總發(fā)行額278.55億元。去年同期，房企發(fā)行對應(yīng)公司債只數(shù)和金額分別錄得12只、121億元。海外債也迎來新一輪的發(fā)債高潮。
與此同時，市場也出現(xiàn)了存量公司債利率密集調(diào)整，顯示開發(fā)商正積極利用海外債市流動性寬松的背景，加大融資，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。
利率調(diào)整
自2020年底以來，在滬、深兩市交易所上市交易的房企“存量”公司債，利率出現(xiàn)明顯異動。
其中，房企7年期及以上存量公司債發(fā)債，利率近期開始上調(diào)。
比如，龍湖集團（00960.HK）旗下“16龍湖04”，為“5+5”結(jié)構(gòu)的10年期存續(xù)期產(chǎn)品。公司最新公告在本期債券存續(xù)期后5年從3.75%上調(diào)至4.40%。
保利發(fā)展（600048.SH） 旗下“16保利02”，為“5+2”結(jié)構(gòu)的7年期存續(xù)產(chǎn)品，最新公告將本期債券后兩年的票面利率從3.19%上調(diào)至3.95%。
華夏幸福（600340.SH）旗下“16華夏債”，為“5+2”結(jié)構(gòu)的7年期存續(xù)產(chǎn)品，最新公告將本期債券后兩年的票面利率從4.88%上調(diào)至6.60%。
相對于7年期“存量”公司債產(chǎn)品，房企5年期及以下期限產(chǎn)品的利率整體延續(xù)了過去金融大環(huán)境融資利率下行的走勢，但也有少數(shù)房企開始下調(diào)存量債利率。比如，時代控股（01233.HK)的“18時代13”債券，期限3年，目前已進入存續(xù)期的最后一年，公告披露該債券利率將從7.5%下調(diào)到2.5%。
無獨有偶，美的置業(yè)（03990.HK）的“19美的01”、“19美的02”兩只存量債券，在存續(xù)期最后一年，最新公告將利率集中下調(diào)到0.1%。
2020年，個別房企曾發(fā)生類似下調(diào)存量債利率的情況。金地集團（600383.SZ）曾發(fā)布公告，欲將存續(xù)的“18金地03”債的票面利率由5.29%調(diào)降至1.50%。萬科（000002.SZ/02202.HK）意向在“17萬科01”債存續(xù)期后2年將票面利率由4.50%調(diào)整為1.90%。
企業(yè)調(diào)降存續(xù)債券的票面利率，勢必會刺激投資者的回售意愿，難免引發(fā)爭議。發(fā)債企業(yè)通常會給出“根據(jù)合同協(xié)議，有調(diào)整票面利率的權(quán)利，屬于正常的回售操作”，“公司會與持券投資機構(gòu)提前溝通好”等說法。
但是，債市相關(guān)人士曾告訴第一財經(jīng)記者，2020年出現(xiàn)的個別房企下調(diào)存量債利率與房企信用債融資成本下行的大背景密切相關(guān)。即使房企大幅下調(diào)票面利率倒逼持有人回售，在市場上仍有望以相對更低成本發(fā)債融資。尤其是融資成本分化嚴重的態(tài)勢下，頭部優(yōu)質(zhì)房企有了更多底氣公開下調(diào)。
此輪債市再現(xiàn)房企調(diào)降存續(xù)債券的票面利率較去年存差異，多被認為與房企借新還舊以優(yōu)化債務(wù)期限結(jié)構(gòu)、降低財務(wù)成本有直接關(guān)系。
時代控股回應(yīng)第一財經(jīng)稱，“18時代13”債券附帶發(fā)行人調(diào)整票面利率選擇權(quán)和投資者回售選擇權(quán)，在債券到期之前公司已提前新發(fā)行3+2年期的公司債券，用于置換該筆即將到達行權(quán)期的“18時代13”。且因“18時代13”的期限為2+1年，+1年對公司來說期限稍短，因此選擇在第二年末行權(quán)期時降低行權(quán)后的票面利率，投資者將債券回售給發(fā)行人。
債市利率漲跌互現(xiàn)通常離不開企業(yè)隨行就市的決策準則。但若是聚焦到地產(chǎn)這一具體行業(yè)來看，企業(yè)或許還有更深層次考量在內(nèi)。
深圳一家中型房企融資部門的業(yè)務(wù)負責(zé)人告訴第一財經(jīng)記者，房企調(diào)低存量債利率回售，再去交易所發(fā)新債多會被視為報表上的長期貸款而非短期債務(wù)。“這對公司的財務(wù)指標包括債務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整都是有好處的。尤其是‘三道紅線’出臺后，房企核心財務(wù)指標考核被放在了監(jiān)管的紅線之下，企業(yè)有動力和訴求去調(diào)債務(wù)結(jié)構(gòu)讓自己在符合監(jiān)管。”
國內(nèi)一家頭部信用評級機構(gòu)的債市交易研究人士也表達了類似的看法。
至于龍湖集團、保利發(fā)展等房企主動下調(diào)存量債利率以借長債。該債市交易研究人士坦言，“開發(fā)貸、信托等受限于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)很難去做長期限，稍微上調(diào)利率能夠?qū)⒍虃L借可以說是開發(fā)商普遍的想法。”他言及，房企從流動性管理的角度上來說也存在這種合理性的訴求，傾向于發(fā)長債鎖定長期資本。
利率分化嚴重
年初集中發(fā)債屬于歷年傳統(tǒng)，房企搶跑發(fā)債，一方面年初融資成本較低，另外，也是防止后期融資環(huán)境難測所帶來的融資困難。
以美元債為例，久期財經(jīng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2021年至今，房企發(fā)行離岸債折合約131.94億美元。相較之下，2020年1月，海外債單月發(fā)行額度達183.38億美元，一舉刷新了房企近兩年的發(fā)行記錄。今年，房企美元債發(fā)行額度較去年同期有所回調(diào)但仍處于近年高位。
具體到發(fā)債結(jié)構(gòu)來看，
陽光城（000671.SZ）、藍光發(fā)展（600466.SH）、正榮地產(chǎn)（06158.HK）、新力控股（02103.HK）、中梁控股(02772.HK)、中國奧園（03883.HK）等十家房企今年1月發(fā)行了共計10筆364天到期的離岸債，規(guī)模為20.53億美元，平均息票率8.385%。
其中，碧桂園（02007.HK）1月擬發(fā)行5億美元五年期票據(jù)及7億美元十年期票據(jù)，利率分別錄得2.7%、3.3%，這已經(jīng)屬于近年低位。
但是也有富力地產(chǎn) （02777.HK)發(fā)行5億美元一年期優(yōu)先票據(jù)利率高至11.75%；明發(fā)集團（00846.HK）一年期境外優(yōu)先票據(jù)利率高至15%，融資利率分化之勢仍顯著。
深圳另一家中型房企的資產(chǎn)管理部門負責(zé)人直言，去年房企1月、2月選擇利率更高的短期離岸債多是出于應(yīng)對因疫情銷售停擺的現(xiàn)金流。今年房企發(fā)行短期離岸債熱情仍較高，除了美元債利率趨低，還有融資監(jiān)管環(huán)境的因素在內(nèi)。
繼房企融資“三道紅線”和銀行信貸的“兩道紅線”后，上海、廣東部分銀行涉房信貸又收緊。新的一年接踵而至的是更嚴格的融資管控。
與國外債市類似，國內(nèi)房企債市利率的分化格局同樣顯著。
整體來看，華僑城A(000069.SZ)、金融街（000402.SZ）、龍湖集團、世茂集團(00813.HK)等房企近期債券利率集中于4%-6%之間；但也有中小房企債券利率高居10%以上。“馬太效應(yīng)”凸顯，中小房企在本輪融資中成本仍較高。
有時常關(guān)注債市動向的華南房企融資人士心態(tài)坦然，“并非不讓企業(yè)融資，是讓企業(yè)杠桿降下來、控風(fēng)險。”
據(jù)不完全統(tǒng)計，95家房企2021年到期債券7223.81億元，同比增長22.45%。標普等國際評級機構(gòu)預(yù)計行業(yè)融資環(huán)境將延續(xù)2020年下半年中性偏緊的狀態(tài)。
截至目前房企的發(fā)債情況來看，房企在未來三年內(nèi)均面臨較大的債券到期潮，2021-2023年房企的到期債券金額均超過5500億元。
伴隨今年甚至未來三年內(nèi)房企的債券到期潮，房企的償債壓力更大。在此情況下，除了發(fā)債之外，房企應(yīng)加大項目去化，同時持續(xù)性加強銷售回款，增加自有現(xiàn)金。
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