上海打頭陣 7天5地調(diào)控

1月21日，上海打響了2021樓市調(diào)控“第一槍”，上海八部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》，涉及土地、限購(gòu)、信貸、稅費(fèi)等內(nèi)容。分析認(rèn)為，上海購(gòu)房新政的出臺(tái)主要對(duì)二手房交易市場(chǎng)起到一定的降溫作用。

上海最狠的一招是堵死了假離婚這條路——夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱(chēng)，過(guò)去通過(guò)假離婚可以騙取購(gòu)房資格，而現(xiàn)在即便是離婚了，對(duì)最近3年的購(gòu)房仍然有影響。

實(shí)際上，在2020年下半年以來(lái)，深圳、成都等多城已明確離婚年限，不同的是，部分城市規(guī)定年限為2年，而上海升級(jí)為3年。相對(duì)來(lái)說(shuō)，上海政策更嚴(yán)，直接阻斷了通過(guò)假離婚買(mǎi)房的“上車(chē)”機(jī)會(huì)。

深圳則勝在了調(diào)控頻次。1月19日至1月23日，深圳5天內(nèi)進(jìn)行了3次“打假”。

1月23日，深圳市住建局發(fā)布通知，專(zhuān)門(mén)啟用“購(gòu)房意向登記系統(tǒng)”，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以會(huì)同有關(guān)商業(yè)銀行對(duì)購(gòu)房者的婚姻情況、個(gè)稅清單和購(gòu)房款來(lái)源進(jìn)行嚴(yán)格核查。涉嫌違反治安管理法律法規(guī)的，將被依法移送公安機(jī)關(guān)處理。

上海、深圳的調(diào)控只是一道“開(kāi)胃菜”，杭州將本輪調(diào)控推向了高潮。

今日(27日)，杭州發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》，明確落戶(hù)本市未滿(mǎn)5年的，在本市限購(gòu)范圍內(nèi)限購(gòu)1套住房。將本市限購(gòu)范圍內(nèi)住房贈(zèng)與他人的，贈(zèng)與人須滿(mǎn)3年方可購(gòu)買(mǎi)限購(gòu)范圍內(nèi)住房；受贈(zèng)人家庭須符合本市住房限購(gòu)政策(不含遺贈(zèng))。

“杭州在限購(gòu)政策打補(bǔ)丁方面是最全面的。”嚴(yán)躍進(jìn)解釋稱(chēng)，過(guò)去房屋贈(zèng)與成為繞過(guò)限購(gòu)的一種常規(guī)做法，而現(xiàn)在進(jìn)行了管控。其中贈(zèng)與人若是贈(zèng)送房屋，那么也不能立即去購(gòu)置其他房產(chǎn)，而受贈(zèng)人要獲得此類(lèi)贈(zèng)與房屋，也得符合購(gòu)房資格。

此外，廣州、合肥對(duì)近期部分業(yè)主出現(xiàn)的哄抬房?jī)r(jià)行為重點(diǎn)處理。1月22日，合肥發(fā)布通告稱(chēng)，對(duì)涉嫌煽動(dòng)集體漲價(jià)、惡意炒作房?jī)r(jià)的業(yè)主及時(shí)約談；房產(chǎn)管理等部門(mén)暫停辦理相關(guān)二手房網(wǎng)簽手續(xù)，并采取限制其買(mǎi)賣(mài)住房等措施。對(duì)未經(jīng)法定程序在民政部門(mén)登記，擅自以房?jī)r(jià)指導(dǎo)類(lèi)社會(huì)組織名義開(kāi)展活動(dòng)的，依法予以取締。對(duì)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)發(fā)布虛假房源、虛假房?jī)r(jià)等信息，惡意哄抬房?jī)r(jià)的將被依法查處。

另?yè)?jù)媒體報(bào)道，1月19日，廣州市天河區(qū)住房建設(shè)和園林局發(fā)布提醒信，嚴(yán)打各類(lèi)投機(jī)炒房、哄抬房?jī)r(jià)等擾亂市場(chǎng)秩序行為。

上述城市中，上海、杭州等均對(duì)二手房轉(zhuǎn)讓的增值稅政策予以明確，即限購(gòu)范圍內(nèi)，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整為5年。目前全國(guó)至少有6個(gè)城市升級(jí)了增值稅的政策，包括深圳、無(wú)錫、沈陽(yáng)、成都、上海和杭州。在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，“這是一個(gè)非常強(qiáng)的信號(hào)，即后續(xù)二手房交易方面，增值稅政策升級(jí)是大概率事件。”

廣州“被逼”收緊房貸

京、廣迂回壓住樓市虛火

除了主動(dòng)出擊，北京、廣州通過(guò)收緊貸款迂回調(diào)控樓市。

據(jù)《廣州日?qǐng)?bào)》報(bào)道，廣州銀行業(yè)接到窗口指導(dǎo)，個(gè)人按揭貸款也被實(shí)行“雙管控”；北京2021年伊始對(duì)土拍的溢價(jià)率作出了嚴(yán)格的限制。

根據(jù)報(bào)道，工農(nóng)中建四大行集體上調(diào)了廣州地區(qū)的住房按揭貸款利率，其中，首套房從原來(lái)最低LPR+20個(gè)基點(diǎn)調(diào)整為L(zhǎng)PR+55個(gè)基點(diǎn)；二套房從原來(lái)LPR+6個(gè)基點(diǎn)改為L(zhǎng)PR+79個(gè)基點(diǎn)。調(diào)整后，變更后首套房貸的利率為5.2%，而二套房則為5.44%。有媒體算了一筆賬，如果首套房貸款300萬(wàn)元，期限為30年，月供將從15830.75元漲至16473.33元，每月多還642.58元。

廣州為何突然出手調(diào)控？事實(shí)上，也并非突然，屬于被動(dòng)而為。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，2020年，廣州樓市一直在“悶聲發(fā)大財(cái)”。新房成交量沖上10萬(wàn)套大關(guān)，二手房交易也在連續(xù)3年下降后反彈，增長(zhǎng)22%。如今滬深都已經(jīng)調(diào)控，深圳連續(xù)打補(bǔ)丁，廣州如果再不做一些表態(tài)，實(shí)在是說(shuō)不過(guò)去。

李宇嘉稱(chēng)，近年來(lái)貨幣投放、信貸政策對(duì)樓市的影響越來(lái)越大。如果這次真的控制住了貸款投放，熱點(diǎn)城市快節(jié)奏的樓市交易，自然也就慢下來(lái)了。這次房貸額度管控，最大的影響就是新房、二手房交易的規(guī)模會(huì)下降，給樓市降溫。

他預(yù)計(jì)，2021年上半年，特別是第一季度，“控房貸、緊額度”的政策將會(huì)在京滬深等城市繼續(xù)執(zhí)行下去。

炒房涼涼？

一季度房?jī)r(jià)或放緩

近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)倪虹帶隊(duì)赴上海、深圳等地調(diào)研督導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況。倪虹強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持問(wèn)題導(dǎo)向，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)出手，采取有針對(duì)性的措施，引導(dǎo)好預(yù)期，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房。

住建部網(wǎng)站截圖

住建部出手，多城調(diào)控，傳遞出怎樣的信號(hào)？后續(xù)調(diào)控有什么趨勢(shì)？房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭能不能被“按住”？

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄在接受中新經(jīng)緯記者采訪時(shí)表示，近期，上海、深圳、杭州等核心重點(diǎn)城市接連出臺(tái)調(diào)控政策，大部分都是針對(duì)前期政策“打補(bǔ)丁”，但也指明了2021年的政策風(fēng)向，傳遞出房住不炒的政策決心，同時(shí)表明一旦市場(chǎng)熱度過(guò)高、房?jī)r(jià)出現(xiàn)異動(dòng)，樓市調(diào)控必然會(huì)升級(jí)加碼。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，“本輪調(diào)控政策是從上而下的調(diào)控，對(duì)于短期市場(chǎng)有降溫的作用，但并未影響這一輪上漲的根本原因，所以具體效果如果需要看針對(duì)打新潮及經(jīng)營(yíng)貸的補(bǔ)丁政策與執(zhí)行力度。”張大偉指出，后續(xù)還要針對(duì)資金無(wú)序進(jìn)入房地產(chǎn)進(jìn)行約束，否則調(diào)控政策的力度可能會(huì)被稀釋。

陳霄認(rèn)為，整體來(lái)看，大部分城市出臺(tái)的調(diào)控政策多集中于購(gòu)房資格、打擊假離婚、優(yōu)先保障剛需購(gòu)房、調(diào)整增值稅免征年限等內(nèi)容上，短期內(nèi)交易熱度或?qū)⒂兴禄钦吡Χ日w表現(xiàn)一般。今年一季度預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)仍然會(huì)延續(xù)上漲態(tài)勢(shì)，漲幅或?qū)⒂兴啪彙?/div>