天價(jià)學(xué)區(qū)房到底有沒(méi)有價(jià)格天花板？

2021年開(kāi)年，各大一線城市學(xué)區(qū)房同時(shí)出現(xiàn)驚人漲幅，“深圳老破小學(xué)區(qū)房創(chuàng)造32萬(wàn)元/平方米歷史新高”，“北京海淀學(xué)區(qū)房業(yè)主原地跳價(jià)50萬(wàn)元”、“上海學(xué)區(qū)房三天暴漲100萬(wàn)元”等亦真亦假的消息持續(xù)占據(jù)著頭版頭條。

每一個(gè)親身經(jīng)歷過(guò)學(xué)區(qū)房暴漲的人，都會(huì)忍不住在心底問(wèn)自己這個(gè)無(wú)人能解的問(wèn)題。自2006年義務(wù)教育單校劃片政策出臺(tái)開(kāi)始，十余年來(lái)，每當(dāng)有人質(zhì)疑學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格已經(jīng)過(guò)高時(shí)，不久后總會(huì)出現(xiàn)更高的成交價(jià)。

學(xué)區(qū)房在一次又一次的流轉(zhuǎn)中成為了最堅(jiān)實(shí)的“硬通貨”。

手握近千萬(wàn)預(yù)算，卻像在臨街乞討

28歲的林可，剛剛親身經(jīng)歷了一次北京學(xué)區(qū)房業(yè)主不斷跳價(jià)的瘋狂故事，明明自己手握將近千萬(wàn)的買房預(yù)算，卻感覺(jué)像是在臨街乞討。

月初，她看中了北京西城德勝學(xué)區(qū)的一套“老破小”，60平方米的小兩居掛牌價(jià)為850萬(wàn)元，均價(jià)超過(guò)14萬(wàn)元/平方米，單價(jià)已然超越北京普通豪宅。對(duì)于一個(gè)90年代建成的老舊小區(qū)，這樣的價(jià)格顯然不便宜。

但名校學(xué)區(qū)的魅力要?jiǎng)龠^(guò)一切，這套房源對(duì)口公認(rèn)“牛小”之一的育翔小學(xué)。即便在多校劃片政策下可能上不了育翔小學(xué)，但德勝學(xué)區(qū)內(nèi)的西師附小、三帆附小同樣也是鼎鼎有名的牛小。正因如此，這里被認(rèn)為是全北京最均衡的幾個(gè)學(xué)區(qū)之一，受到市場(chǎng)熱捧。

林可深知這一點(diǎn)，在火爆的市場(chǎng)下，看中房源之后立馬開(kāi)始談價(jià)，最終加價(jià)20萬(wàn)元只希望能盡快簽約?？勺屗龥](méi)想到的是，到現(xiàn)場(chǎng)簽約時(shí)，業(yè)主卻開(kāi)始反悔，表示要跟全家人再商量一下。緊接著，她在三天內(nèi)四次通過(guò)中介約定時(shí)間見(jiàn)面簽約，卻最終都因?yàn)闃I(yè)主“家中有事”被不斷延遲。

四天之后，林可終于成功與業(yè)主見(jiàn)上面，但業(yè)主卻顧不上談價(jià)，先跟她大講一番道理，遍數(shù)近期北上深學(xué)區(qū)房漲價(jià)案例，直到半個(gè)小時(shí)后居高臨下地告訴林可，按照現(xiàn)在的行情，他決定再“小小的微漲”40萬(wàn)元。

這樣算下來(lái)，該套房源總價(jià)比最初的掛牌價(jià)漲了近60萬(wàn)元，均價(jià)已經(jīng)超過(guò)15萬(wàn)元/平方米。不管是價(jià)格，還是業(yè)主的態(tài)度，都讓林可有些難以接受，她扭頭就想走，卻發(fā)現(xiàn)業(yè)主溜得比她更快。

“業(yè)主跳漲在北京也不是新鮮事，但這樣反反復(fù)復(fù)的業(yè)主，只能說(shuō)明他從一開(kāi)始就不是誠(chéng)心想賣，只是想在一輪輪的報(bào)價(jià)里試試樓市水溫”，林可無(wú)奈地向時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，現(xiàn)在北京學(xué)區(qū)房搶得太厲害，“我實(shí)在是沒(méi)想到連買房也成了自取其辱”。

林可的故事只是癲狂學(xué)區(qū)房市場(chǎng)的一個(gè)縮影。歲末年初，學(xué)區(qū)房瘋漲大有燎原之勢(shì)，尤其是在一線城市。特別是學(xué)區(qū)資源稀缺的深圳，學(xué)區(qū)房的魅力被放大得更為明顯。

1月14日，深圳福田百花片區(qū)內(nèi)國(guó)城花園一套44平米房子賣出1420萬(wàn)元的天價(jià)，均價(jià)高達(dá)32萬(wàn)元/平方米的消息刷遍深圳人的朋友圈。雖然片區(qū)內(nèi)中介陳宇否認(rèn)了這一則消息，但他同時(shí)指出，作為全深圳最強(qiáng)的教育片區(qū)，百花學(xué)區(qū)房的高價(jià)是不爭(zhēng)的事實(shí)。

“在這里，如果預(yù)算低于1000萬(wàn)是不可能實(shí)現(xiàn)又有學(xué)位，又能兼顧自住的需求。要么犧牲居住需求，只求為子女占個(gè)學(xué)位，然后在學(xué)校附近另外租房??；要么就只能放棄百花片區(qū)，選一個(gè)學(xué)位相對(duì)沒(méi)那么好的地方。”

樂(lè)有家研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2020年四季度，深圳百花片區(qū)的成交均價(jià)高達(dá)15.18萬(wàn)元/平方米，同比上漲43.61%，位居全市漲幅榜第四位。這不是個(gè)例，排在百花片區(qū)前的八卦嶺片區(qū)，四季度成交均價(jià)約10.54萬(wàn)元/平方米，同比上漲58.97%，真正展現(xiàn)了學(xué)區(qū)房概念的強(qiáng)大吸金能力。

2020年，兩所深圳傳統(tǒng)名校荔園小學(xué)東校區(qū)及荔園實(shí)驗(yàn)中學(xué)宣布將要落地八卦嶺片區(qū)。在學(xué)校未出地面，具體招生范圍也沒(méi)確定，一切仍只是一個(gè)規(guī)劃時(shí)，八卦嶺的房?jī)r(jià)就開(kāi)始瘋漲。

樂(lè)有家八卦嶺片區(qū)一名門店店長(zhǎng)向時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，八卦嶺片區(qū)內(nèi)存在不少的低總價(jià)小戶型房源，疊加名校利好，成為深圳大量有上學(xué)需求家庭的最好選擇。

據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)了解，1992年建成鵬基公寓，在2020年初28平方米單間戶型售價(jià)大概在280萬(wàn)元左右，如今已經(jīng)超過(guò)400萬(wàn)元總價(jià)；差不多同期建設(shè)的鵬盛村，2020年初60平方米兩房戶型不到400萬(wàn)元一套，目前總價(jià)也已經(jīng)超過(guò)600萬(wàn)元。

買學(xué)區(qū)房真的是一門穩(wěn)賺不賠的“生意”

深圳學(xué)區(qū)房熱度仍在不斷持續(xù)。陳宇透露，近期百花片區(qū)的學(xué)區(qū)房就像賣白菜一樣，客戶不問(wèn)價(jià)格，不看房直接簽合同，一兩千萬(wàn)的總價(jià)還不少人直接一次性付款，“只能說(shuō)深圳有錢人太多。”

2000公里外，在北京最癲狂的海淀萬(wàn)柳學(xué)區(qū)，對(duì)口中關(guān)村三小的蜂鳥(niǎo)家園成交單價(jià)也已經(jīng)突破20萬(wàn)元/平方米，再創(chuàng)新高。

直觀上，學(xué)區(qū)房暴漲的直接原因來(lái)自于需求增加。2020年，北京西城開(kāi)始實(shí)施多校劃片的“731政策”，直接刺激大量焦慮的西城家長(zhǎng)涌向海淀，再?gòu)暮５碇鸩綌U(kuò)散到北京其他熱點(diǎn)學(xué)區(qū)。

上海自2020年3月開(kāi)始實(shí)施的公民同招、民辦搖號(hào)政策，更是摧毀以往公辦學(xué)校“保底”，沖擊好的民辦學(xué)校的老方法。在新的博弈基礎(chǔ)上，優(yōu)秀公辦學(xué)校顯然是更穩(wěn)妥的選擇。而在深圳，長(zhǎng)期以來(lái)存在的學(xué)位缺口問(wèn)題，讓供需關(guān)系從未平衡，漲幅也未停止。

追逐學(xué)區(qū)房的背后同樣有中產(chǎn)家長(zhǎng)對(duì)于階級(jí)傳遞及資產(chǎn)保值的焦慮，當(dāng)這份焦慮撞上稀缺的教育資源以及地產(chǎn)的保值增值屬性，共同締造了學(xué)區(qū)房的天價(jià)神話。

這一代中產(chǎn)家長(zhǎng)，普遍都是經(jīng)歷過(guò)千軍萬(wàn)馬過(guò)獨(dú)木橋的高考，并完成高等教育，實(shí)現(xiàn)階層躍升。但伴隨著中國(guó)高等教育逐漸從精英教育轉(zhuǎn)變?yōu)榇蟊娊逃?，學(xué)歷存在貶值趨勢(shì)，名牌大學(xué)的學(xué)歷更有含金量。

一個(gè)簡(jiǎn)單的推導(dǎo)在于，好的小學(xué)有著更大的幾率上好的初中，好的初中才能考上好的高中，最終進(jìn)入名牌大學(xué)。只要負(fù)擔(dān)得起，沒(méi)有人想要輸在起跑線上，加碼教育投入成為最優(yōu)的選擇。

2015年，張薇為解決自己5歲小女兒上學(xué)的問(wèn)題，選擇在上海陸家嘴濰坊十村買下一套30平方米，總價(jià)180余萬(wàn)的小戶型。6年之后，伴隨著小女兒即將小學(xué)畢業(yè)，這套房子也將完成使命，重新流轉(zhuǎn)回到市場(chǎng)，但它的價(jià)格卻翻了一倍有余。

“上周有中介給我打電話問(wèn)我要不要掛房子，報(bào)價(jià)13萬(wàn)元/平方米。如果按這個(gè)價(jià)格賣掉，我這套房子已經(jīng)翻倍了，更何況這么多年我一直都在出租，買學(xué)區(qū)房真的是一門穩(wěn)賺不賠的生意。”

類似的故事仍在發(fā)生。李俊也是一樣的幸運(yùn)兒，2019年9月，當(dāng)八卦嶺還整體處于價(jià)格洼地的時(shí)候，他就迅速入手了鵬盛村一套60平方米的兩房，總價(jià)不過(guò)400萬(wàn)元。今天，李俊手上這套學(xué)區(qū)房總價(jià)已經(jīng)超過(guò)600萬(wàn)元，上漲了200萬(wàn)元，完勝一切投資理財(cái)產(chǎn)品。

多校劃片難解天價(jià)學(xué)區(qū)房

締造如今“天價(jià)”學(xué)區(qū)房的單校劃片政策，最早同樣也是為了教育公平所提出的。

上世紀(jì)50年代起，國(guó)家為快速發(fā)展教育，動(dòng)用大量?jī)A斜資源“砸”出了一眾如今的重點(diǎn)名校。歷經(jīng)多年沉淀，它們的師資力量與硬件水平令其他學(xué)校望塵莫及。教育資源的極度不均等，催生了“分擇校”、“權(quán)擇校”、“錢擇校”等種種亂象，優(yōu)質(zhì)的教育資源被把持在少部分人手中。

為解決這一問(wèn)題，2006年版的義務(wù)教育法規(guī)定，義務(wù)教育階段的公立學(xué)校實(shí)行就近入學(xué)，學(xué)生能夠進(jìn)入哪一所學(xué)校，主要依據(jù)就是教育部門的劃片。學(xué)區(qū)房的概念因此誕生，購(gòu)置一間“學(xué)區(qū)房”，才可以根據(jù)劃片對(duì)口的關(guān)系，讓孩子到小區(qū)對(duì)口的學(xué)校就讀。

但這一解決辦法，只是治標(biāo)不治本，并未解決教育資源不平等的問(wèn)題。“就近入學(xué)”政策頒布后，房地產(chǎn)開(kāi)始與稀缺的教育資源相捆綁，形成了今天學(xué)區(qū)房的種種亂象。

“天價(jià)學(xué)區(qū)房”輿論風(fēng)口下，新的方案開(kāi)始被提出。2015年，時(shí)任教育部副部長(zhǎng)劉利民指出，要在教育資源配置不均衡、擇校沖動(dòng)強(qiáng)烈的城區(qū)，推行多校劃片政策，將熱點(diǎn)小學(xué)、初中納入其中，緩解“學(xué)區(qū)房”問(wèn)題。這一方案不同于以往單校劃片，而是讓一個(gè)小區(qū)對(duì)應(yīng)多所小學(xué)初中，鎖定某所小學(xué)和某所中學(xué)的可能性變小。這也意味著就算家長(zhǎng)買了學(xué)區(qū)房，也不確定到底能不能上熱點(diǎn)學(xué)校。

同年，深圳先行一步開(kāi)始試行大學(xué)區(qū)制度，指居住在大學(xué)區(qū)范圍內(nèi)的學(xué)生，可以自愿選擇大學(xué)區(qū)內(nèi)的多個(gè)學(xué)校為志愿學(xué)校，按個(gè)人意愿排列順序。按全區(qū)統(tǒng)一的積分標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算積分，按照志愿順序和積分高低依次排序錄取。

一年后，教育部發(fā)布了《關(guān)于做好2016年城市義務(wù)教育招生入學(xué)工作的通知》，正式提出多校劃片政策，通過(guò)隨機(jī)派位方式分配熱點(diǎn)城市招生名額，并在接下來(lái)的幾年時(shí)間內(nèi)在全國(guó)各地得到深化。

2019年教育部又出臺(tái)公民同招政策，并在接下來(lái)的一年內(nèi)在全國(guó)得到落實(shí)。2020年，西城區(qū)成為北京最后一個(gè)宣布實(shí)行“多校劃片”和“六年一學(xué)位”的區(qū)域；廣州天河區(qū)也提出將在2026年實(shí)施公辦初中“多校劃片”政策；深圳推出“實(shí)際居住”，學(xué)位鎖定等政策。

但從實(shí)際效果來(lái)看，多校劃片、公民同招新政策的調(diào)控力度存疑。反而在北上兩座城市，更加重了學(xué)區(qū)房的緊俏程度，成為新一輪樓市上漲的直接誘因。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，學(xué)位房與非學(xué)位房?jī)r(jià)格的差距，體現(xiàn)的是教育均等化的程度，教育越不均等、學(xué)位房的價(jià)格就越高。

要如何解決教育資源的不平等才是真正治本的問(wèn)題。在多校劃片政策被正式提出的2016年，時(shí)任教育部部長(zhǎng)袁貴仁就曾對(duì)媒體表示，“多校劃片是目前解決義務(wù)教育學(xué)校資源不均衡的具體舉措之一，是各地在解決單校劃片帶來(lái)的問(wèn)題中探索出來(lái)的，也還在探索中。長(zhǎng)遠(yuǎn)看，應(yīng)當(dāng)是每個(gè)學(xué)校都能提高質(zhì)量，每個(gè)學(xué)生都能在家門口上好的學(xué)校。”

但教育均等化無(wú)疑是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程。在解決之前，天價(jià)學(xué)區(qū)房“擊鼓傳花”的游戲恐怕還會(huì)繼續(xù)。