2021年以來(lái)，熱點(diǎn)城市土拍持續(xù)火爆，一線地塊多數(shù)以最高限價(jià)出讓，熱點(diǎn)地區(qū)商辦地塊競(jìng)拍也顯著升溫。部分熱點(diǎn)城市住宅地塊溢價(jià)率明顯走高，并出現(xiàn)了單宗金額超百億元的“地王”地塊，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。

高溢價(jià)地塊增多

2月2日，北京3宗地塊集中出讓，包括順義區(qū)兩宗地塊以及通州區(qū)1宗多功能用地，總起始價(jià)為85.15億元，總成交價(jià)為128.9億元。其中，順義區(qū)新國(guó)展三期22-02-007-1、22-02-007-2住宅地塊總用地面積10.5萬(wàn)平方米，總規(guī)劃建面為26.3萬(wàn)平方米。地塊以二類居住用地為主，但要求配建7.5%的商業(yè)及公共設(shè)施約2.0萬(wàn)平方米，人防工程面積2.9萬(wàn)平方米。住宅最終規(guī)劃建筑面積為21.4萬(wàn)平方米，居住用地容積率為2.5，不限房?jī)r(jià)。

經(jīng)過(guò)共計(jì)75輪競(jìng)拍，最終由保利+華潤(rùn)以18億元建設(shè)資金+67.77億元土地總價(jià)+23%自持成交，溢價(jià)率為35%。刨除建設(shè)資金成本及自持面積，可售商品住宅及商業(yè)綜合樓面價(jià)為46529元/平方米，是2021年以來(lái)綜合樓面價(jià)第二高地塊。

貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩指出，此次拍地不以競(jìng)價(jià)為先，而是先對(duì)異地建設(shè)會(huì)展設(shè)施面積進(jìn)行競(jìng)拍，即承擔(dān)新國(guó)展二期的建設(shè)資金，可見北京土拍規(guī)則正在多元化、多方式地展開。房企在開發(fā)住宅用地的同時(shí)，將更多融入?yún)^(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展，承擔(dān)部分公共設(shè)施建設(shè)的責(zé)任。

克而瑞研究中心指出，在長(zhǎng)三角二、三線城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)明顯增加的情況下，土拍溢價(jià)率低位回升至13.2%，但較2020年二季度階段性高位仍差距明顯。其中，二線城市土拍升溫，溢價(jià)率升至14.7%，環(huán)比增加6.5個(gè)百分點(diǎn)。土地流拍現(xiàn)象也明顯緩解，不僅流拍數(shù)量環(huán)比大幅減少，而且流拍率降至8.6%，環(huán)比下降5.2個(gè)百分點(diǎn)。

地區(qū)分化明顯

除高溢價(jià)外，中國(guó)證券報(bào)記者觀察到，部分熱點(diǎn)地區(qū)2021年以來(lái)還成功出讓了單宗金額超百億元的“地王”地塊，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。

1月5日，上海市黃浦區(qū)成功出讓一宗商住用地。最終，上海建工集團(tuán)股份有限公司、上海城投控股股份有限公司以底價(jià)176億元摘得，樓面價(jià)為89567元/平方米。該樓面積已遠(yuǎn)超上海歷年來(lái)出讓地塊的樓面價(jià)。該地塊僅1人報(bào)名，故確定出讓方式為掛牌出讓。地塊用途為商業(yè)、住宅用地，土地總面積為12.51萬(wàn)平方米。其中，商業(yè)建筑面積占比不小于地上建筑面積的25.4%，商業(yè)部分需全部自持。地塊起始價(jià)為176億元，競(jìng)買保證金為35.2億元。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前該地塊總價(jià)在上海排名第四。上海地塊總價(jià)第一位為2020年年初出讓的徐匯濱江地塊，總成交價(jià)為310.5億元；總價(jià)第二是黃浦區(qū)小東門街道商住地，總成交價(jià)為248.5億元；第三是徐匯區(qū)徐家匯中心項(xiàng)目商地，總成交價(jià)為217.7億元。

中指研究院指出，2021年1月政府推地力度與去年同期基本相當(dāng)，300城宅地推出規(guī)模同比微降0.2%，部分地塊最終出讓截止時(shí)間在2月，1月整體成交規(guī)模同比下降約兩成。但優(yōu)質(zhì)地塊成交占比仍較為突出，成交樓面積結(jié)構(gòu)性漲幅顯著，溢價(jià)率也有所回升。從重點(diǎn)城市土地成交情況來(lái)看，杭州、上海1月宅地出讓收入超400億元，整體規(guī)模遠(yuǎn)高于其他重點(diǎn)城市。

中國(guó)證券報(bào)記者進(jìn)一步梳理發(fā)現(xiàn)，城市等級(jí)之間的分化較為明顯。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2021年1月，一線城市住宅用地成交規(guī)劃建筑面積累計(jì)同比增速提升較快，達(dá)到89.6%，而二線城市累計(jì)同比下滑16.8%，三四線城市同比下滑42.9%。一線城市成交樓面價(jià)同比下滑29.3%，而二線城市同比增長(zhǎng)31.9%，三四線城市同比增長(zhǎng)37.2%。其中，一線城市樓面價(jià)的大幅下跌主要是高基數(shù)造成，2020年1月北京等一線城市高單價(jià)地塊成交推動(dòng)一線城市成交樓面價(jià)達(dá)到近年最高值，而2021年1月一線城市成交樓面價(jià)基本穩(wěn)定在2019年、2018年同期水平。而在二線和三四線城市中，寧波、蘇州、常州、徐州、臺(tái)州、鹽城、泰州、南通、金華、衢州等長(zhǎng)三角城市由于區(qū)域規(guī)劃利好，成交樓面價(jià)累計(jì)同比增長(zhǎng)較快，是導(dǎo)致總體成交樓面價(jià)上漲的重要原因之一。

預(yù)計(jì)熱度不減

從計(jì)劃供應(yīng)額度看，2021年2月，全國(guó)351城計(jì)劃供應(yīng)住宅用地規(guī)劃建筑面積達(dá)10905萬(wàn)平方米，如果全部順利成交，預(yù)計(jì)成交規(guī)劃建筑面積單月環(huán)比增長(zhǎng)39.3%，累計(jì)同比降幅收窄至3.7%。雖然有春節(jié)假期，但市場(chǎng)整體回歸穩(wěn)定的速度或?qū)⑻嵘?/div>