2月2日，商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資公司CBRE世邦魏理仕發(fā)布《中國2021年投資者意向調(diào)查》（簡稱“調(diào)查”）。調(diào)查顯示，在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁復(fù)蘇、市場流動(dòng)性保持充裕以及租賃市場的不確定性基本消除的背景下，境內(nèi)外投資者對(duì)中國內(nèi)地優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的信心及購置意向創(chuàng)下歷年新高。

境內(nèi)外投資者對(duì)中國商業(yè)地產(chǎn)購置意向創(chuàng)新高

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，57％境內(nèi)外投資者預(yù)計(jì)將在2021年增加對(duì)中國商業(yè)地產(chǎn)的購置，為2016年開始該項(xiàng)調(diào)查以來的最高水平。在境外投資者中，選擇此項(xiàng)的比例為63%，較去年躍升25個(gè)百分點(diǎn)。

中國區(qū)投資者的投資意愿

世邦魏理仕中國區(qū)總裁李凌表示：“雖然新冠肺炎疫情對(duì)2020年的大宗交易市場產(chǎn)生了負(fù)面影響，但是中國經(jīng)濟(jì)和商業(yè)地產(chǎn)市場在全球疫情反復(fù)中的快速復(fù)蘇令其安全性和成長性得到了投資者的廣泛認(rèn)可。預(yù)計(jì)2021年中國內(nèi)地將引領(lǐng)全球商業(yè)地產(chǎn)投資市場的復(fù)蘇，國內(nèi)大宗交易成交額較2020年有望增長15％至20%。”

投資目的地方面，調(diào)查顯示，上海蟬聯(lián)中國內(nèi)地最受青睞的商業(yè)地產(chǎn)投資市場，近半數(shù)受訪者將其作為首選投資目的地。北京位列第二，因相對(duì)較少的新增供應(yīng)和國內(nèi)領(lǐng)先的科技中心地位而持續(xù)受到投資者關(guān)注。深圳受益于強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)增長和人口的加速流入，對(duì)投資者的吸引力較強(qiáng)。

在僅針對(duì)跨境投資的榜單中，上海、北京、深圳三城全部入選亞太區(qū)前十大投資目的地。其中，深圳首次入選，使得中國內(nèi)地城市首次在此榜單中占據(jù)三席，預(yù)示著更多跨境投資者2021年將積極布局中國內(nèi)地。與此互為印證的是，海外私募地產(chǎn)基金的募資計(jì)劃。在2020年，與中國內(nèi)地相關(guān)的跨境私募地產(chǎn)基金融資總額達(dá)到179億美元，比2016年-2020年平均水平高出23％。

工業(yè)物流資產(chǎn)關(guān)注度首次升至第一

物業(yè)類型方面，調(diào)查顯示，得益于疫情中極具韌性的租賃表現(xiàn)和可投資高標(biāo)物流設(shè)施體量的快速增長，工業(yè)物流資產(chǎn)的關(guān)注度首次升至第一。同時(shí)，作為“新基建”的重要組成部分，倉儲(chǔ)物流被納入中國公募REITS試點(diǎn)的底層資產(chǎn)，從而為投資者創(chuàng)造了新的退出和投資渠道。

不過，寫字樓的投資意愿有所下降，在主流資產(chǎn)中位居第二。世邦魏理仕發(fā)現(xiàn)，盡管投資者對(duì)短期內(nèi)的新增供應(yīng)高峰仍存顧慮，但核心區(qū)位穩(wěn)定期的寫字樓以及科技企業(yè)集聚的商務(wù)園區(qū)正吸引更多資本的關(guān)注。

主流資產(chǎn)投資意向

疫情后，投資者對(duì)另類資產(chǎn)的投資意向亦進(jìn)一步增強(qiáng)，尤其是數(shù)據(jù)中心和冷鏈物流。2020年數(shù)據(jù)中心投資總額（含股權(quán)投資）超過36.8億美元，同比大幅增長30%。而冷鏈物流的投資意向受到疫情后生鮮和醫(yī)藥冷鏈需求的爆發(fā)式增長的推動(dòng)，較2020年增長近一倍。

投資策略方面，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，投資者的風(fēng)險(xiǎn)偏好與回報(bào)要求有所上升，對(duì)核心增益型、機(jī)會(huì)型和不良資產(chǎn)投資的意向占比升至歷年新高。

世邦魏理仕表示，疫情對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的短期沖擊和高杠桿開發(fā)商處置資產(chǎn)意愿的增強(qiáng)為機(jī)會(huì)型投資者創(chuàng)造了一個(gè)收購窗口期。調(diào)查顯示，隨著“三道紅線”和房地產(chǎn)貸款集中度管理制度等政策的落地，內(nèi)資開發(fā)商的出售意愿繼續(xù)上升，53%的國內(nèi)開發(fā)商表示將在2021年加大資產(chǎn)出售力度，去年調(diào)查中這一比例僅為33%。同時(shí)，關(guān)注穩(wěn)定租金收入的國內(nèi)險(xiǎn)資、主權(quán)財(cái)富基金等機(jī)構(gòu)投資者更傾向于核心增益型項(xiàng)目。

對(duì)此，世邦魏理仕中國區(qū)研究部負(fù)責(zé)人謝晨表示：“大部分核心投資者選擇保持或降低目標(biāo)回報(bào)，部分原因在于核心資產(chǎn)的稀缺性以及當(dāng)前的低息環(huán)境確保了利差，這也意味著核心資產(chǎn)的價(jià)格將保持堅(jiān)挺。”