2021年首月，深圳、上海、廣州、西安、合肥等多個(gè)一二線城市傳來房貸額度緊張、利率上浮的消息，個(gè)別銀行被曝出已經(jīng)停貸。每年年初，一般是房貸額度最為充裕的時(shí)候，這一反常現(xiàn)象的背后實(shí)際上潛藏著金融調(diào)控的身影。
2020年最后一天，中國人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，分檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款余額占比上限和個(gè)人住房貸款余額占比上限。這政策一被業(yè)內(nèi)簡稱為對(duì)銀行劃定的“兩道紅線”。
上海市銀保監(jiān)局近期出臺(tái)的新規(guī)，正是“兩道紅線”落地的體現(xiàn)。上海市表示，嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)貸款集中度管理、嚴(yán)格審核首付款資金來源和償債能力審核等。
克而瑞研究中心企業(yè)研究總監(jiān)房玲指出，與前期的房企融資“三道紅線”、“壓降融資類信托規(guī)模”和“暫停私募非標(biāo)債權(quán)類業(yè)務(wù)”等融資調(diào)控一脈相承，針對(duì)銀行的“兩道紅線”意在防范房地產(chǎn)行業(yè)過度金融化。不過，由于超標(biāo)銀行個(gè)數(shù)較少，壓降比例相對(duì)有限，加之新規(guī)調(diào)控留有調(diào)整過渡期，房玲認(rèn)為對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)短期影響可控。
銀行的“兩道紅線”與去年8月份出臺(tái)的房企“三道紅線”(重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則)政策一起，組成了中國房地產(chǎn)金融審慎管理的主要工具。與貨幣政策不同，房地產(chǎn)金融審慎管理主要針對(duì)首付比調(diào)整、房地產(chǎn)貸款比例限制、房企融資規(guī)模限制等，重點(diǎn)在于穩(wěn)定信貸增長、調(diào)節(jié)杠桿率。
中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)劉水認(rèn)為，這“五道紅線”的劃出，讓2020年成為中國房地產(chǎn)金融審慎管理元年，這對(duì)中國房地產(chǎn)制度建設(shè)具有里程碑意義。房地產(chǎn)制度呈現(xiàn)出從“住房制度改革”(1998年)到“土地制度改革”(2002年)再到“金融管理改革”(2020年)的脈絡(luò)特征。
萬科集團(tuán)董事會(huì)主席郁亮也曾表示，“三道紅線”對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響力不亞于2002年的土地招拍掛制度，它意味著房地產(chǎn)行業(yè)金融紅利時(shí)代的結(jié)束。
“五道紅線”為代表的房地產(chǎn)金融審慎管理之下，中國樓市會(huì)發(fā)生什么樣的變化？業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，“銀根”和“地根”是樓市的命脈。房地產(chǎn)金融審慎管理有望控制住“銀根”。
中指研究院近日發(fā)布的一份報(bào)告稱，過去15年，金融政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控效果顯著。這份報(bào)告回顧了2005年至2019年涉及房地產(chǎn)金融審慎管理的政策及其效果。報(bào)告認(rèn)為，金融審慎指數(shù)增加會(huì)顯著抑制房價(jià)上漲，抑制商品房需求，同時(shí)也將抑制房企規(guī)模增速。
劉水表示，未來市場(chǎng)將會(huì)呈現(xiàn)出三大趨勢(shì)：一是弱周期，金融審慎管理之下，將避免大量資金流向房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而避免房地產(chǎn)市場(chǎng)暴漲暴跌，弱化房地產(chǎn)周期性。
二是“慢牛”。據(jù)測(cè)算，中國城市化率或在2030年達(dá)到70%，進(jìn)入城市化后期，未來10年GDP仍將維持中高速增長，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有向上發(fā)展空間，但金融審慎管理之下，未來10年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)或現(xiàn)慢牛行情。
三是城市分化持續(xù)，不同城市房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)仍將明顯分化。
自2008年美國金融危機(jī)后，宏觀審慎政策開始受到越來越多國家的重視。美國、歐盟、英國、韓國等經(jīng)濟(jì)體均積極使用房地產(chǎn)金融審慎政策來抑制樓市過度繁榮。近年來，中國官方更是反復(fù)強(qiáng)調(diào)實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度。如：1月召開的2021年中國人民銀行工作會(huì)議提出，落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度。
銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清曾撰文稱，房地產(chǎn)是現(xiàn)階段中國金融風(fēng)險(xiǎn)方面最大的“灰犀牛”。他指出，2008年次貸危機(jī)前，美國房地產(chǎn)抵押貸款超過當(dāng)年GDP的32%。目前，中國房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行業(yè)貸款的39%，還有大量債券、股本、信托等資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。將“灰犀牛關(guān)進(jìn)籠子里”或是房地產(chǎn)金融審慎管理的直接目標(biāo)。
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