限制租賃企業(yè)“資金池”，嚴禁“長收短付”，住房租賃企業(yè)向承租人預收的租金數額原則上不得超過3個月租金，北京出臺新規(guī)，對長租公寓企業(yè)租金收取周期、租金貸資金去向等提出明確規(guī)范。
在此之前，根據深圳下發(fā)的住房租賃資金監(jiān)管征求意見稿，同樣規(guī)定了金融機構提供住房租金貸款，需直接將貸款撥付至承租人個人賬戶。新規(guī)要求“二房東”性質的住房租賃企業(yè)，收取押金及租金合計超過4個月租金數額的部分，由銀行進行監(jiān)管，或由租賃企業(yè)提供相應的銀行保函進行擔保。
為了防止長租公寓再爆雷，北京和深圳均對金融機構為承租人提供個人租金貸有了更為明確的約束。這種約束直接體現在對形成“資金池”的有效遏制。長租公寓市場的租賃企業(yè)，有些為了快速拓展市場，以“長收短付”等方式蓄積押金和預付租金，形成“資金池”，再利用池內資金以“高進低出”方式迅速占領市場。
一前一后，巨大的差額交易，便會導向兩個極端的市場。一個是企業(yè)“理想”中的最佳狀態(tài)，通過“高進低出”以便更多獲客，看似做虧本買賣，但寄希望未來占有市場，最終獲取壟斷利潤。“長收短付” 形成期限錯配，用沉淀的資金進一步擴張規(guī)模。
另一個則是赤裸裸的現實，資金回流不暢或者融資受阻導致入不敷出，隨即引發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂。同時，隨著長租公寓的擴張，資金吃緊，房東收不到租房款收回房子，租客沒有房子可住，剩余租金也難以拿回。
管住“資金池”，意味著控制差額交易，進而控制盲目、無序的規(guī)模擴張。當前長租公寓行業(yè)風險的根源在于高風險經營模式和租金貸的濫用，在金融杠桿和經營杠桿雙層杠桿之下，長租公寓難以長治久安。
長租公寓不是不可以發(fā)展，只是危險的長租公寓萬萬要不得。長租公寓實現了對傳統(tǒng)租房市場的極大改觀，讓更多在城市打拼的年輕人獲得獨立空間，也改善了租戶整體的租住體驗。解決租房市場的痛點，依然需要在供給層面和制度規(guī)范層面下功夫。只有這樣才能真正求解一線城市租金居高不下、機構化租賃企業(yè)運營模式長期霸占、資本在長租市場中究竟應扮演怎樣的角色。
長租公寓企業(yè)屢屢爆雷，公眾對建立租金監(jiān)管配套呼吁已久。由管理長租公寓市場引發(fā)的熱議，將是復雜而周密的城市治理議題。這不僅關系著監(jiān)管政策的張弛與收縮、住房市場供需長期失衡如何解決、房地產長效機制在租房市場的細化，還關聯著城市化轉型的混亂與痛處、新“打工人”消費理念的超前與保守、金融場景擴展帶來的創(chuàng)新與濫用等等。
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