近期，房企陸續(xù)發(fā)布2020年業(yè)績(jī)預(yù)告、業(yè)績(jī)快報(bào)。

不過，從已經(jīng)披露的“成績(jī)單預(yù)告”來看，房地產(chǎn)企業(yè)“有人歡喜有人憂”。財(cái)經(jīng)網(wǎng)梳理發(fā)現(xiàn)，2020年，房企表現(xiàn)分化明顯，多數(shù)大中型房企仍舊保持較高增速；而反觀小型房企，則以預(yù)告虧損和業(yè)績(jī)下滑居多。

大中型房企多增速放緩

2月3日，融創(chuàng)中國(guó)發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)告，預(yù)計(jì)公司2020年擁有人應(yīng)占溢利較2019年度增長(zhǎng)超過35%。

融創(chuàng)中國(guó)表示，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)主要受到兩方面因素的影響。一方面，2020年度物業(yè)銷售交付面積較上年度增加；另一方面，是由股權(quán)投資產(chǎn)生的金融資產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)收益所致。

值得一提的是，雖然融創(chuàng)中國(guó)在2020年業(yè)績(jī)?nèi)员３州^高增速，但和往年相比增速明顯放緩。2017年融創(chuàng)中國(guó)擁有人應(yīng)占溢利110億元，同比增長(zhǎng)344%，而在隨后的2018年、2019年，公司擁有人應(yīng)占溢利同比增速也維持在50%之上，分別為50.6%、57.1%。

此外，2021年開年以來，綠地控股、保利地產(chǎn)、金科股份、陽(yáng)光城、中南建設(shè)、濱江集團(tuán)等千億房企紛紛發(fā)布業(yè)績(jī)快報(bào)、業(yè)績(jī)預(yù)告。

綠地控股預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)總收入4812.96億元，同比增長(zhǎng)12.43%；歸母凈利潤(rùn)137.21億元，同比下降6.93%；歸母扣非凈利潤(rùn)130.97億元，同比增長(zhǎng)3.16%。保利地產(chǎn)預(yù)計(jì)2020年?duì)I業(yè)總收入2452.32億元，同比增3.93%；歸母凈利潤(rùn)289.08億元，同比增3.39%。金科股份預(yù)計(jì)2020年?duì)I業(yè)收入878億元，同比增長(zhǎng)29.6%；歸母凈利潤(rùn)超70億元，同比增長(zhǎng)23.7%。陽(yáng)光城預(yù)計(jì)2020年?duì)I業(yè)收入827.28億元，同比增長(zhǎng)35.51%；歸母凈利潤(rùn)52.83億元，同比增長(zhǎng)31.42%。

此外，中南建設(shè)預(yù)計(jì)2020年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)約60億元-80億元，同比增長(zhǎng)約44.12%-92.17%；濱江集團(tuán)預(yù)計(jì)2020年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)約22.84億元-26.1億元，同比增長(zhǎng)40%-60%。

財(cái)經(jīng)網(wǎng)梳理發(fā)現(xiàn)，2019年，綠地控股、保利地產(chǎn)、金科股份、陽(yáng)光城歸母凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)率分別為29.61%、47.90%、46.06%、33.21%。不難看出，和2019年相比，2020年多數(shù)大中型房企仍保持較高增速，但增長(zhǎng)速度明顯放緩。

國(guó)泰君安研究報(bào)告指出，正常情況下，2020年結(jié)算利潤(rùn)率已經(jīng)處于下行通道，且預(yù)計(jì)這股下行趨勢(shì)將持續(xù)至2023年。此外，國(guó)泰君安預(yù)計(jì)，最終各個(gè)房企會(huì)落在5%~8%的凈利潤(rùn)率區(qū)間。不過，國(guó)泰君安同時(shí)表示，凈利潤(rùn)率下降并非“利空”，而是杠桿經(jīng)營(yíng)遇到降杠桿調(diào)控的結(jié)果。

部分房企在披露業(yè)績(jī)預(yù)告時(shí)，也對(duì)公司降杠桿成效進(jìn)行公告。根據(jù)2020年中期數(shù)據(jù)，融創(chuàng)中國(guó)“三道紅線”齊踩，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為82.22%；凈負(fù)債率為149.06%；現(xiàn)金短債比為0.86%。而到了2020年12月31日，融創(chuàng)中國(guó)預(yù)期公司剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率低于80%，凈負(fù)債率低于100%， 非受限現(xiàn)金短債比大于1，踩線情況有所改善。

小型房企多業(yè)績(jī)下滑

不過，和部分大中型房企用速度換穩(wěn)健不同，多數(shù)小型房企則亮起了業(yè)績(jī)“紅燈”。

財(cái)經(jīng)網(wǎng)梳理發(fā)現(xiàn)，截至2月3日，已有61家A股上市房企發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)告。其中，除了少數(shù)房企出現(xiàn)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)外，絕大多數(shù)房企預(yù)計(jì)業(yè)績(jī)虧損，或業(yè)績(jī)下滑。

Wind數(shù)據(jù)顯示，包含新華聯(lián)、大悅城、珠江實(shí)業(yè)、泰禾集團(tuán)在內(nèi)的17家房企預(yù)計(jì)在2020年出現(xiàn)業(yè)績(jī)的首次虧損。此外，光明地產(chǎn)、云南城投等25家房企預(yù)計(jì)2020年業(yè)績(jī)下滑。

值得一提的是，業(yè)績(jī)亮“紅燈”的房企中，小型房企居多。其中，光明地產(chǎn)預(yù)計(jì)公司2020年凈利潤(rùn)為9500萬(wàn)元-1.37億元，同比下滑75.98%-83.35%；北辰實(shí)業(yè)預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)為2.32億元-3.31億元，同比下滑80%-86%；綠景控股預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)為虧損2300萬(wàn)元-虧損1550萬(wàn)元，同比下降72%-165%。

而談及業(yè)績(jī)下滑的主要原因，減值計(jì)提被房企頻頻提起。

1月28日晚間，新華聯(lián)發(fā)布2020年度業(yè)績(jī)預(yù)告，預(yù)計(jì)2020年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入68億元-73億元；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)虧損11億元-13億元。新華聯(lián)表示，本期經(jīng)初步測(cè)試擬計(jì)提的減值準(zhǔn)備為1億元-3億元。而這正是其凈利潤(rùn)虧損的主要原因之一。

1月31日，新華聯(lián)收到深交所關(guān)注函，要求其說明2020年計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)類型，計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備依據(jù)及合理性。

此外，大悅城表示，受宏觀調(diào)控及疫情影響，公司部分在建在售項(xiàng)目銷售價(jià)格未達(dá)預(yù)期，個(gè)別項(xiàng)目因疫情工期延誤，成本增加。根據(jù)測(cè)試結(jié)果，公司針對(duì)各類資產(chǎn)計(jì)提減值準(zhǔn)備約13億元。

粵泰股份指出，受新冠疫情影響，看房活動(dòng)無法正常推行，國(guó)內(nèi)購(gòu)房者對(duì)境外購(gòu)房需求有所放緩，公司柬埔寨磅湛天鵝灣項(xiàng)目預(yù)計(jì)計(jì)提存貨跌價(jià)損失6506.54萬(wàn)元-1.02億元。

ST松江也表示，結(jié)合近期存量房產(chǎn)銷售價(jià)格、市場(chǎng)需求變化，測(cè)算本期對(duì)東南角項(xiàng)目、東疆港項(xiàng)目、張貴莊項(xiàng)目、團(tuán)泊項(xiàng)目、美湖里等項(xiàng)目的房地產(chǎn)資產(chǎn)計(jì)提減值準(zhǔn)備約8-14億元。

中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜告訴財(cái)經(jīng)網(wǎng)，部分房企資產(chǎn)減值計(jì)提可能受到近期房?jī)r(jià)變化的影響。

此外，柏文喜表示， 用這種跨年調(diào)節(jié)的方式，可以讓企業(yè)財(cái)報(bào)的數(shù)據(jù)變化看起來相對(duì)平滑，以避免出現(xiàn)業(yè)績(jī)“過山車”的情況，一定程度上還可以起到維護(hù)上市公司股價(jià)和市值的作用。

從房企2020年度業(yè)績(jī)預(yù)告不難看出，企業(yè)差距逐漸拉開，樓市分化愈加明顯。

國(guó)泰君安研究報(bào)告研究報(bào)告指出，樓市分化意味著，一旦出現(xiàn)去化較難的地塊，會(huì)讓房企進(jìn)入兩難境地，老項(xiàng)目不去化、沒有資金拿新項(xiàng)目、進(jìn)而影響銷售規(guī)模增速、企業(yè)掉隊(duì)。在當(dāng)前的宏觀環(huán)境當(dāng)中，一旦布局失誤，依靠無息負(fù)債擴(kuò)經(jīng)營(yíng)杠桿的戰(zhàn)略，就會(huì)讓企業(yè)發(fā)展失速。

2021年當(dāng)前，行業(yè)下行、樓市分化的大背景下，房企又將何去何從？