近期，廣州、上海等一線城市房貸按揭利率上調(diào)引發(fā)熱議。證券時報記者多方調(diào)查獲悉，除熱點城市外，廣東多地房貸利率亦有上浮，銀行放款明顯收緊。
據(jù)調(diào)查，廣東河源市多數(shù)國有銀行首套房利率已升破6%。更有房產(chǎn)中介透露，二套房利率最高為6.86%，即LPR+221BP。廣東全省范圍內(nèi)，除廣州、東莞、珠海等熱點城市上調(diào)外，惠州、湛江、肇慶、梅州等地銀行也有不同程度上浮。
各大銀行額度收緊，借貸成本隨之提高。證券時報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，包括國有大行、股份行在內(nèi)的地方分支機(jī)構(gòu)，又涌現(xiàn)申請住房按揭要求搭售保險、貴金屬產(chǎn)品等“潛規(guī)則”，若不購買銀行推薦的產(chǎn)品，借貸利率還會有一定程度上浮。
業(yè)內(nèi)人士表示，銀行借貸搭售理財并不是公開層面進(jìn)行，而是采取暗示性的動作，在早些年也屢見不鮮，反映出房貸從緊后稀缺資源溢價的現(xiàn)象。
廣東多地上浮房貸利率
最高達(dá)6.86%
近日，有房貸申請者向證券時報記者反映，在廣東河源市購買首套房產(chǎn)時，向工商銀行申請的房貸利率已比1月上浮0.25個百分點，達(dá)到6.13%。記者從當(dāng)?shù)啬硺潜P銷售經(jīng)理獲取到的一份利率明細(xì)表顯示，河源各大國有銀行的房貸按揭利率從2月1日起普遍上浮25bp以上，建設(shè)銀行二套以上購房利率最高為6.62%，除少數(shù)股份行、農(nóng)商行外，六大國有銀行均有上調(diào)。
有房產(chǎn)中介透露，當(dāng)?shù)亟ㄐ袑Χ滓陨戏抠J執(zhí)行利率最高可達(dá)6.86%，相比貸款市場報價利率（LPR）上浮221個基點。“我們收到通知，河源的銀行大多都上浮了利率。”該中介說。
無獨有偶，記者調(diào)查廣東其他城市后發(fā)現(xiàn)，除廣州、東莞、珠海等熱點城市有上調(diào)現(xiàn)象，惠州、湛江、梅州、肇慶等三四線城市房貸利率也有不同程度上浮。
據(jù)房產(chǎn)銷售人員介紹，惠州的中國銀行和工商銀行房貸按揭利率確有上調(diào)，相比此前提升20bp；湛江一些銀行的首套房按揭利率已從此前的5.1%調(diào)整至5.35%。記者還了解到，中山、江門、陽江、韶關(guān)、茂名、云浮、揭陽等地利率“按兵未動”，但有跡象表明，部分銀行對賬戶流水和征信審核趨嚴(yán)，進(jìn)而收緊房貸。
值得注意的是，從廣東全省范圍內(nèi)來看，三四線城市房貸利率普遍高于深圳、廣州等一線城市，多數(shù)城市首套房按揭利率在5.35%至5.88%區(qū)間，河源各大型銀行房貸利率為全省最高，達(dá)6.13%以上。
“三四線城市利率往往高于熱點城市，主要是因為河源這類城市銀行數(shù)量有限，房貸市場不大，競爭并不激烈，利率自然較高。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對記者表示，“如廣州、深圳等城市，除大型銀行外，中小銀行也扎堆，銀行為了‘搶占’熱點城市的房貸市場份額展開了激烈的競爭，就得動用降低利率等競爭手段。”
對于廣東多座城市上調(diào)利率，李宇嘉分析稱，由于國有大行資金是統(tǒng)一調(diào)度的，主要有兩種可能：其一是當(dāng)廣州、深圳等地房貸額度受到控制后，最佳選擇是將三四線城市挪到熱點城市，導(dǎo)致當(dāng)?shù)仡~度緊張，利率上升；其二是從貸款考核標(biāo)準(zhǔn)來看，部分國有行房貸占比已經(jīng)超標(biāo)，因而全行范圍內(nèi)整體壓縮，如河源這類城市額度緊張后，利率也將上浮。
李宇嘉認(rèn)為，此次廣東部分城市提高貸款利率是商業(yè)銀行的自主決策，不同銀行根據(jù)本行的資金成本、房貸政策以及對各城市布局重點不同進(jìn)行的決策。除近期“兩道紅線”監(jiān)管要求外，央行對銀行資金成本管控后，各大銀行必須與央行貨幣政策保持一致。
“潛規(guī)則”再現(xiàn)
房貸搭售理財
近日，多位河源市購房者向證券時報記者反映，在辦理房貸按揭業(yè)務(wù)時，不僅利率比1月有所上調(diào)，而且銀行工作人員在辦理房貸業(yè)務(wù)時還要求客戶認(rèn)購部分年金類保險產(chǎn)品。值得注意的是，若不辦理相關(guān)產(chǎn)品，房貸利率還將上浮0.25個百分點。
一位剛剛辦完房貸按揭的楊女士對證券時報記者說，在辦理貸款時，工商銀行河源某支行業(yè)務(wù)員向其推薦了一款名為“惠添富年金保險”的產(chǎn)品。據(jù)業(yè)務(wù)員介紹，此款產(chǎn)品保險期限為15年，從投保開始每年交5000元保費，且需連續(xù)交3年，15年后才能取出本金。由于認(rèn)為該產(chǎn)品不劃算，楊女士在15天猶豫期內(nèi)辦理了退保手續(xù)。隨后，銀行對楊女士表示，其房貸利率將在此前基礎(chǔ)上提高25BP。
另一位陳女士反映，她也遇到了類似的情況。2020年底，工商銀行河源某支行業(yè)務(wù)員在其辦理房貸時稱，若購買其理財產(chǎn)品后，房貸利率能優(yōu)惠到5.88%，若不買其產(chǎn)品，利率將提升至6%以上。當(dāng)時她面臨兩種產(chǎn)品選擇，一是某項故宮聯(lián)名款黃金首飾，另一項是年金保險產(chǎn)品。最后，陳女士在按揭時拒絕了購買上述產(chǎn)品的要求。
證券時報記者調(diào)查河源多家國有銀行發(fā)現(xiàn)，這種現(xiàn)象并不在少數(shù)。農(nóng)行一位信貸人員對記者說：“目前首套房最低利率為6.13%，且需要購買理財產(chǎn)品后才有，不買理財產(chǎn)品的申請利率是6.5%。”這位工作人員認(rèn)為這是一種“雙贏”，他表示，“因為我們銀行有多種經(jīng)營指標(biāo)，而且客戶通過購買理財產(chǎn)品降低利率此前一直都有。”
當(dāng)?shù)亟恍泄ぷ魅藛T表示，“利率的大小取決于你是否參與理財產(chǎn)品，參與后利率會相對低一些，不參與將以正常情況上浮，一般首套房利率上升幅度在20%~25%之間。”一位工行業(yè)務(wù)員對記者說，“在申請貸款的過程中，確實會推薦一些年金保險或定投基金等理財產(chǎn)品，但主要是看客戶是否有這個需求，若客戶覺得不需要，銀行方面也不會強(qiáng)制。”
鐘情搭售理財產(chǎn)品
銀行所為何因？
2012年，原銀監(jiān)會曾下發(fā)《關(guān)于整治銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)不規(guī)范經(jīng)營的通知》，明確規(guī)定“七不準(zhǔn)”，其中第五條規(guī)定“銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)不得在發(fā)放貸款或以其他方式提供融資時強(qiáng)制捆綁、搭售理財、保險、基金等金融產(chǎn)品”。今年1月4日，因涉及借貸搭售保險，安徽銀保監(jiān)局對平安銀行合肥分行、工行肥東支行開出行政處罰罰單，其中平安銀行被罰35萬元。
中行江西某支行工作人員對記者表示，部分銀行確實會要求客戶購買保險，但很久以前監(jiān)管就有規(guī)定不允許這樣的行為，這種渠道銷售多是為了完成銀行經(jīng)營考核指標(biāo)。廣發(fā)銀行某支行人員透露，銀行確實會介紹理財保險等產(chǎn)品給客戶，并降低貸款利率。
“這種現(xiàn)象在過去也存在，在2013年左右，以及兩三年前，均普遍有這種情況。” 李宇嘉表示，這類似于利率上浮的模式，對銀行而言，代銷理財產(chǎn)品是其中間收入，由于代銷傭金較高，因此銀行的積極性很大。
在另一位銀行研究人士看來，搭售理財產(chǎn)品的現(xiàn)象客觀上符合經(jīng)濟(jì)學(xué)規(guī)律，一是“價高者得”，即當(dāng)信貸資源成為稀缺資源時，利率隨之提高；二是通過一些門檻篩選優(yōu)質(zhì)客戶。銀行在放款時會根據(jù)客戶是否有條件購買理財產(chǎn)品，對客戶的還款能力進(jìn)行區(qū)分。
不過，李宇嘉坦言，銀行存在的這種搭售理財現(xiàn)象并不是公開層面的，總行也不會發(fā)布類似通告，只是在業(yè)務(wù)受理上會向其傾斜。“銀行客戶經(jīng)理往往會示意客戶目前貸款額度緊張，可能要等待幾個月后才有額度，一般更優(yōu)先考慮對在該行有存款或已購買理財?shù)膬?yōu)質(zhì)客戶發(fā)放。而要成為‘優(yōu)質(zhì)客戶’的方式之一就是，購買該行的理財產(chǎn)品。”李宇嘉說。
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