李一戈
稍微關(guān)注房地產(chǎn)市場的朋友都會注意到，新年沒過多久，上海深圳杭州等幾個主要城市就加碼了調(diào)控。當(dāng)然，本著因城施策的原則，這些“升級”措施，其實都是打補丁，哪里有漏洞，就在哪里抹上水泥。一次不夠，就再來一次。連沒有出臺相應(yīng)文件的北京市，也約談了一批房地產(chǎn)中介，以及部分喊著房價要漲的自媒體。
起因是，以這幾個主要城市為代表的大城市，去年四季度，成交量和價格都有了明顯的增長。尤其是12月份，北京二手住宅網(wǎng)簽量創(chuàng)下2016年以來同期最高值，上海二手房成交量同比增長96.2%。而二手房一直被視為整個市場的晴雨表。所以，北京約談的是中介而不是房企，并要求他們在帶看次數(shù)、成交價公示等方面作出若干限制。
順便提一句，全國商品房銷售面積、銷售額，創(chuàng)下歷史新高，請注意，這是在新冠肺炎疫情的背景下取得的成績。疫情阻擋人們外出、限制人們聚集，但似乎沒有阻擋人們買房的熱情。哪怕是比往年減少了幾個月的看房時間，也沒影響到全年的交易。
往常來看，12月雖然是房企沖年度業(yè)績的時間，但并非成交旺季，多數(shù)年份的12月和1月反而是量價低谷，所以，這個鼠年尾巴的樓市有點不尋常。
去年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會議，將“解決好大城市住房突出問題”列為2021年度八大任務(wù)之一?，F(xiàn)在，以一線城市為代表的一批大城市，房地產(chǎn)交易的量和價都出現(xiàn)了異動情況，就不能不引起重視。因此，住建部副部長倪虹很快就帶隊赴上海深圳等地調(diào)研。
不知道是否與倪虹的調(diào)研有關(guān)，反正，滬深等城市隨即就給樓市打起了補丁。效果怎樣，尚無法預(yù)測，但相信不少朋友跟我一樣，這些城市何以上漲壓力再度增大？須知，京滬深穗杭寧等城市，房地產(chǎn)調(diào)控措施已經(jīng)非常嚴(yán)厲了，甚至可以說，各地能想到的辦法都使出來了，畢竟，樓市調(diào)控是城市政府的主體責(zé)任。
之前寫過，房地產(chǎn)長效機(jī)制已經(jīng)建立并實施，大城市量價的異動引起了社會的關(guān)注，我相信這些城市政府已經(jīng)向監(jiān)管部門作了匯報。至于觸發(fā)異動的因素，沒有公布。我個人嘗試做些分析，很可能是隔靴搔癢，姑妄聽之。
大的背景，是流動性充裕下民間資金的旺盛。這分兩個層面。一個層面是，金融資源的流動和分配是不均衡的，大城市對資金的吸納要強(qiáng)于中小城市；而在大城市里，市場主體對資金的吸納也是不均衡的。等量資金池里，高收入群體吸納的比例要遠(yuǎn)高于中低收入群體。聽多位房企營銷負(fù)責(zé)人說，2020年他們的豪宅賣得很好。就我所在的北京市，有一批高端樓盤，動輒開盤賣光，房企一把就收到幾十億。
另一個層面，在各行業(yè)里，房地產(chǎn)仍然是吸金大戶。我們的金融監(jiān)管部門這些年下了很大決心，對房地產(chǎn)進(jìn)行了嚴(yán)格的監(jiān)管。去年更是建立了房地產(chǎn)金融審慎管理制度，并在房企端樹起了“三道紅線”，在銀行端也筑起了“兩道紅線”，統(tǒng)稱房地產(chǎn)金融的“五道紅線”。
實施房地產(chǎn)金融審慎管理制度沒有多久，卻卓有成效。2020年末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額比上年末增速低3.1個百分點，連續(xù)29個月回落；占同期各項貸款增量的26.1%，比上年全年水平低7.9個百分點。但即便如此，房地產(chǎn)貸款占同期各項貸款的增量仍達(dá)26.1%。
共性之下，各大城市的房地產(chǎn)市場還有不同特點。深圳、杭州、廣州等都是人口凈增量巨大的城市，2019年深圳常住人口新增41萬，廣州新增40萬，杭州凈增逾55萬。不說別的，僅這幾個數(shù)字，房地產(chǎn)市場的壓力得有多大。
所以，杭州等地就打補丁，對新落戶家庭買房時間和套數(shù)作出特別限定。上海2019年只凈增4萬多人，但它去年出了個新政策，四大名校本科應(yīng)屆畢業(yè)生可直接落戶。包括其他一些城市在內(nèi)，搶人才對房地產(chǎn)的影響是不可忽視的。
住房結(jié)構(gòu)上，新房二手房異動因素也不同。各大城市新房普遍限價，不少區(qū)域就出現(xiàn)了所謂價格倒掛現(xiàn)象：新房比附近二手房價格低，讓人產(chǎn)生“買到即賺到”的認(rèn)知。有些高收入的居民沒有購房資格，就想出了代持的主意；還有的是假離婚。他們買房基本是為了投資。深圳等地近期的“補丁”就對這些行為進(jìn)行了堵截。
北京上海的學(xué)區(qū)房效應(yīng)，對二手房是重要的拉動要素。京滬主城區(qū)新房供應(yīng)量極少，二手房成為交易主體。但整體來看，這兩個城市并無特別重大的因素推動12月二手房成交的大增。極少數(shù)自媒體或中介機(jī)構(gòu)也更多是從交投兩旺來分析預(yù)測房價上漲的壓力。也因此，京滬尤其是北京，應(yīng)該主要是著眼于防范遏制，把苗頭壓下去。
有何應(yīng)對之道？生硬地阻止人口流入，不太現(xiàn)實。那就加大供應(yīng)。除了供應(yīng)用于銷售的商品房，還要切實增加供應(yīng)租賃住房。深圳市近日公布的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市住房租賃市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》（征求意見稿）是這方面的代表。
規(guī)范和發(fā)展住房租賃市場，正是去年底中央經(jīng)濟(jì)工作會議為“解決好大城市住房突出問題”而明確指出的方向。下一步，就是下決心全面貫徹落實。加油，大城市們。
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