近期一些大城市的房?jī)r(jià)上漲較快，經(jīng)營(yíng)性貸款違規(guī)進(jìn)入樓市的苗頭又現(xiàn)。為此，部分銀行提高了經(jīng)營(yíng)貸的準(zhǔn)入門(mén)檻，有的還上調(diào)了經(jīng)營(yíng)貸利率。這一措施能否堵住資金違規(guī)流入樓市的漏洞？
經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市“花樣多”
經(jīng)營(yíng)貸利率和房貸利率的“價(jià)格差”是導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市的主要原因。
個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款利率此前通常為4%左右。而房貸利率通常為5年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)上浮幾十到上百個(gè)基點(diǎn)，約為5%到6%。去年底，央行、銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度后，部分銀行房貸額度緊張，房貸利率有所上浮。
于是，個(gè)別中介機(jī)構(gòu)把房貸“包裝”成經(jīng)營(yíng)貸，讓客戶實(shí)現(xiàn)低利率購(gòu)房。具體形式通常為：先為客戶注冊(cè)或過(guò)戶一家公司，并偽造經(jīng)營(yíng)流水，讓客戶“變身”經(jīng)營(yíng)者。然后找墊資公司為客戶提供一筆過(guò)橋資金來(lái)全款買(mǎi)房。待房子過(guò)戶到購(gòu)房者名下后，再將房子作為抵押物，向銀行申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸來(lái)償還過(guò)橋資金。
據(jù)了解，這一“灰色”產(chǎn)業(yè)鏈主要瞄準(zhǔn)兩類人群——一是為了節(jié)省月供成本，將現(xiàn)有房貸置換為較低成本的經(jīng)營(yíng)貸；二是為了直接低利率購(gòu)買(mǎi)新房。
光大銀行金融市場(chǎng)部分析師周茂華指出，經(jīng)營(yíng)貸產(chǎn)品的設(shè)計(jì)初衷是緩解小微企業(yè)融資難題。這些資金之所以會(huì)違規(guī)流入樓市，除利率較低外，也與經(jīng)營(yíng)貸金額較大、辦理門(mén)檻相對(duì)不高、手續(xù)簡(jiǎn)便等原因有關(guān)。
“這些資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，會(huì)導(dǎo)致居民、企業(yè)杠桿負(fù)債率上升，容易引發(fā)局部房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，對(duì)樓市調(diào)控構(gòu)成一定掣肘，干擾對(duì)樓市的穩(wěn)定預(yù)期。”周茂華說(shuō)，同時(shí)，部分中小銀行對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)過(guò)度依賴，容易引發(fā)資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)失衡，削弱穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)。
銀行提高經(jīng)營(yíng)貸準(zhǔn)入門(mén)檻以應(yīng)對(duì)違規(guī)行為
針對(duì)這一現(xiàn)象，上海銀保監(jiān)局1月29日發(fā)布通知，要求嚴(yán)格審核首付款資金來(lái)源和償債能力，防止借款人通過(guò)消費(fèi)類貸款、經(jīng)營(yíng)性貸款等渠道違規(guī)獲取個(gè)人住房貸款首付款資金。北京銀保監(jiān)局1月30日也表示，將嚴(yán)查個(gè)人信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。
通知一出，多家銀行已拿出解決方案——提高經(jīng)營(yíng)性貸款準(zhǔn)入門(mén)檻，如申請(qǐng)貸款的企業(yè)或個(gè)體工商戶應(yīng)經(jīng)營(yíng)兩年以上，用于抵押的房產(chǎn)已過(guò)戶半年以上。同時(shí)，部分銀行還適當(dāng)上調(diào)了經(jīng)營(yíng)貸的利率。
“經(jīng)營(yíng)貸利率上調(diào)能夠收窄與房地產(chǎn)市場(chǎng)利率差，有助于減少兩個(gè)市場(chǎng)的套利空間，對(duì)于防范經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定幫助。”周茂華說(shuō)，此外，近期市場(chǎng)利率有所上行，銀行負(fù)債成本上升，調(diào)升經(jīng)營(yíng)貸利率也屬于正常市場(chǎng)行為。
“去年以來(lái)，為支持新冠肺炎疫情防控和復(fù)工復(fù)產(chǎn)，銀行普遍下調(diào)經(jīng)營(yíng)性貸款利率，部分貸款利率偏低，適當(dāng)上調(diào)也是回歸正常水平。”招聯(lián)金融首席研究員董希淼說(shuō)。
同時(shí)，董希淼表示，經(jīng)營(yíng)性貸款對(duì)借款人資質(zhì)、貸款用途有明確要求，提高經(jīng)營(yíng)貸門(mén)檻，其實(shí)是在嚴(yán)格落實(shí)貸款準(zhǔn)入條件，有助于防范信貸資金違規(guī)流入樓市、股市。
各環(huán)節(jié)落實(shí)主體責(zé)任避免“誤傷”小微企業(yè)
提高準(zhǔn)入門(mén)檻、調(diào)升利率雖然是避免資金違規(guī)流入樓市的有效之舉，但也有人認(rèn)為，這一措施可能“誤傷”一些真正需要申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)性貸款的小微企業(yè)和個(gè)體工商戶，給其帶來(lái)財(cái)務(wù)成本壓力。
一位銀行業(yè)工作人員告訴記者，銀行會(huì)對(duì)貸款投向有所監(jiān)控，但貸款資金放出后一旦被多次轉(zhuǎn)手，監(jiān)控難度會(huì)大大增加，就可能出現(xiàn)“漏網(wǎng)之魚(yú)”。
“個(gè)人消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸資金的具體流向和用途追蹤難度大、成本高，反映出這些產(chǎn)品在服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)過(guò)程中仍存在改進(jìn)和創(chuàng)新空間。”周茂華說(shuō)，這就需要平衡好銀行經(jīng)營(yíng)、便利小微企業(yè)和防范潛在風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)經(jīng)營(yíng)貸產(chǎn)品的額度、利率等進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。
董希淼建議，銀行在嚴(yán)格準(zhǔn)入門(mén)檻、加強(qiáng)貸款管理的同時(shí)，可將經(jīng)營(yíng)性貸款發(fā)放時(shí)限控制在5年以下，并要求借款人提供必要的用途證明。對(duì)30萬(wàn)元以上的貸款應(yīng)更嚴(yán)格執(zhí)行受托支付規(guī)定，將貸款資金支付到合同約定用途的借款人交易對(duì)象，減少被挪用的風(fēng)險(xiǎn)。
此外，專家認(rèn)為，監(jiān)管層和金融機(jī)構(gòu)要形成合力，從經(jīng)營(yíng)貸的貸前審批到貸后管理各環(huán)節(jié)落實(shí)主體責(zé)任，提高違規(guī)成本，并引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)改善內(nèi)部考核機(jī)制，讓經(jīng)營(yíng)貸回歸產(chǎn)品設(shè)計(jì)初衷。在保證“房住不炒”的定位下，積極扶持小微企業(yè)健康發(fā)展。
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