以3.85%的經(jīng)營貸款利率替代5%的房貸利率，利益之下，經(jīng)營貸流入房地產(chǎn)市場的行為屢禁不止。  

近幾日，《國際金融報(bào)》記者聯(lián)系了兩家據(jù)稱已做了十余年的中介，他們的“一條龍服務(wù)”包括找實(shí)際經(jīng)營場地和第三方，開發(fā)票，做購銷合同及采購合同等，中介會(huì)收取貸款金額的1至2個(gè)點(diǎn)。  

監(jiān)管部門也已注意到這一“灰色產(chǎn)業(yè)鏈”蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)，上海、北京接連重拳整治經(jīng)營貸流入樓市。兩地銀行方面也迅速反應(yīng)，調(diào)高經(jīng)營貸利率。  

1起底“灰色產(chǎn)業(yè)鏈”  

中介的“一條龍服務(wù)”包括找實(shí)際經(jīng)營場地和第三方，開發(fā)票，做購銷合同及采購合同等，中介會(huì)收取貸款金額的1至2個(gè)點(diǎn)。  

為了扶持中小企業(yè)，不少銀行都推出了優(yōu)惠利率的抵押經(jīng)營貸產(chǎn)品，而這也被不少購房者相中。但申請經(jīng)營貸的條件是客戶名下必須有正常經(jīng)營1至2年的公司，于是一條“灰色產(chǎn)業(yè)鏈”油然而生。  

只需幾萬元，便能過戶一家正常營業(yè)的公司，申請最低年利率3.85%的經(jīng)營貸，調(diào)換年利率5%以上的房貸。  

《國際金融報(bào)》記者聯(lián)系了兩家據(jù)稱已做了十余年的中介，一探究竟。中介的“一條龍服務(wù)”包括找實(shí)際經(jīng)營場地和第三方，開發(fā)票、做購銷合同及采購合同等，中介會(huì)收取貸款金額的1至2個(gè)點(diǎn)。  

當(dāng)然，公司過戶需另收費(fèi)用。“工商局過戶、別人幫你養(yǎng)兩三年企業(yè)的費(fèi)用等，這些費(fèi)用我們不包，企業(yè)買下來就是你自己的資產(chǎn)。”中介工作人員小李稱。  

據(jù)小李稱，“目前我們做的抵押貸都是經(jīng)營貸，找本地實(shí)際經(jīng)營的公司，個(gè)人需通過代理包裝操作再對接銀行。”具體的放款方式都會(huì)根據(jù)客戶定制，比如500萬元以上的貸款放進(jìn)企業(yè)對公賬戶，有的可以放到個(gè)人賬戶上。  

記者了解到，還有的中介“送佛送到西”，在過戶好空殼公司后，還會(huì)找合作融資機(jī)構(gòu)把剩余的房款一次性打給客戶，再做二次抵押，又能回款六七成的錢，客戶只需向融資公司接著還剩余貸款，省下不少錢。  

而當(dāng)被問到追查資金流向問題，小李有信心地表示，就算銀行查，也是查不出把柄的。“經(jīng)營貸要做很多細(xì)節(jié)，比如你要有經(jīng)營場地，還要款項(xiàng)?？顚Ｓ?，我們確實(shí)做到款項(xiàng)發(fā)放到第三方法人或個(gè)人財(cái)務(wù)名下，款項(xiàng)都是正規(guī)流向，我們給你提供真實(shí)第三方合作，幫你開具證明。銀行會(huì)調(diào)查法人的聯(lián)系方式，包括坐落位置等，就讓他查呀。”他表示，只要還款正常、按時(shí)按點(diǎn)，且企業(yè)過戶好以后繼續(xù)做好一年的申報(bào)費(fèi)用，也不會(huì)被抽查。  

“等錢打到賬戶上，再取現(xiàn)金出來，這樣銀行要查也查不出把柄。我們會(huì)做購銷合同、發(fā)票等。”另一個(gè)中介工作人員小馬告訴記者，對于小至兩三百萬，上至千萬元的客戶，我們都是這么操作的。  

據(jù)介紹，經(jīng)營貸的抵押物一般為房產(chǎn)，如果房產(chǎn)證上沒有老人、小孩，則能申請到最低利率的一款“產(chǎn)品”，同時(shí)可以收到抵押物七成左右的貸款，利息低至3.65%至3.85%，還款周期在20至30年，降低還款負(fù)擔(dān)，以此利率“置換”5%以上的房貸利率十分劃算。  

“目前這款產(chǎn)品被監(jiān)管暫停了，所以要看年后能不能做。”小馬介紹。  

小李則表示，年前即使客戶沒有房子、沒有工作，都能夠批下貸款來，但最近審查嚴(yán)格，年后利息也可能上浮。  

2京滬最強(qiáng)管控來襲  

“抵押經(jīng)營貸”進(jìn)入樓市是個(gè)老問題。但目前值得警惕的是，一般企業(yè)經(jīng)營性貸款利率與個(gè)人房貸利率大比例倒掛，金融套利的風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。  

監(jiān)管部門也已注意到其中蘊(yùn)藏的風(fēng)險(xiǎn)。  

1月29日晚間，上海銀保監(jiān)局印發(fā)《上海銀保監(jiān)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)人住房信貸管理工作的通知》，各商業(yè)銀行對2020年6月份以來發(fā)放的消費(fèi)類貸款、經(jīng)營性貸款以及個(gè)人住房貸款進(jìn)行全面自查，并于2021年2月28日前向上海銀保監(jiān)局報(bào)送自查和整改報(bào)告。強(qiáng)化首付款資金真實(shí)性審查要求，防止借款人通過消費(fèi)類貸款、經(jīng)營性貸款等渠道違規(guī)獲取個(gè)人住房貸款首付款資金，或者通過偽造首付款支付憑證方式套取銀行貸款。  

1月30日，北京也迅速跟進(jìn)，北京銀保監(jiān)局發(fā)布消息稱，已注意到近期出現(xiàn)的“部分購房者為填補(bǔ)房屋交易資金缺口或進(jìn)行套利，挪用消費(fèi)貸、經(jīng)營貸資金作為購房款或‘過橋’資金”等相關(guān)輿情，要求各行對2020年下半年以來新發(fā)放的個(gè)人消費(fèi)貸款和個(gè)人經(jīng)營性貸款合規(guī)性開展全面自查。  

與此同時(shí)，北京銀保監(jiān)局還稱，已會(huì)同人民銀行營業(yè)管理部、北京市住建委等部門組建聯(lián)合工作組，將于近日赴銀行機(jī)構(gòu)開展專項(xiàng)核查。另外，還將結(jié)合銀行自查及監(jiān)管核查情況，指導(dǎo)北京市銀行業(yè)協(xié)會(huì)積極行動(dòng)，對個(gè)人和中介的不當(dāng)和違規(guī)行為啟動(dòng)聯(lián)合懲戒機(jī)制。  

“結(jié)合此前上海發(fā)布的房貸新政，可以認(rèn)為，近期房地產(chǎn)調(diào)控里面，很重要的一個(gè)工作就是嚴(yán)查違規(guī)資金流入房地產(chǎn)的現(xiàn)象。這也意味著銀行系統(tǒng)和房管系統(tǒng)的組合拳將更有力出擊，有助于穩(wěn)定房貸市場。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對《國際金融報(bào)》記者分析。  

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，近期樓市亂象不外乎兩個(gè)，一個(gè)是違規(guī)資金進(jìn)樓市，一個(gè)是房價(jià)哄抬炒作。  

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，“抵押經(jīng)營貸”進(jìn)入樓市是個(gè)老問題，以往這類業(yè)務(wù)實(shí)際門檻不低，規(guī)模有限，對樓市影響有限。但目前值得警惕的是，一般企業(yè)經(jīng)營性貸款利率與個(gè)人房貸利率大比例倒掛，金融套利的風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。  

周茂華表示，目前監(jiān)管對于嚴(yán)禁資金違規(guī)流入房地產(chǎn)的態(tài)度堅(jiān)決，并在供需兩端采取了不少措施，例如：強(qiáng)化監(jiān)管監(jiān)察力度，壓實(shí)主體責(zé)任，嚴(yán)防屢查屢犯，緊盯機(jī)構(gòu)易犯多發(fā)的問題，對違規(guī)信貸的行為提高懲處力度，再加上商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸新規(guī)等，“短期盡管難以完全杜絕，但資金違規(guī)流入房地產(chǎn)現(xiàn)象將明顯減少”。  

“若是后續(xù)資金面受到了管控，那么也客觀上有助于穩(wěn)定房價(jià)，減少房源和房價(jià)炒作的亂象。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，近期不排除一些炒作過多的城市也會(huì)面臨房貸檢查的工作。  

3部分銀行已提高門檻  

在房地產(chǎn)貸款集中度管理制度出臺(tái)的影響下，部分銀行可能出現(xiàn)額度收緊，放款周期延長現(xiàn)象，預(yù)計(jì)該狀態(tài)將持續(xù)較長時(shí)間。  

在北京、上海兩地監(jiān)管重磅發(fā)聲嚴(yán)查“消費(fèi)貸”、“經(jīng)營貸”資金違規(guī)入樓市后，記者采訪了解到，兩地已有部分銀行提高了經(jīng)營貸的門檻，上調(diào)貸款利率、加強(qiáng)審核力度。  

“現(xiàn)在上海把整個(gè)浮動(dòng)利率都往上拉了以后，打消了很多客戶買房的念頭，經(jīng)營貸的利息跟按揭差不多，二套房的利息也上浮，所以有些客戶就不買了。”上述中介工作人員表示。  

上海某股份制銀行經(jīng)理告訴《國際金融報(bào)》記者：“原本我們經(jīng)營抵押貸的最低利率是3.85%，說好持續(xù)到3月份的。1月最后一個(gè)禮拜突然通知上調(diào)，以后會(huì)不會(huì)再漲真不好說。”  

“個(gè)人消費(fèi)貸和經(jīng)營貸產(chǎn)品初衷是釋放消費(fèi)潛力和緩解小微企業(yè)融資難題。”光大銀行金融市場部分析師周茂華指出，之所以這些資金能違規(guī)流入樓市，是由于個(gè)人消費(fèi)貸和經(jīng)營貸辦理門檻不高、手續(xù)簡便、利率相對低、金額大等，尤其是貸款資金利率普遍低于房地產(chǎn)市場利率，易引發(fā)跨市場套利行為。另外，對于個(gè)人消費(fèi)貸、經(jīng)營貸資金的具體流向和用途，檢查和追蹤難度大、成本高，反映出這些產(chǎn)品在服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)過程中仍存在改造或創(chuàng)新空間。  

上述銀行經(jīng)理坦言，目前什么時(shí)候放貸不好說。“我們2020年12月份、今年1月份的都沒有放，具體后面是排隊(duì)放還是怎么放看分行通知。上海各家銀行的情況都差不多，都在互相觀望”。  

據(jù)介紹，原本2至3周內(nèi)就能夠放款的流程，未來可能需幾個(gè)月。銀行經(jīng)理表示，如果不著急可以年后觀望一下再貸。  

據(jù)北京地區(qū)某銀行客戶經(jīng)理介紹，該行也于近期上調(diào)了經(jīng)營貸利率，并且條件收嚴(yán)，需先通過線上預(yù)審批。“不過，只要是真實(shí)經(jīng)營、符合條件的，基本三周到一個(gè)月能夠放款。考慮利率方面的話，建議有需要就立馬做，目前還沒收到通知，但萬一之后又上調(diào)呢”。  

“這些資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，會(huì)導(dǎo)致居民、企業(yè)杠桿負(fù)債率上升，容易引發(fā)局部房地產(chǎn)過熱，對樓市調(diào)控構(gòu)成一定掣肘，并干擾市場對樓市穩(wěn)定預(yù)期。同時(shí)，部分中小銀行對房地產(chǎn)資產(chǎn)過度依賴，容易引發(fā)資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)失衡，削弱穩(wěn)健經(jīng)營基礎(chǔ)等。”周茂華如是說。  

貝殼研究院高級分析師潘浩表示，在房地產(chǎn)貸款集中度管理制度出臺(tái)的影響下，部分銀行可能出現(xiàn)額度收緊，放款周期延長現(xiàn)象，預(yù)計(jì)該狀態(tài)將持續(xù)較長時(shí)間，在此背景下，居民購房杠桿回落是大概率事件。“LPR進(jìn)一步下行的概率較低，商業(yè)銀行惜貸的情況下，預(yù)計(jì)2021年居民購房杠桿率穩(wěn)中趨降”。