進(jìn)入2月份，深圳、北京、上海三個一線城市陸續(xù)出臺政策，整治租賃市場亂象，引導(dǎo)長租市場穩(wěn)健發(fā)展。

專家表示，此次三城密集出臺文件，具有風(fēng)向標(biāo)意義，為其他大城市規(guī)范住房租賃市場提供了借鑒。相關(guān)措施有望進(jìn)一步促進(jìn)行業(yè)規(guī)范發(fā)展，有效降低長租公寓企業(yè)資金鏈斷裂風(fēng)險，保障廣大租房者利益。

整頓迫在眉睫

近年來，在政策鼓勵和資本追逐下，住房租賃市場特別是長租市場快速發(fā)展。部分長租公寓企業(yè)采取“高進(jìn)低出”“長收短付”“租金貸”等手段，大幅搶占房源擴(kuò)大規(guī)模并違規(guī)形成資金池，亂象叢生。2018年以來，逾百家長租公寓陸續(xù)“爆雷”，大量租房者權(quán)益受到侵害，破壞了長租房市場聲譽(yù)，沖擊了正處在上升通道的住房租賃市場，教訓(xùn)深刻。

據(jù)不完全統(tǒng)計，長租公寓提供的租房數(shù)量呈逐年上升趨勢，在北京、上海等城市，長租公寓類的企業(yè)市場份額已超過20%。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長王蒙徽近日表示，2021年將規(guī)范發(fā)展住房租賃市場，加大對“高進(jìn)低出”“長收短付”以及違規(guī)建立資金池等行為的整治力度，防止“爆雷”風(fēng)險。

按往年慣例，春節(jié)假期后住房租賃市場將迎來簽約旺季。京滬深三大一線城市在春節(jié)前相繼出臺針對住房租賃市場的監(jiān)管規(guī)則，進(jìn)一步規(guī)范租賃市場，可謂正逢其時。

直指行業(yè)痛點

“租金貸”是近年來長租公寓“爆雷”事件頻發(fā)的重要原因之一。部分長租公寓企業(yè)利用“租金貸”變相融資，通過高杠桿進(jìn)行擴(kuò)張，一旦資金鏈出現(xiàn)問題，將給房東、承租人和金融機(jī)構(gòu)造成極大損失——房東收不到租金，希望租房者騰空房屋；租房者仍要還銀行貸款，面臨房財兩空的窘境；銀行可能面臨因難以回款形成壞賬。

此次三個城市的整頓措施中，均對“租金貸”有所規(guī)范。北京嚴(yán)控“租金貸”撥付對象，要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、小額貸款公司等機(jī)構(gòu)不得將承租人申請的“租金貸”資金撥付給住房租賃企業(yè)。深圳提出，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與承租人單獨簽訂貸款協(xié)議，并將貸款撥付至承租人個人賬戶。上海則更加嚴(yán)格，要求未開展個人“租金貸”業(yè)務(wù)的住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)，原則上不得新增該項業(yè)務(wù)；已開展個人“租金貸”業(yè)務(wù)的住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)，應(yīng)確保2022年底前貸款金額調(diào)整到占企業(yè)租金收入比例15%以下。

利用“長收短付”形成資金池進(jìn)行大規(guī)模擴(kuò)張，也是當(dāng)前長租公寓企業(yè)存在的突出經(jīng)營風(fēng)險。此次三個城市的整頓措施均包含避免資金和租期錯配的內(nèi)容。

北京限定住房租賃企業(yè)向承租人預(yù)收的租金數(shù)額原則上不得超過3個月租金。上海規(guī)定，承租人支付租金周期在3個月以上的，租金應(yīng)當(dāng)按月劃轉(zhuǎn)至住房租賃企業(yè)；承租人支付租金周期不超過3個月的，由住房租賃企業(yè)與承辦銀行約定按月或按季劃轉(zhuǎn)。深圳則提出，住房租賃企業(yè)收取的承租人押金及單個支付周期租金合計超過4個月租金數(shù)額的，對于超過部分的資金，由監(jiān)管銀行進(jìn)行監(jiān)管。

此外，設(shè)立租金監(jiān)管賬戶，確保資金安全，也是三個城市此次整頓的共同措施。上海、深圳均提出，住房租賃企業(yè)應(yīng)在當(dāng)?shù)刈缘纳虡I(yè)銀行中，開立唯一的住房租賃資金監(jiān)管賬戶。北京市明確，住房租賃企業(yè)向承租人收取的押金需要通過北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會建立專用賬戶托管，并在合同終止后通知退還。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，嚴(yán)控資金池和租期錯配將大大降低長租公寓企業(yè)爆雷的可能性，政策嚴(yán)格執(zhí)行之下，長租公寓行業(yè)或?qū)⒊霈F(xiàn)顛覆性變化。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，通過“高進(jìn)低出”“長收短付”以及“租金貸”等違規(guī)模式擴(kuò)張的企業(yè)將逐步出局，特別是經(jīng)營風(fēng)險較大的中小企業(yè)將逐步淘汰，行業(yè)經(jīng)營環(huán)境得到優(yōu)化。

規(guī)范長租房市場

去年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，解決好大城市住房突出問題，并用較長篇幅對租賃住房提出相關(guān)要求，包括加快完善長租房政策，規(guī)范發(fā)展長租房市場，整頓租賃市場秩序，規(guī)范市場行為，對租金水平進(jìn)行合理調(diào)控，等等。預(yù)計我國租賃住房將迎來全面快速發(fā)展，未來將成為居民可長期接受的住房消費方式。

浙江工業(yè)大學(xué)副校長虞曉芬表示，中央經(jīng)濟(jì)工作會議特別強(qiáng)調(diào)“要高度重視保障性租賃住房建設(shè)”，這表明保障性租賃住房建設(shè)和規(guī)范發(fā)展長租房被提到前所未有高度。大力發(fā)展政策性租賃住房將成為解決好大城市住房問題的突破口。

上海市房屋管理局有關(guān)負(fù)責(zé)人近日介紹，2021年上海全年計劃新增供應(yīng)公租房8000套，同時加強(qiáng)既有房源周轉(zhuǎn)循環(huán)使用；加大力度推進(jìn)落實公租房拆套合租和宿舍型房源供應(yīng)工作，全年計劃新增供應(yīng)床位1萬張。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉認(rèn)為，我國當(dāng)前住房突出問題主要出現(xiàn)在大城市尤其是特大和超大城市，表現(xiàn)為新就業(yè)大學(xué)生、城市非戶籍常住人口、環(huán)衛(wèi)等城市重要公共服務(wù)崗位上的進(jìn)城務(wù)工人員等新市民群體存在較大住房困難，有效解決新市民住房問題，發(fā)展住房租賃市場成為關(guān)鍵。

據(jù)介紹，保障性租賃住房包括公租房和政策性租賃住房兩大部分。公租房主要解決城鎮(zhèn)住房和收入“雙困”家庭，實行實物保障和貨幣補(bǔ)貼并舉。政策性租賃住房主要面向無房新市民，政府給予政策支持，多主體投資、多渠道供給，實行政府指導(dǎo)價。

王蒙徽表示，將在人口凈流入的大城市重點發(fā)展政策性租賃住房，會同有關(guān)部門完善土地、財稅、金融等支持政策，增加土地供應(yīng)，單列用地計劃，探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)，支持產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套建設(shè)和“商改租”“工改租”等非住宅改建，簡化審批程序，充分發(fā)揮國有企業(yè)和民營企業(yè)功能作用。

專家表示，中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出的相關(guān)要求，對住房租賃市場的發(fā)展具有里程碑意義。其開啟了對規(guī)模龐大的住房租賃市場有專項用地保障的歷史；同時，將改變住房租賃市場長期以私人房源為主導(dǎo)，公租房和集中式長租房占比低的狀況；此外，受政策支持、價格由政府管制的政策性租賃住房在平穩(wěn)租金價格、提供低租金房源供給方面會更好地發(fā)揮市場“穩(wěn)定器”的作用。

“隨著保障性租賃住房供給增加和長租房市場規(guī)范發(fā)展，我國長期存在的重售輕租的住房供應(yīng)體系將發(fā)生變化，租賃房占比進(jìn)一步提高，市場規(guī)范程度大幅度提升，租賃住房將成為居民可長期接受的住房消費方式。”虞曉芬說。