解決好大城市住房突出問題，是不久前中央經濟工作會議部署的重點任務之一。大城市房價高，租賃市場也存在著供應結構不合理、市場秩序不規(guī)范、租賃關系不穩(wěn)定等問題。近期北京、上海、深圳等多個熱點城市密集發(fā)布租房新政，旨在整頓住房租賃市場秩序，規(guī)范住房租賃市場行為，解決住房租賃領域存在的突出問題。

規(guī)范租賃市場 住房租賃企業(yè)預收租金不得超3個月、上調租房提取公積金額度、擬允許改建房屋用于租賃……近期已有北京、上海、鄭州、深圳、青島、寧波、中山等多城出臺住房租賃相關政策。

北京市五部門發(fā)布的《關于規(guī)范本市住房租賃企業(yè)經營活動的通知》指出，住房租賃企業(yè)向承租人預收的租金數(shù)額原則上不得超過3個月租金，收、付租金的周期應當匹配；住房租賃企業(yè)向承租人收取的押金應當通過北京房地產中介行業(yè)協(xié)會建立的專用賬戶托管，收取的押金數(shù)額不得超過1個月租金。

上海市從加強住房租賃市場主體管理、加強房源信息發(fā)布管理、加強住房租賃合同網簽備案管理、加強住房租賃交易服務管理、加強住房租賃交易資金監(jiān)管、加強租賃房屋安全管理、加強住房租賃公共服務平臺建設、嚴厲打擊住房租賃市場亂象和加強住房租賃管理制度保障9方面做出了具體規(guī)定。

深圳市則要求，對通過受托經營、轉租方式從事住房租賃經營的住房租賃企業(yè)收取承租人押金及周期租金總額超過4個月租金數(shù)額的部分資金，由銀行進行監(jiān)管或者由租賃企業(yè)提供相應價值的銀行保函擔保。

深圳還提出要逐步推進租賃住房在積分入戶政策中與購買住房享受同等待遇，在加大學前教育和義務教育學位供給的同時，優(yōu)化租賃住房積分入學政策。

嚴控租金貸款 值得注意的是，各地在出臺租賃市場相關政策時，租金貸仍是關注的重點。其中深圳市特別指出，住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優(yōu)惠等名義誘導承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關內容。金融機構發(fā)放住房租金貸款，應當以備案的住房租賃合同為依據，貸款期限不得超過住房租賃合同期限，發(fā)放貸款的頻率應與借款人支付租金的頻率匹配。

北京市多舉措控制租金貸去向、縮短預收租金周期，限制企業(yè)“資金池”。行業(yè)金融機構、小額貸款公司等機構不得將承租人申請的租金貸資金撥付給住房租賃企業(yè)。

上海市明確指出，已開展個人租金貸業(yè)務的住房租賃經營機構，應于2021年一季度前向市房屋管理部門報備貸款規(guī)模壓降計劃，確保2022年底前貸款金額調整到占企業(yè)租金收入比例15%以下，住房租賃合同未經網簽備案的，金融機構不得為其辦理個人租金貸業(yè)務。

對此，諸葛找房數(shù)據研究中心分析師王小嬙表示，租戶的租金先存入監(jiān)管賬戶，再由監(jiān)管機構付給住房租賃經營機構，同時嚴控租金貸業(yè)務，這對租賃行業(yè)的發(fā)展影響很大。設置租金監(jiān)管賬戶，一方面減少了租戶白交房租的風險，另一方面也杜絕了長租公寓企業(yè)為了加強現(xiàn)金流，“高進低出，長收短付”的商業(yè)模式。近兩年，長租公寓行業(yè)盛行租金貸的繳費模式，自2019年下半年起頻頻出現(xiàn)租戶維權事件，長租公寓的商業(yè)模式受到質疑。因此，加強住房租賃交易監(jiān)管以及長租公寓機構回歸精細化運營、減少租金貸的占比顯得尤為重要。

北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池表示，部分長租公寓企業(yè)通過租金貸、長收短付等方式形成的“資金池”是導致當前企業(yè)爆雷的“罪魁禍首”。在租客端被過度金融化的情況下，一旦市場發(fā)生波動或企業(yè)經營管理不善，極易發(fā)生資金鏈斷裂的情況，從而導致房主房客兩端受損。各地針對這個問題，提出了一系列針對性很強的監(jiān)管措施，將有效促進市場健康平穩(wěn)發(fā)展，切實保護租賃各方當事人、特別是承租人的合法權益。

增加房源供給 對培育住房租賃市場來說，增加房源供給是一個重要方面。對此，上海明確表示，通過新建、配建、改建等多種方式，多渠道、多主體加快形成租賃住房有效供應。

寧波提出，允許非房地產企業(yè)將依法取得使用權的土地，經批準后用于租賃住房建設；允許企業(yè)將閑置商業(yè)、辦公、工業(yè)用房改建為租賃住房或職工宿舍。

中山也擬允許將非公開出讓用地和非通過市土地使用權公開交易機構實施公開轉讓用地上在建、建成、庫存的商業(yè)用房（按商品房分攤辦證的除外）等，按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整后用水、用電、用氣價格按照居民標準執(zhí)行。

深圳則提到，探索政府提供居住用地、住房租賃企業(yè)負責建設和運營租賃住房的PPP模式籌集租賃住房。

“PPP模式或將成為后續(xù)政府和房企合作的一種非常好的方式，有助于降低政府負擔和激活房企投資積極性。”易居房地產研究院總監(jiān)嚴躍進對此表示。

北京大學教授樓建波表示，近年來，住房租賃行業(yè)在政策東風與市場需求的雙重驅動下，經歷了一個非?？焖俚陌l(fā)展過程。在這個過程中，市場也暴露出不少新情況、新問題。近期出臺的租賃新規(guī)是在行業(yè)經歷快速發(fā)展、企業(yè)探索試錯、市場波動以及總結經驗做法后，提出了一系列非常具有針對性的監(jiān)管措施，可以說為行業(yè)發(fā)展指明方向、為住房租賃企業(yè)今后的經營行為劃出了邊界。同時，住房租賃企業(yè)是加大租賃住房供應，大力發(fā)展住房租賃市場的重要組成部分，預計未來會繼續(xù)支持專業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)持有房屋并依法出租。