孫宏斌再一次出手了，這一次的目標(biāo)是此前因打造“勁松模式”而被外界關(guān)注的愿景明德（北京）控股集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“愿景明德”）。

工商信息顯示，日前，融創(chuàng)旗下天津融創(chuàng)瑞祥物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“天津融創(chuàng)瑞祥物業(yè)”）斥資約1.50億元，持股愿景明德10%，一躍成為該公司的第四大股東。問(wèn)題在于，融創(chuàng)增持以城市更新為主營(yíng)業(yè)務(wù)之一的愿景明德，究竟意欲何為，會(huì)安于只做財(cái)務(wù)投資者的角色嗎？這對(duì)于愿景明德又意味著什么？

融創(chuàng)成為愿景明德第四大股東

據(jù)了解，此次入股愿景明德的天津融創(chuàng)瑞祥物業(yè)，成立于2017年7月，注冊(cè)資本1億元，由北京融創(chuàng)控股集團(tuán)有限公司100%持股。

根據(jù)工商信息，在天津融創(chuàng)瑞祥物業(yè)增持愿景明德10%股份的同時(shí)，愿景明德的注冊(cè)資本從13.48億元增長(zhǎng)至14.98億元，融創(chuàng)中國(guó)執(zhí)行董事兼行政總裁、天津融創(chuàng)瑞祥物業(yè)法定代表人汪孟德也新增為愿景明德董事。

那么，融創(chuàng)增持愿景明德意欲何為？接近融創(chuàng)方面的相關(guān)人士稱，融創(chuàng)只是戰(zhàn)略性質(zhì)的財(cái)務(wù)投資，長(zhǎng)期看好存量資產(chǎn)市場(chǎng)以及愿景明德的管理團(tuán)隊(duì)，畢竟之前融創(chuàng)和鏈家系的合作都挺愉快。而此次雙方的合作才剛開(kāi)始。

“對(duì)融創(chuàng)來(lái)說(shuō)，它已屬房企第一梯隊(duì)，進(jìn)一步快速擴(kuò)張不一定是重心目標(biāo)，占領(lǐng)更多產(chǎn)品細(xì)分，或切入的業(yè)務(wù)點(diǎn)越來(lái)越多，可能才是其關(guān)注重點(diǎn)。不僅能給大家一個(gè)想象空間，也可以增大業(yè)務(wù)覆蓋范圍，有利于企業(yè)未來(lái)的融資和發(fā)展。”上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦分析稱。

顯然，融創(chuàng)入局愿景明德，是有備而來(lái)。過(guò)去十年，融創(chuàng)從排名30位開(kāi)外的區(qū)域型房企，躍升行業(yè)頭部企業(yè)。近年來(lái)，尤其是踏上5500億關(guān)口后，規(guī)模不再是融創(chuàng)發(fā)展的關(guān)鍵詞，利潤(rùn)、穩(wěn)健、降負(fù)債成為其關(guān)鍵詞。在地產(chǎn)主業(yè)上，2020年，熱衷于“買買買”的孫宏斌，開(kāi)始考慮“賣出”一些資產(chǎn)，調(diào)整、優(yōu)化持有資產(chǎn)的質(zhì)量，與此同時(shí)，孫宏斌在“買入”方面趨于謹(jǐn)慎，導(dǎo)致融創(chuàng)的土地儲(chǔ)備增長(zhǎng)速度比以前明顯降低。

“一買一賣”的邏輯只關(guān)乎融創(chuàng)的地產(chǎn)主業(yè)。實(shí)際上，自2018年起，融創(chuàng)中國(guó)進(jìn)行企業(yè)發(fā)展規(guī)劃和結(jié)構(gòu)調(diào)整工作，與實(shí)體經(jīng)濟(jì)、金融行業(yè)協(xié)同發(fā)展。2020年，融創(chuàng)將企業(yè)定位升級(jí)為“美好城市的共建者”，在地產(chǎn)主業(yè)之外，將業(yè)務(wù)拓展至更廣的民生及消費(fèi)領(lǐng)域，比如文旅、文化、會(huì)議會(huì)展、醫(yī)療康養(yǎng)等。

孫宏斌開(kāi)啟“煥新之路”

不過(guò)，在融創(chuàng)的業(yè)務(wù)版圖中，唯獨(dú)在存量資產(chǎn)盤活相關(guān)業(yè)務(wù)上有所欠缺。而近年來(lái)，北京、上海、廣州、深圳等一線城市相繼出臺(tái)新的城市總體規(guī)劃和城市更新行動(dòng)計(jì)劃，不同于以往的大拆大建，土地資源利用進(jìn)入以存量開(kāi)發(fā)為主的新階段，把歷史風(fēng)貌保護(hù)和存量改造放在更加突出的位置。顯然，在新增建設(shè)用地規(guī)模逐步下降背景下，城市更新被視為房地產(chǎn)市場(chǎng)存量時(shí)代的黃金賽道，諸多房企爭(zhēng)相進(jìn)入該領(lǐng)域，以謀求地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之外全新盈利支點(diǎn)。

“中國(guó)已經(jīng)到了城市更新的時(shí)候，新的消費(fèi)和生活方式催生新的生活場(chǎng)景，這代表著房地產(chǎn)的一個(gè)方向。孫宏斌目光非常敏銳，他投資愿景明德，目的在于抓住城市更新的有利時(shí)機(jī)。”中經(jīng)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰如是說(shuō)。

值得一提的是，融創(chuàng)此次是以天津融創(chuàng)瑞祥物業(yè)的身份入局愿景明德的，此舉在優(yōu)淘城總裁薛建雄看來(lái)，這或許是融創(chuàng)物業(yè)的戰(zhàn)略擴(kuò)張需要，“開(kāi)發(fā)商未來(lái)可開(kāi)發(fā)空間小，到時(shí)候開(kāi)發(fā)市場(chǎng)會(huì)快速下降，要向存量轉(zhuǎn)型。而且孫宏斌本身也是做二手房業(yè)務(wù)起家的，對(duì)存量服務(wù)有自己的經(jīng)驗(yàn)和看法，融創(chuàng)物業(yè)未來(lái)可能想做跟愿景明德類似的業(yè)務(wù)。先讓融創(chuàng)物業(yè)學(xué)，有合適的機(jī)會(huì)兼并過(guò)來(lái)更好。而且早點(diǎn)有舊改能力，融創(chuàng)物業(yè)也有機(jī)會(huì)多接項(xiàng)目。”

回顧融創(chuàng)以往的投資動(dòng)作不難發(fā)現(xiàn)，相比一些企業(yè)看好某個(gè)行業(yè)由此挖人自建團(tuán)隊(duì)的操作模式，孫宏斌更愿意入股或直接買入公司?；谶@一邏輯，因打造“勁松模式”而被外界關(guān)注的愿景明德，成為孫宏斌的交易對(duì)象也便水到渠成。

恰逢行業(yè)變局，入股愿景明德只是融創(chuàng)的第一步。新京報(bào)記者從消息人士處獲悉，融創(chuàng)在入股愿景明德前，進(jìn)行了詳細(xì)競(jìng)調(diào)，而工商備案上顯示的融創(chuàng)入股數(shù)額僅為一部分，實(shí)際上并不止這筆金額，也不排除以后有其他業(yè)務(wù)合作的可能。

對(duì)此，薛建雄點(diǎn)評(píng)稱，“數(shù)億資金對(duì)融創(chuàng)而言并不算什么，但如果投資數(shù)億資金，能為融創(chuàng)找到新的增長(zhǎng)點(diǎn)，融創(chuàng)肯定愿意這么做。”

問(wèn)題在于，融創(chuàng)會(huì)安于只做財(cái)務(wù)投資者的角色嗎？后續(xù)雙方的合作前景如何？ 對(duì)此，陳云峰表示，現(xiàn)在融創(chuàng)的主要精力仍在住宅跟文旅方面，所以投資愿景明德，應(yīng)該是戰(zhàn)略投資或財(cái)務(wù)投資。

不過(guò)，在同策研究院資深分析師肖云祥看來(lái)，預(yù)計(jì)融創(chuàng)后續(xù)會(huì)從提升自身城市更新能力出發(fā)，通過(guò)與愿景的股權(quán)層面的合作，延伸至業(yè)務(wù)層面的合作。比如，兩家公司資金和運(yùn)營(yíng)能力的結(jié)合，提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，獲取更多的城市更新項(xiàng)目。

盤活存量資產(chǎn)，愿景明德引進(jìn)新投資者

創(chuàng)立愿景明德，是陶紅兵的第二次創(chuàng)業(yè)。在地產(chǎn)界，陶紅兵曾以“段子手”著稱，通曉房地產(chǎn)市場(chǎng)與銷售，屢屢被邀請(qǐng)去企業(yè)講授產(chǎn)品與營(yíng)銷。2011年，陶紅兵創(chuàng)立高策地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)，建立了一套整合營(yíng)銷模型，使其成為行業(yè)“黑馬”。繼高策機(jī)構(gòu)創(chuàng)造“黑馬”傳奇后，如今，陶紅兵創(chuàng)辦的愿景明德在老舊小區(qū)打造的“勁松模式”，被視作破解老舊小區(qū)改造瓶頸的一條新思路。

公開(kāi)資料顯示，愿景明德成立于2018年1月，專注于城市存量居住領(lǐng)域的投資、改造及運(yùn)營(yíng)。經(jīng)過(guò)三年的發(fā)展，愿景明德目前共有員工2100人，持有和管理資產(chǎn)超200億元，旗下業(yè)務(wù)范疇包括城市有機(jī)更新、租賃社區(qū)建設(shè)與運(yùn)營(yíng)、不動(dòng)產(chǎn)投資基金等方面。

“對(duì)存量房時(shí)代的服務(wù)商、運(yùn)營(yíng)商來(lái)說(shuō)，黃金時(shí)代還未到來(lái)。讓老小區(qū)煥發(fā)新生命，給了新的發(fā)展商、投資商更多機(jī)會(huì)。”陶紅兵曾表示。

新京報(bào)記者了解到，2021年，愿景明德業(yè)務(wù)重心除了繼續(xù)在老舊社區(qū)改造內(nèi)做大做強(qiáng)外，還將在長(zhǎng)租公寓，尤其是集體土地的再利用方面開(kāi)拓。實(shí)際上，在租賃社區(qū)建設(shè)與運(yùn)營(yíng)方面，愿景明德近期已先后落地相關(guān)項(xiàng)目。在深圳，愿景明德打造的微棠新青年社區(qū)已投入運(yùn)營(yíng)；在北京大興，愿景明德與華潤(rùn)置地共同開(kāi)發(fā)的瀛海集體土地租賃住房項(xiàng)目已全部封頂，預(yù)計(jì)今年下半年正式推出。

顯然，陶紅兵所做的業(yè)務(wù)，是在存量中求增量，以實(shí)現(xiàn)城市內(nèi)涵發(fā)展，融入了產(chǎn)業(yè)、運(yùn)營(yíng)思維，需要長(zhǎng)周期的資金及相關(guān)政策扶持，尤其在老舊小區(qū)改造中，最大的問(wèn)題便是資金。

“舊改的節(jié)奏比較慢，如果沒(méi)有特別大的資金去支撐，有可能項(xiàng)目做不下來(lái)。目前能做舊改的，背后的資本實(shí)力要非常強(qiáng)，比如類似上海地產(chǎn)集團(tuán)，有國(guó)企背景的可能會(huì)好些。”盧文曦稱。

因此，要在存量市場(chǎng)內(nèi)將“盤子”做大，一大路徑在于吸引越來(lái)越多的戰(zhàn)略投資者。顯然，在融創(chuàng)入股前，愿景明德已做好了相關(guān)準(zhǔn)備。

工商信息顯示，去年底，愿景明德進(jìn)行了更名，從“北京愿景明德管理咨詢有限公司”更名為“愿景明德（北京）控股集團(tuán)有限公司”，經(jīng)營(yíng)范圍除原有的企業(yè)管理咨詢業(yè)務(wù)外，還新增了企業(yè)總部管理業(yè)務(wù)。

尤為關(guān)鍵的是，愿景明德還引入了更多投資者。2020年12月2日，愿景明德新增了四個(gè)新股東，分別是上海景然企業(yè)管理中心（有限合伙）、上海羿雛企業(yè)管理中心（有限合伙），以及自然人股東姚如忠、康云。與此同時(shí)，注冊(cè)資金則由12.5億元增至13.48億元。

如今，愿景明德目前擁有25位股東，前四大股東分別為天津維航商務(wù)咨詢有限責(zé)任公司、天津盛世鼎合企業(yè)管理中心（有限合伙）、上海景然企業(yè)管理中心（有限合伙）、天津融創(chuàng)瑞祥物業(yè)管理有限公司，持股比例分別為39.72%、16.69%、10.18%、10%。其中，大股東天津維航由左暉和朱艷各持股99％和1%，二股東天津盛世鼎合由陶紅兵、倉(cāng)梓劍等合伙人控制。

值得一提的是，在愿景明德的股權(quán)變更中，左暉是最大的股權(quán)讓渡者。去年12月3日，左暉的最終受益股份比例從57.024%下降至43.6921%；到了今年2月11日，其最終受益股份下降至39.3228%。

對(duì)此，接近愿景明德的相關(guān)人士稱，雖然該公司是鏈家關(guān)聯(lián)方，但左暉對(duì)待愿景明德和其他企業(yè)的態(tài)度完全不一樣，“他從來(lái)不參與愿景具體業(yè)務(wù)，從股權(quán)比例上看，也是逐步下降的，這從側(cè)面可以看出，他在逐步放手，培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)獨(dú)立走下去。”

“左暉自己知道，不管是經(jīng)紀(jì)還是舊改，存量業(yè)務(wù)投入大、利潤(rùn)低，所以需要大量資金投入。”薛建雄稱。

“有了融創(chuàng)資金的注入，預(yù)計(jì)愿景明德將在城市更新賽道上取得更大的發(fā)展前景，將來(lái)也會(huì)在資本市場(chǎng)上取得較大的回報(bào)。孫宏斌投貝殼就獲得了十幾倍的收益，如今他投資愿景明德，估計(jì)未來(lái)也會(huì)有較大收益。”陳云峰稱。