2020年秋，隨著“三道紅線”政策在12家房企試點(diǎn)，監(jiān)管層對房企降杠桿、去負(fù)債要求達(dá)到史上最嚴(yán)。同時，以往主要以短期為主的調(diào)控手段變成長期，由市場層面走向機(jī)制層面，呈現(xiàn)出精準(zhǔn)調(diào)控，一企一策的趨勢。
這對房地產(chǎn)行業(yè)來說并非“最壞消息”，2020年最后一天，監(jiān)管繼續(xù)加碼。
央行和銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布新政，對銀行的房地產(chǎn)貸款、個人住房貸款占總額比例分別設(shè)定上限。
銀行按照資產(chǎn)規(guī)模和機(jī)構(gòu)類型被分為五檔，若依照兩項指標(biāo)均達(dá)上限來估算，各檔銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸占比上限約為5%-7.5%。
這相當(dāng)于監(jiān)管層給銀行下了明確指標(biāo)，禁止資金過多流入房地產(chǎn)。此前，“十四五”規(guī)劃曾提到，2021年中央經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)任務(wù)就是 “推動金融、房地產(chǎn)同實體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展”、“抓好各種存量風(fēng)險化解和增量風(fēng)險防范”。
種種跡象表明，全國政策主基調(diào)正從過去偏向于增長、效率，轉(zhuǎn)向防風(fēng)險、保民生。而房地產(chǎn)被監(jiān)管層視為可能帶來系統(tǒng)性金融風(fēng)險的“壞學(xué)生”重點(diǎn)關(guān)照。
半年前還對監(jiān)管抱有幻想的房企們現(xiàn)在都看清了現(xiàn)實。
當(dāng)然，金融強(qiáng)監(jiān)管不是為了搞跨房企，而是讓全行業(yè)的負(fù)債結(jié)構(gòu)更加健康、合理。
《財經(jīng)》記者獲悉，“三道紅線”范圍將擴(kuò)大到30家，監(jiān)管層適當(dāng)放開了試點(diǎn)企業(yè)在交易所和銀行間的發(fā)債額度，同時，試點(diǎn)企業(yè)借新還舊資金用途被放開，可用于償還同品種之外，廣義上的有息債務(wù)。
新的融資、監(jiān)管環(huán)境下，除了降價打折促銷，房企大佬們需要更多資金管理手段應(yīng)對新變局。
“三道紅線”范圍擴(kuò)大，借新還舊更加靈活
2021年，“三道紅線”政策范圍很可能將不再局限于12家房企。
《財經(jīng)》記者從多個信源獲悉，2021年1月，央行、銀保監(jiān)會等政府部門已組織一批此前未在試點(diǎn)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)開會，將試點(diǎn)范圍擴(kuò)大。
據(jù)多位券商人士說，新的試點(diǎn)范圍，基本為中房協(xié)房企排名前20強(qiáng)，結(jié)合信用等級評定，還補(bǔ)充有20強(qiáng)外的3A級企業(yè)。預(yù)計在年報季時，試點(diǎn)范圍將擴(kuò)大到前30強(qiáng)。
中國人民大學(xué)不動產(chǎn)研究中心主任況偉大認(rèn)為，“三道”紅線擴(kuò)大試點(diǎn)是大勢所趨。他說：“從政策目的來考慮，它不可能是長期只針對個別企業(yè)的歧視性監(jiān)管政策。”
2020年，雖然“三道紅線”已在行業(yè)內(nèi)激起千層浪，但各政府部門從未正式宣布過“三道紅線”政策。進(jìn)入2021年，該政策有了“見光”的苗頭。
元旦假期后，福建省南平市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，文件提到，“各金融管理部門監(jiān)督和指導(dǎo)商業(yè)銀行要嚴(yán)格按照‘剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%’，‘凈負(fù)債率大于100%’，‘現(xiàn)金短債比小于1倍’三道紅線的量化監(jiān)管要求，加強(qiáng)房地產(chǎn)項目融資行為的監(jiān)管。”
在此之前，“三道紅線”政策始終未得到官方確認(rèn)，這是中國政府部門首次將“三道紅線”明確寫入官方文件中。
據(jù)《財經(jīng)》記者向試點(diǎn)房企核實，過去約半年間試行的“三道紅線”標(biāo)準(zhǔn)，與南平市政府文件所述一致。
企業(yè)根據(jù)觸線情況，分為“紅、橙、黃、綠”四檔，分別按照檔位限制房企的負(fù)債年增速。最嚴(yán)重的紅檔為三道線全觸，按規(guī)定不得新增有息負(fù)債；而就算是三道線都未碰到，為綠檔，監(jiān)管也規(guī)定了負(fù)債年增速不得超過15%。
其實，不論試點(diǎn)范圍是否真的擴(kuò)大，“三道紅線”政策已在全行業(yè)產(chǎn)生影響。以金科股份（000656.SZ）為例，該公司相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《財經(jīng)》記者，公司至今未被納入“三道紅線”監(jiān)管范圍，但自去年8月政策傳言出現(xiàn)后，出于可能被納入監(jiān)管的預(yù)期，金科未雨綢繆地做了一系列工作來優(yōu)化財務(wù)。金科股份2020年三季報顯示，該公司當(dāng)時觸線2條。而據(jù)其最新業(yè)績快報披露，截至2020年末，公司觸線條數(shù)已為0條。
“三道紅線”除通過限制性政策、敦促房企加快降負(fù)債；也給出了優(yōu)惠性的政策，引導(dǎo)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型。
據(jù)《財經(jīng)》記者獲悉，在“三道紅線”實際執(zhí)行中，對借新還舊操作的限制被適度放開，借新還舊由狹義走向廣義。
據(jù)前述券商人士介紹，此前除個別特例外，只有國企央企和A股上市公司可在銀行間市場發(fā)債。借新還舊只能在同品種同市場進(jìn)行，例如公司債只能用于歸還公司債。
但目前，券商人士稱，12家試點(diǎn)房企已獲取了交易所和銀行間適度放開的發(fā)債額度。正因如此，恒大（3333.HK）和融創(chuàng)（1918.HK）這兩家港股上市公司得以首次計劃在銀行間發(fā)債。此外，試點(diǎn)企業(yè)借新還舊資金用途被放開，可用于償還同品種之外，廣義上的有息債務(wù)。
據(jù)券商人士分析，“三道紅線”政策目的之一，是幫助企業(yè)調(diào)整融資結(jié)構(gòu)，用公開發(fā)行的債券置換非標(biāo)融資，用低成本融資置換高成本融資，幫助房企釋放抵押資產(chǎn)，從而降低行業(yè)金融風(fēng)險。
貸款政策影響不大，“三道紅線”威力不小
銀行房地產(chǎn)貸款集中度政策出臺后，華泰證券發(fā)布的一份行研報告點(diǎn)評稱：該政策對于融資總量影響有限。對于房地產(chǎn)融資絕對值來說，宏觀政策下貸款總額增速的影響占主導(dǎo)。
該報告還提到，即使在不考慮貸款總額增速的前提下，若未超標(biāo)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸、個人購房貸維持2019年相對貸款總額的增速，由于銀行有2至4年調(diào)整期，2021年開發(fā)貸、按揭貸款總額較2020年中期的收縮幅度僅約為0.4%-0.9%，影響有限。
在采訪中，另一位券商分析師的判斷與華泰證券一致。該分析師對36家上市銀行估算得出，所有未達(dá)標(biāo)銀行需壓降的房地產(chǎn)貸款總額約為7000億元，而按照比例上限測算，所有達(dá)標(biāo)銀行仍有20000億至30000億元富余額度可使用。據(jù)這位分析師估算，在房地產(chǎn)整體開發(fā)資金中，壓降貸款額度占比不到10%，影響有限。
房企的融資壓力主要來自“三道紅線“政策。過去半年間，該政策影響已經(jīng)顯現(xiàn)。
據(jù)貝殼研究院2020年房企融資年報，這一年房企境內(nèi)外債券融資總規(guī)模雖再創(chuàng)歷史新高，但增幅較2019年同期下降了10個百分點(diǎn)。而2020年月度數(shù)據(jù)更清晰地反映了“三道紅線”的威力。“三道紅線”傳言在8月出現(xiàn)。8月之前的每一個月，比起當(dāng)月到期債務(wù)總額，新發(fā)債總額一直更多，而在8月后，新發(fā)債總額始終更少。
貝殼研究院預(yù)計在2021年，因為海外疫情防控前景不明，經(jīng)濟(jì)不確定性強(qiáng)，國內(nèi)又有融資新規(guī)限制，全年房企融資規(guī)模將處于低位。
2021年首月的債市融資情況，的確如判斷所言，不容樂觀。受春節(jié)假期影響，2021年1月比去年同期多出一周交易日，但房企發(fā)債規(guī)模卻不及上年同期。新年首月為傳統(tǒng)發(fā)債高峰，其數(shù)據(jù)具有一定指向標(biāo)意義。
屋漏偏逢連夜雨。1月，華夏幸福（600340.SH）爆發(fā)債務(wù)危機(jī)，據(jù)其公告，已有52.55億元債務(wù)逾期，正向河北省、廊坊市兩級政府尋求支持。前述券商人士認(rèn)為，華夏幸福的信用危機(jī)將打擊全行業(yè)，尤其是民營企業(yè)的發(fā)債前景。
與低位融資對應(yīng)的是高額的到期債務(wù)。據(jù)貝殼研究院計算，2021年，房地產(chǎn)全行業(yè)到期債務(wù)總額將首破萬億大關(guān)，達(dá)到1.2萬億的規(guī)模，同比增長36%。而房企債券發(fā)行周期多為3-5年，這意味著要到3-5年后，到期債券金額才會有實質(zhì)性降速，房企面臨沉重的現(xiàn)金流壓力。
新年首月債市的分化情況也值得關(guān)注。這個月，碧桂園（2007.HK）發(fā)行了兩筆共計12億美元的票據(jù)，票面利率僅為2.7%和3.3%，兩筆債期限也長，分別為5年和10年。中梁（2772.HK）也發(fā)了兩筆美元債，票面利率分別高達(dá)9.5%和7.5%，且均在明年到期。
多家受訪房企、市場分析機(jī)構(gòu)都認(rèn)為，在新的一年，房企融資成本、融資難度將依據(jù)其財務(wù)、信用情況，出現(xiàn)兩極分化趨勢。一位前二十強(qiáng)房企管理人員認(rèn)為，“三道紅線”標(biāo)準(zhǔn)出臺后，將成為普適的借貸信用參照。這也是哪怕“三道紅線”不擴(kuò)圍，仍將影響全行業(yè)的原因之一。
境內(nèi)融資成本也會因企業(yè)性質(zhì)存在一定結(jié)構(gòu)性差異。據(jù)貝殼研究院2020年數(shù)據(jù)，與央企、國企相比，非央企國企的境內(nèi)平均票面利率高了近1.5%。
房企資金管理的五大趨勢
到期債務(wù)高企、融資前景又不樂觀的雙重夾逼下，房企的突圍之道是什么？《財經(jīng)》記者采訪了碧桂園、恒大等多家房企和市場研究機(jī)構(gòu)，結(jié)合2020下半年各房企的實踐，總結(jié)出以下普遍認(rèn)可的大趨勢。
首先，行業(yè)的主基調(diào)是項目周轉(zhuǎn)不會降速，但更加注意周轉(zhuǎn)質(zhì)量。高質(zhì)量的周轉(zhuǎn)包括項目和資金的高周轉(zhuǎn)。
高周轉(zhuǎn)在房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為貶義詞了，交房快的公司很容易被老百姓誤讀為粗制濫造，搞得現(xiàn)在房地產(chǎn)公司都不敢提高周轉(zhuǎn)。其實，高周轉(zhuǎn)為中性詞，在地產(chǎn)行業(yè)中并不是指去化速度，或是壓縮建設(shè)周期，而是經(jīng)營和資金的高周轉(zhuǎn)。
房企的管理成本包括土地成本、融資成本、工程成本（建安以及稅費(fèi)等）。其中，資金成本是房企最大的管理成本。
一家行業(yè)前三強(qiáng)企業(yè)對資金利用效率有嚴(yán)格規(guī)定，即從開發(fā)貸到銷售還清銀行欠款算一個周期，一年之內(nèi)輪一圈基本才算達(dá)標(biāo)，實際操作中一般為9個月。
每年頭部房企的短期有息負(fù)債約千億元，讓資金流轉(zhuǎn)后以最快的速度還給銀行，實際上就是降低了資金成本。
為了加快資金的周轉(zhuǎn)效率，未來更多房企需要具備壓縮經(jīng)營周期，而不是建設(shè)周期的實力。
如壓縮報建、開工到銷售的周期，設(shè)計前置，做好樣板房、客戶調(diào)研和儲備，在開售后，迅速去化。
在2020年度報告發(fā)布會上，貝殼研究院分享了他們與房企座談所得：“房企告訴我們，新的時代里既然錢是有限的，那就必須想辦法讓錢多流轉(zhuǎn)幾次，把1塊錢花出10塊錢的效果，提高資金效率。”
其次，穩(wěn)健財務(wù)代替規(guī)模，成為擴(kuò)大房企差距的主要指標(biāo)，擁有充沛現(xiàn)金流和成本管控優(yōu)秀的公司在投融資上更有議價能力。
碧桂園CFO伍碧君在2020年工作總結(jié)會上提出，碧桂園要在新的一年全面實現(xiàn)大預(yù)算管理，要求集團(tuán)、區(qū)域、項目三級聯(lián)動保按揭，綜合評估需要的按揭額度，盡量少借錢，降低不必要的利息成本。用樓款來保障日常經(jīng)營支出，融資只做資金流調(diào)節(jié)的工具。
同時，為了鼓勵區(qū)域做一成一，財務(wù)的投資額度會根據(jù)回款目標(biāo)的完成度來調(diào)節(jié)，賣得越多集團(tuán)就越給資源去拿地。
第三，不再盲目拿地。雖然大多數(shù)房企投資經(jīng)理不愿承認(rèn)，但市場牛時，閉著眼睛拿地都能賺錢。市場造英雄，投資經(jīng)理業(yè)務(wù)能力未必強(qiáng)。規(guī)模擴(kuò)張時，房企總會出現(xiàn)盲目拿地的現(xiàn)象，投資經(jīng)理一旦離職，虧錢的地還是得由企業(yè)兜底。
“三道紅線”政策出臺后，企業(yè)拿地明顯變得謹(jǐn)慎許多。據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)，2020年9月、10月，紅、橙、黃三檔試點(diǎn)房企的投資金額，較前8月均值分別下降了25%、22%和12%。
據(jù)金科向《財經(jīng)》記者提供的數(shù)據(jù)，2020年下半年，金科拿地踩下剎車。下半年拿地金額較上半年下降36.7%。減速的結(jié)果是金科全年拿地金額同比增幅不到0.5%，為近四年最低值。
在拿地選擇上，新的一年房企會更傾向于核心城市圈。在貝殼研究院年度報告發(fā)布會上，國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員邵挺預(yù)測道，城市發(fā)展差距會拉大，京津冀、粵港澳、長三角、長江中游、成渝這五大都市群，未來會加速發(fā)展。不在以上都市圈內(nèi)的城市，則可能陷入收縮狀態(tài)。
采訪中，多家房企和分析人士都認(rèn)同，將來無論是投資幾線城市，都將更集中于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人口流入明顯的城市群。
企業(yè)拿地的途徑也將有所豐富。“三道紅線”政策出現(xiàn)后，一些去負(fù)債壓力大、現(xiàn)金流緊張的企業(yè)會選擇出售資產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓項目公司股權(quán)。對于其他企業(yè)來說，這是投資新選擇。金科就對記者表示，公司將考慮提高收并購、一二級聯(lián)動及產(chǎn)業(yè)拿地等土地儲備占比。
中梁地產(chǎn)告訴《財經(jīng)》，今后拿的每塊土地都要經(jīng)過戰(zhàn)略、市場、財務(wù)三大漏斗進(jìn)行篩選。嚴(yán)加考核是2021年的普遍趨勢。碧桂園給今年拿地設(shè)了兩條硬性指標(biāo)，年化自有資金回報率達(dá)到25%，凈利潤達(dá)到7%-8%。
第四，大力促銷抓回款。融資受限的情況下，企業(yè)必須加強(qiáng)去化來保證現(xiàn)金流。
去化最常用的手段是打折，2020年這方面的代表公司是恒大。9月，許家印在集團(tuán)營銷大會上下達(dá)了9、10兩月每月銷售1000億的任務(wù)。這是此前從未有房企實現(xiàn)的事。與創(chuàng)紀(jì)錄的目標(biāo)同時推出的是對全國樓盤持續(xù)一個多月的7折優(yōu)惠。若疊加其它優(yōu)惠，一套房的最大折扣可達(dá)58折。
此外，恒大還在這一年推出了另一吸睛的營銷手段：全民包銷。即消費(fèi)者支付較低的訂金后，即可在線上鎖定一套房源。之后無論是本人購買，還是推薦他人購買，實際購房者都可享受一定比例折扣，而推薦者也可得到傭金獎勵。在某一日期前，購房者還可無理由退房拿回訂金。
這一模式不僅促進(jìn)了銷售，而且由于所有操作必須在恒大自己的app上完成，恒大借此快速搭建了較為可觀的私域流量平臺。去年疫情期間，線下銷售停滯，房企此前又不注重私域平臺，于是突然間與消費(fèi)者斷聯(lián)，對全行業(yè)都是一記警鐘。
經(jīng)過打折和線上營銷，恒大集團(tuán)去年全年銷售7232.5億元，同比增長20.3%，全年銷售回款6531.6億元，同比增長38.5%。據(jù)此數(shù)據(jù)估算，恒大去年回款率較2019年增長超過10個百分點(diǎn)。
除恒大外，碧桂園、融創(chuàng)、富力等房企都在2020年有力度不一的降價。為促回款，房企還可將折扣用得更靈活，如首付比例越高，獲得的折扣越大，從而鼓勵買房者支付更多首付。
第五，將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)打包上市。這些資產(chǎn)拆分上市后，房企不但將擁有一個新的融資平臺，而且作為大股東，其所有者權(quán)益會增厚，從而降低負(fù)債率。
2020年物管公司受到資本市場追捧，迎來上市熱潮。恒大、金科等不少房企乘此東風(fēng)降低了凈負(fù)債率。2021年，物管公司上市熱有望持續(xù)，上市資產(chǎn)類型也有望更加豐富。例如市場傳言，綠地集團(tuán)可能將綠地金融分拆上市。
除以上五點(diǎn)，2021年房企也可在開拓融資渠道上多想辦法。如可通過增發(fā)股票、股權(quán)融資等方式促使總資產(chǎn)上升，從而降低杠桿率。本文前述券商分析師還提出，用有穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)進(jìn)行ABS等證券化融資，開拓供應(yīng)鏈金融，也都是資金開源的可行路徑。尤其是一些發(fā)債成本較高的公司可多加考慮。
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