2021年春節(jié)與往年不同，受疫情影響，多地倡導(dǎo)“就地過年”，返鄉(xiāng)人數(shù)大幅減少。以往春節(jié)期間的“返鄉(xiāng)置業(yè)潮”也因此受到一定阻隔，而部分城市受益于“就地過年”，春節(jié)樓市不打烊，成交規(guī)模實(shí)現(xiàn)明顯增長。

另一方面，春節(jié)前后熱點(diǎn)城市密集出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，堅(jiān)持“房住不炒”調(diào)控主基調(diào)，維護(hù)市場穩(wěn)定。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，相比往年，基于今年春節(jié)期間的樓市熱度，一二線一些熱點(diǎn)城市樓市供需兩端將加快恢復(fù)，上半年成交量也望繼續(xù)走高。

熱點(diǎn)城市春節(jié)樓市“不打烊”

新年伊始疊加春節(jié)因素，新房市場進(jìn)入傳統(tǒng)淡季。貝殼方面的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，新房帶看量和認(rèn)購量在1月份大幅下滑，但是同比來看，帶看和認(rèn)購指數(shù)仍保持60%以上的增幅。去年下半年市場熱度上漲的慣性仍在。

在一線城市和重點(diǎn)二線城市的帶動(dòng)下，長三角、粵港澳、北部灣和長江中游城市群熱度不減。貝殼的數(shù)據(jù)顯示，長三角和粵港澳大灣區(qū)開盤指數(shù)環(huán)比仍保持40%以上的增長，京津冀城市群同比下滑僅3%。

總體來看，新房市場淡季不淡，全國主要受監(jiān)測城市新房市場普遍延續(xù)了去年年底的市場熱度。從價(jià)格方面來看，貝殼方面公布的百城價(jià)格指數(shù)在一月份環(huán)比基本保持穩(wěn)定，同比增長3%，新房市場價(jià)格在年初仍保持穩(wěn)中有升，預(yù)計(jì)上半年不會(huì)出現(xiàn)明顯的價(jià)格下調(diào)。

借助“就地過年”的機(jī)會(huì)，不少房企和房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)都提出了“春節(jié)不打烊”的口號(hào)。以北京為例，中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)期間全市超過60個(gè)項(xiàng)目“不打烊”，二手房門店也大部分正?？捶?。因?yàn)?ldquo;就地過年”的原因，很多購房者也利用春節(jié)假期看房，大部分售樓處接待客戶數(shù)量都和平時(shí)周末接近。

“這也是第一次出現(xiàn)了春節(jié)長假購房者井噴的現(xiàn)象。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，2021年春節(jié)期間人口流動(dòng)減少。從成交情況看，初三后全市每天都有超過100套二手房成交，相比往年的冰點(diǎn)，市場活躍度很高。

其他城市也表現(xiàn)出相似的現(xiàn)象，節(jié)日期間一二線城市大部分項(xiàng)目都照常營業(yè)。張大偉分析指出，整體來看，2021年樓市實(shí)現(xiàn)了開門紅。不僅如此，往年樓市通常要到3月份市場才能走出春節(jié)淡季行情，但是今年有望在2月內(nèi)快速實(shí)現(xiàn)市場成交量的恢復(fù)。

根據(jù)中指院的監(jiān)測數(shù)據(jù)，2021年春節(jié)期間，重點(diǎn)監(jiān)測的城市商品住宅整體成交規(guī)模為近三年同期最高水平，較2020年春節(jié)期間大幅增長130%，其中上海、廣州等城市增幅較大。

多地出臺(tái)新政“加碼”調(diào)控

北京、深圳等一線城市二手房的升溫現(xiàn)象更為明顯。進(jìn)入2021年以來，由于市場預(yù)期提升，業(yè)主方面也出現(xiàn)惜售或上調(diào)報(bào)價(jià)的心理。深圳等多個(gè)城市二手房市場短期供求矛盾加劇，市場成交“量價(jià)”雙雙上行。

2月19日，深圳市出臺(tái)關(guān)于“深圳離婚分割房產(chǎn)給無資格一方，另一方3年內(nèi)不得購房”的調(diào)控政策，引發(fā)市場關(guān)注。在此之前，新年以來深圳市二手房市場熱度全國領(lǐng)先。根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)，2021年1月，深圳市二手住宅成交均價(jià)為76259元/平方米，環(huán)比上漲1.7%，漲幅全國居前。

深圳方面表示未來將繼續(xù)堅(jiān)定中央關(guān)于“穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的長期調(diào)控目標(biāo)，“房住不炒、增加住房供應(yīng)”的調(diào)控主基調(diào)保持不變。中指研究院深圳分院副總監(jiān)童曉玲分析認(rèn)為，此舉是對深圳1月下旬調(diào)控政策中關(guān)于購房資格的進(jìn)一步補(bǔ)充，意味著利用“假離婚”的方式去購房或炒房的方式將不再可能。“就深圳而言，短期調(diào)控政策難現(xiàn)放松，如后續(xù)市場出現(xiàn)過熱不排除調(diào)控政策進(jìn)一步升級(jí)的可能。”

事實(shí)上，2月上旬多個(gè)省市密集出臺(tái)了房地產(chǎn)調(diào)控政策。短短十余天時(shí)間內(nèi)，從北京、上海、深圳這樣的超一線大都市，到江蘇、江西等中部省份，再到連云港這樣的三四線城市，紛紛發(fā)布了不同力度的房地產(chǎn)調(diào)控政策。例如，2月3日，江西住建部門發(fā)布通報(bào)，對32家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及8家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行通報(bào)并暫停網(wǎng)簽。江蘇連云港也發(fā)布通知嚴(yán)禁哄抬房價(jià)及鼓動(dòng)提高委托價(jià)格。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2月上旬各地房地產(chǎn)調(diào)控超過20次，2021年以來各地房地產(chǎn)調(diào)控累計(jì)已經(jīng)高達(dá)62次。

貝殼方面分析指出，1月以來一二線城市房地產(chǎn)市場較高的市場熱度引發(fā)調(diào)控政策密集出臺(tái)。短期來看，一二線城市二手房市場觀望情緒將進(jìn)一步加重。后期政策效果顯現(xiàn)，市場成交節(jié)奏有望放緩，預(yù)計(jì)上半年二手房成交量將率先降溫，繼而市場預(yù)期逐步趨穩(wěn)。

城市分化持續(xù)加劇

童曉玲分析認(rèn)為，2021年開年以來多地樓市調(diào)控加碼，以加強(qiáng)限購、收緊房貸、保障剛需等手段抑制“搶房潮”，“打補(bǔ)丁”、抑投機(jī)，將進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期，促進(jìn)市場理性回歸。

從熱點(diǎn)城市最近出臺(tái)的樓市調(diào)控政策來看，普遍聚焦于個(gè)人住房信貸管理，嚴(yán)格審批個(gè)人住房貸款，嚴(yán)厲打擊消費(fèi)貸、經(jīng)營貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，預(yù)計(jì)2021年，房地產(chǎn)市場運(yùn)行的政策環(huán)境仍將以穩(wěn)為主，但熱點(diǎn)城市政策收緊的預(yù)期仍在，信貸政策的收緊亦會(huì)一定程度上影響購房者的置業(yè)節(jié)奏，但整體上購房需求并沒有消失，居民的置業(yè)意愿仍較強(qiáng)，房地產(chǎn)市場規(guī)模仍有保障。

近日，世邦魏理仕發(fā)布《2021年中國房地產(chǎn)市場展望|重啟》預(yù)測，中國2021年GDP增速預(yù)計(jì)達(dá)8.2%，繼續(xù)保持全球領(lǐng)先，辦公樓、零售、工業(yè)物流等商業(yè)地產(chǎn)的租賃需求和物業(yè)投資活動(dòng)將加速反彈。

針對2021年房地產(chǎn)市場整體形勢，該機(jī)構(gòu)保持樂觀預(yù)期。世邦魏理仕中國區(qū)研究部負(fù)責(zé)人謝晨分析表示：“加快構(gòu)建以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局是‘十四五’期間中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展主線，消費(fèi)和科技創(chuàng)新將成為兩大主要引擎。RCEP 的簽署是中國近年來加速對外開放的重要里程碑，區(qū)域一體化的推進(jìn)和交易成本的降低將提振中國的制造、貿(mào)易、消費(fèi)以及物流等多個(gè)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。”

克而瑞研究中心分析師楊科偉分析指出，整體來看，今年春節(jié)樓市表現(xiàn)好于市場預(yù)期，隨著疫情得到階段性控制，成交也將恢復(fù)新常態(tài)?；诖?，預(yù)計(jì)2021年房地產(chǎn)行業(yè)大概率高位持穩(wěn)，不同城市間分化依舊會(huì)持續(xù)加劇。

具體而言，他認(rèn)為，一線市場最具韌性，調(diào)控層層加碼擠壓投機(jī)需求的同時(shí)，剛需自住需求大概率得到進(jìn)一步釋放；二線城市則將迎來此消彼長的輪動(dòng)行情，整體成交維穩(wěn)；而對于廣大缺乏基本面支撐，長期人口凈流出的三四線城市仍將延續(xù)低迷走勢。