凈負(fù)債率高達(dá)225% 實地集團(tuán)陷高管動蕩傳聞

招股書稱，在中國房地產(chǎn)TOP10研究組發(fā)布的2020中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)名單中，公司排名70位。

一則“春節(jié)過后實地集團(tuán)13名高管集體辭職”傳聞，將實地集團(tuán)推上了熱搜。2月21日，公司發(fā)布聲明稱，傳聞所涉及的前員工是在不同時間點離職，并非春節(jié)后集中離職。大部分人員是被公司勸退，僅有兩人是因為個人原因辭職。

早前，實地集團(tuán)曾吸收一大批頭部房企的明星經(jīng)理人“加盟”。招股書披露的數(shù)據(jù)顯示，實地集團(tuán)截至2019年末的凈資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)225%。

傳聞波及多名高管

日前，網(wǎng)上曝出一份實地集團(tuán)春節(jié)后人員離職名單。該名單在列人員涉及執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官劉森峰、首席財務(wù)官李斌等13人。

從該名單來看，涉及行政、財務(wù)、營銷等多個業(yè)務(wù)口，不少人員曾效力頭部房企。如劉森峰，在加入實地集團(tuán)之前，曾先后擔(dān)任碧桂園集團(tuán)副總裁、江蘇區(qū)域總裁及美國區(qū)域總裁，在業(yè)內(nèi)有著“打工皇帝”的名號。據(jù)實地集團(tuán)招股書披露，劉森峰于2019年10月加入實地集團(tuán)，2020年4月任職實地集團(tuán)執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官。

2019年4月，李斌加入實地集團(tuán)。在此之前，其任職泰禾集團(tuán)副總裁兼首席財務(wù)官，并先后任職華夏幸福助理總裁兼集團(tuán)財務(wù)中心總經(jīng)理、鴻坤集團(tuán)財務(wù)中心總經(jīng)理、旭輝控股集團(tuán)北京區(qū)域事業(yè)部首席財務(wù)官等。

規(guī)?？焖贁U(kuò)張

實地集團(tuán)于2006年成立，董事長張量是富力地產(chǎn)聯(lián)席董事長張力之子。據(jù)實地集團(tuán)官網(wǎng)披露，目前，公司已經(jīng)發(fā)展成為一家為用戶提供貫穿全生命周期智慧人居解決方案的綜合性企業(yè)。

公司深扎廣州，專注大灣區(qū)開發(fā)智慧住宅物業(yè)，已在長三角、華中、華北和西部核心地區(qū)進(jìn)行戰(zhàn)略布局。2020年5月，實地集團(tuán)在港交所遞交招股書，目前已失效，公司還未重新提交。

招股書顯示，截至2020年3月31日，實地集團(tuán)在25個城市合計持有37個不同發(fā)展階段的地產(chǎn)項目，總建筑面積約為1430萬平方米；土地儲備1016.93萬平方米，其中廣州占比11.4%。

2017年-2019年，實地集團(tuán)總收益分別為38.71億元、63.72億元、83.24億元，復(fù)合年增長率為46.6%。其中，住宅物業(yè)收益分別約為33.72億元、55.11億元、77.47億元；商業(yè)物業(yè)收益分別約為1.99億元、6.30億元、2.31億元；停車位收益分別約為5181.7萬元、1823.4萬元、1.78億元。

2017年-2019年，實地集團(tuán)的毛利率分別為21.9%、25.2%、30.9%；凈利率分別為8.4%、13.3%、9.1%，2019年出現(xiàn)下降。2019年，實地集團(tuán)合并報表下母公司擁有人應(yīng)占溢利為7.27億元，較2018年下降11.65%。

招股書稱，在中國房地產(chǎn)TOP10研究組發(fā)布的2020中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)名單中，公司排名70位。值得一提的是，實地集團(tuán)招股書披露行業(yè)排名卻沒披露銷售情況。中指研究院發(fā)布的《2020年1-8月全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地金額與面積TOP100排行榜》顯示，實地集團(tuán)拿地金額約85億元，排名第70位；拿地面積約350萬平方米，排名第29位。

高額負(fù)債

在營收快速增長的同時，債務(wù)的墻正壘起。

招股書數(shù)據(jù)顯示，實地集團(tuán)2019年的凈資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到225%。2017年底、2018年底、2019年底公司借款總額（包括銀行貸款及其他非銀行借貸）分別為119.83億元、117.71億元、126.57億元。同期，在合并現(xiàn)金流量表下，公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額分別為25.18億元、6.63億元、2.23億元，大幅減少；對應(yīng)的年末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物分別為45.76億元、42.16億元、20.39億元，同樣大幅減少。與此同時，實地集團(tuán)借款利率居高不下，其同某金融機(jī)構(gòu)的借款利率高達(dá)24%。

中國證券報記者注意到，公司應(yīng)收及應(yīng)付關(guān)聯(lián)方款項屬非貿(mào)易性質(zhì)、無抵押且于要求時償還的現(xiàn)金墊款。其中，2017年-2019年，公司應(yīng)收關(guān)聯(lián)方款項分別為37.28億元、63.74億元、83.20億元，應(yīng)付關(guān)聯(lián)方款項分別為28.35億元、43.08億元、35.08億元。