國(guó)內(nèi)首個(gè)支持商業(yè)公寓通燃?xì)獾奈募K于落地。
2月23日，深圳住建局發(fā)布《關(guān)于商務(wù)公寓、宿舍配建燃?xì)夤艿涝O(shè)施問(wèn)題的通知》（下稱《通知》）。通知指出，已建成的商務(wù)公寓項(xiàng)目，需要使用管道燃?xì)獾?，?yīng)當(dāng)滿足國(guó)家和省市有關(guān)技術(shù)規(guī)范要求。新建商務(wù)公寓、宿舍項(xiàng)目建設(shè)單位如需使用燃料，應(yīng)當(dāng)將燃?xì)夤艿拦こ膛c主體工程同步設(shè)計(jì)、同步施工、同步投入使用。
“公寓可以落戶嗎？”“要增加公寓的入學(xué)積分才有效”“接下來(lái)公寓可以買嗎？”《通知》出臺(tái)后，深圳各大購(gòu)房群針對(duì)新規(guī)的市場(chǎng)影響展開積極討論。
同日，多名深圳房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，《通知》對(duì)深圳公寓市場(chǎng)是利好，將在一定程度帶動(dòng)公寓產(chǎn)品量?jī)r(jià)上漲。目前深圳商務(wù)公寓公寓充足，增強(qiáng)產(chǎn)品的居住功能有助于緩解深圳住房供應(yīng)壓力，是落實(shí)“房住不炒”的重要舉措。
緩解供應(yīng)壓力
深圳住宅稀缺、公寓過(guò)剩的矛盾長(zhǎng)期存在。
Wind數(shù)據(jù)顯示，2015年以來(lái)，深圳每年公寓的供應(yīng)量都大于成交量，2018年和2019年，公寓供應(yīng)量是銷售量的2倍。深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，2020年公寓批售面積合計(jì)147.0萬(wàn)平方米，同比增加23.7%。自2015年以來(lái)公寓供應(yīng)持續(xù)增加，近兩年增幅更為明顯。
與之形成鮮明對(duì)比的，截至2020年12月底，深圳新房住宅存量312.8萬(wàn)平方米，去化時(shí)間僅約8個(gè)月。
多名業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，適當(dāng)加強(qiáng)公寓產(chǎn)品的居住功能，將大大減少深圳住房的供應(yīng)壓力。
2月23日，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，商務(wù)公寓有明確的建筑標(biāo)準(zhǔn)，本身是合法建筑。商務(wù)公寓過(guò)去只是滿足商旅人群短期在深圳的居住需要，現(xiàn)在國(guó)家鼓勵(lì)長(zhǎng)租房、租購(gòu)并舉，很多人在商務(wù)公寓長(zhǎng)住。國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展租賃市場(chǎng)，倒逼商務(wù)公寓和宿舍的基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，本質(zhì)上就是為提高存量用房利用效率。
“目前，深圳公寓的供應(yīng)還是比較多，增加居住功能也能緩解供應(yīng)壓力，未來(lái)商務(wù)公寓加強(qiáng)居住屬性會(huì)是一個(gè)趨勢(shì)。”李宇嘉表示。
《通知》落地后，深圳商務(wù)公寓的居住功能是否將有所增強(qiáng)？
2月23日，世聯(lián)行首席工改顧問(wèn)董極對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，大部分公寓項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)都會(huì)盡量預(yù)留通燃?xì)獾臈l件，但只是在設(shè)計(jì)層面，一般一個(gè)項(xiàng)目只有少部分戶型能做到通燃?xì)猓虼四壳翱赏ㄈ細(xì)獾膽粜蛿?shù)量較少。
董極認(rèn)為，公寓新規(guī)出臺(tái)后，新建項(xiàng)目都會(huì)盡可能做到通燃?xì)?，可通燃?xì)獾墓⒎吭磾?shù)量肯定會(huì)增加?？偟膩?lái)說(shuō)，公寓項(xiàng)目可通燃?xì)鈱?duì)深圳公寓市場(chǎng)是利好。
利好有限
事實(shí)上，近年來(lái)深圳公寓市場(chǎng)成交價(jià)格呈現(xiàn)橫盤趨勢(shì)。深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，2018年商務(wù)公寓成交均價(jià)為59762元/平方米，同比下跌3.79%，為2012年之后首次出現(xiàn)回落。2018年—2020年上半年，深圳一手公寓成交均價(jià)分別為59762元/平方米、61621元/平方米、64226元/平方米。
《通知》落地后，對(duì)商務(wù)公寓市場(chǎng)將帶來(lái)什么影響？
2月23日，海貝找房總經(jīng)理謝林鋒對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，深圳公寓新規(guī)利好出臺(tái)后，將帶動(dòng)公寓市場(chǎng)，有自住需求且沒(méi)有名額的買家將更加關(guān)注公寓市場(chǎng)。同時(shí)，對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，可通燃?xì)獾漠a(chǎn)品去化周期將縮短，短期內(nèi)公寓市場(chǎng)會(huì)有一波行情。
謝林鋒提醒道，但《通知》市場(chǎng)的影響并沒(méi)有想象中大，不宜追高。
他認(rèn)為，由于公寓首付需要5成且貸款僅有10年，公寓上車成本和持有成本都比較高，金融屬性較弱。此外，公寓在轉(zhuǎn)讓時(shí)需要交納增值稅、土地增值稅、個(gè)稅、契稅等，利潤(rùn)空間小、流動(dòng)性弱。因此，公寓投資硬傷還在，新規(guī)利好有限。
同日，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表達(dá)相似觀點(diǎn)。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從深圳當(dāng)前積極增加住房公寓，根據(jù)實(shí)際情況允許配建燃?xì)夤こ?，?shí)際上是賦予居住的屬性。從這個(gè)角度看，新規(guī)有助于增強(qiáng)商務(wù)公寓的使用價(jià)值，客觀上使得交易價(jià)值增加。但與此同時(shí)，要防范借政策炒作，近期要防范此類房產(chǎn)項(xiàng)目虛高漲價(jià)等亂象。
“新規(guī)對(duì)公寓和宿舍是利好，但不會(huì)對(duì)公寓的銷售量帶來(lái)非常大的影響。”2月23日，美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹表示，目前深圳住宅市場(chǎng)的調(diào)控比較嚴(yán)格，因此轉(zhuǎn)向購(gòu)買公寓的客戶或會(huì)有所增加。但公寓可通燃?xì)馐且粋€(gè)比較微觀的變化，并沒(méi)有改變公寓與住宅的區(qū)別，比如沒(méi)有學(xué)位、管理費(fèi)較高等。
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