近年來(lái),隨著城市更新加速,借助舊改盤活的村集體建設(shè)用地建設(shè)的長(zhǎng)租公寓亦迎來(lái)一波上市高潮。春節(jié)假期剛結(jié)束,不少?gòu)V州市民便陸續(xù)接到房地產(chǎn)中介打來(lái)的公寓推銷電話。其中,以開發(fā)商與村集體企業(yè)合作建設(shè)的長(zhǎng)租公寓最受市場(chǎng)關(guān)注。
據(jù)南方日?qǐng)?bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),這類公寓價(jià)格普遍低于市面流通的一般商品住宅一大截,而且地理位置不差裝修風(fēng)格時(shí)尚,因此頗受年輕一代住房剛需群體青睞。不過(guò),在交易過(guò)程中,也有一些“買家”(實(shí)為租戶)對(duì)目前開發(fā)商的操作模式提出疑問(wèn):由于這類公寓辦不了正規(guī)房地產(chǎn)證,只能跟開發(fā)商簽訂長(zhǎng)期租賃合同。雖然一次性投入交易成本較低,一線城市的出租回報(bào)率亦比較可觀和穩(wěn)定,但是沒有登記備案制度的法律約束,租戶會(huì)擔(dān)心一次性繳付五十年租金給開發(fā)商和運(yùn)營(yíng)公司后,萬(wàn)一后續(xù)出現(xiàn)法律糾紛,租戶的利益無(wú)法保障。
“以租代售”方式存在風(fēng)險(xiǎn)
為此,有著多年房地產(chǎn)法律服務(wù)經(jīng)驗(yàn)的南方產(chǎn)業(yè)智庫(kù)特聘專家——廣東法丞匯俊律師事務(wù)所創(chuàng)始合伙人胡桂芬律師告訴南方日?qǐng)?bào)記者,這類村集體租賃公寓本身沒有問(wèn)題,根據(jù)新修訂的《土地管理法》,集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途。但須注意的是,這類村集體租賃公寓因產(chǎn)權(quán)屬于村集體,所以客戶不能購(gòu)買房屋產(chǎn)權(quán),只能購(gòu)買使用權(quán),客戶與開發(fā)商簽訂房屋租賃合同。
記者注意到,此前通過(guò)的《廣州市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)實(shí)施方案》明確利用集體建設(shè)用地建設(shè)的租賃住房須整體確權(quán)給集體建設(shè)用地使用權(quán)人,只辦理一個(gè)權(quán)屬證,不得分拆確權(quán)、分拆轉(zhuǎn)讓、分拆抵押、分割銷售,同時(shí)預(yù)付的租金不得超過(guò)12個(gè)月,租賃期限不得超過(guò)20年。
對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō),投資建設(shè)長(zhǎng)租公寓是典型的高投入、低回報(bào)項(xiàng)目。尤其是在近年房地產(chǎn)融資“三道紅線”的約束下,許多前期參與了這類重資產(chǎn)投入的開發(fā)商,都希望加快資金投入的回收周期。因此,近期一些地方確實(shí)出現(xiàn)了開發(fā)商“以租代售”或委托中介公司包銷的現(xiàn)象。有的公司甚至采取夸張宣傳或欺瞞市民的營(yíng)銷手段來(lái)達(dá)成交易目的,在開發(fā)商、營(yíng)銷機(jī)構(gòu)和消費(fèi)者之間引發(fā)了一些矛盾糾紛。盡管事后有關(guān)部門通過(guò)加強(qiáng)監(jiān)督、約談開發(fā)商和村集體組織等方式,大力維護(hù)當(dāng)事人的交易安全,然而,由此產(chǎn)生的諸多法律問(wèn)題仍然值得行業(yè)和政府關(guān)注。
記者還了解到,由于租賃合同最長(zhǎng)簽約時(shí)間為20年,但許多村集體與企業(yè)合作建設(shè)的長(zhǎng)租公寓協(xié)議使用權(quán)都超過(guò)了20年,甚至接近50年。為了順利簽約,一些開發(fā)商以及充當(dāng)“二房東”的公寓管理公司在主合作以外創(chuàng)造了另一份所謂的補(bǔ)充合同,變相突破租賃時(shí)限規(guī)定,把整個(gè)租賃期限“延長(zhǎng)”到49年。
但根據(jù)專家分析,這樣的操作模式確實(shí)還存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。“這類村集體租賃公寓即大家俗稱的‘小產(chǎn)權(quán)房’。買賣‘小產(chǎn)權(quán)房’不受法律保護(hù),大家已經(jīng)普遍有共識(shí),近年來(lái)趁著國(guó)家大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的東風(fēng),很多‘小產(chǎn)權(quán)房’都在試圖換上租賃的‘馬甲’上市。”胡桂芬律師告訴記者,《民法典》規(guī)定租賃期限不得超過(guò)20年。簽訂租賃合同超20年能否具有法律效力很難說(shuō),同時(shí)公寓管理公司一次性收取了20年的租金,其長(zhǎng)期履行能力將是小業(yè)主能否長(zhǎng)期穩(wěn)定租住的關(guān)鍵。
期待政策出臺(tái)化解行業(yè)矛盾
住房問(wèn)題是重大民生問(wèn)題,關(guān)系著千家萬(wàn)戶的基本生活保障。近年來(lái),從國(guó)家到地方,一直在加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度,由此來(lái)解決老百姓關(guān)心的住房問(wèn)題。利用村集體建設(shè)用地建設(shè)長(zhǎng)租公寓,是國(guó)家大力推動(dòng)這項(xiàng)民生工程的重要措施。也就在2020年9月,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部正式就《住房租賃條例(征求意見稿)》向社會(huì)公開征求意見,該條例征求意見稿從出租與承租、租賃企業(yè)、經(jīng)紀(jì)活動(dòng)、扶持措施等多方面對(duì)租賃市場(chǎng)的秩序進(jìn)行規(guī)范,旨在促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展。有開發(fā)商亦告訴記者,期望政府能針對(duì)企業(yè)參與建設(shè)長(zhǎng)租公寓的投資大、回報(bào)難的特殊情況,盡快出臺(tái)有力措施來(lái)化解這一新業(yè)態(tài)存在的各種矛盾,讓所有利益相關(guān)方能夠在一種規(guī)范有序和多方共贏的狀態(tài)下繼續(xù)推動(dòng)長(zhǎng)租公寓事業(yè)的可持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展。
胡桂芬律師提示消費(fèi)者,在當(dāng)前住房限購(gòu)的大環(huán)境下,消費(fèi)者對(duì)于商品房項(xiàng)目需要保持清醒,投資行為宜謹(jǐn)慎。如果發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目可能存在違規(guī)銷售的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)監(jiān)管部門咨詢或投訴,保留購(gòu)房過(guò)程的相關(guān)宣傳資料作為證據(jù),如有必要,走法律途徑。她建議有關(guān)政府部門,應(yīng)加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商以及公寓管理公司這類“租賃二房東”的監(jiān)管,繼續(xù)嚴(yán)厲打擊“以租代售”集體建設(shè)用地合作開發(fā)的租賃房屋,規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序,促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。
(原標(biāo)題:村企合建長(zhǎng)租公寓 “以租代售”存爭(zhēng)議)
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