“這是深圳史上最嚴(yán)厲的調(diào)控，以后都沒有什么機(jī)會(huì)了。”2021年2月20日，在深圳的一個(gè)房地產(chǎn)交流群中，一名關(guān)注深圳樓市的人士如是說。
“歇菜了。我這個(gè)月的業(yè)績(jī)就八萬八，你說呢？”在2021年春節(jié)后的首個(gè)工作日，一名深圳的中介人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。
如同他們的切身感受，深圳樓市中幾乎所有的炒作空間都漸漸被不斷升級(jí)的調(diào)控政策給“堵上了”。一切可能存在違規(guī)流入樓市的資金，也被嚴(yán)厲地“精準(zhǔn)打擊”了，按揭貸、經(jīng)營(yíng)貸的評(píng)估價(jià)格與比例逐漸收緊，能夠動(dòng)用的資金杠桿越來越低。
深圳官方遏制“炒房風(fēng)氣”的決心是顯而易見的，畢竟深圳房?jī)r(jià)在全國(guó)范圍內(nèi)，是一枝獨(dú)秀的存在。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，2021年1月，深圳二手房?jī)r(jià)再次領(lǐng)漲全國(guó)，環(huán)比漲幅為1.7%，同比漲幅達(dá)15.3%。
層層政策加碼和監(jiān)管升級(jí)之后，深圳樓市將去往何處？
關(guān)緊水龍頭
深圳這一次調(diào)控升級(jí)的序幕，是由官方出臺(tái)二手房住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制拉開的。
2021年2月8日，深圳市住房與建設(shè)局發(fā)布《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》，隨后官方還發(fā)布全市3595個(gè)住宅小區(qū)二手住房成交參考價(jià)格。
根據(jù)多位中介、買賣方等市場(chǎng)參與人士的反饋，官方發(fā)布的二手房成交參考價(jià)格與實(shí)際成交價(jià)格存在一定的價(jià)格折扣。
盡管市場(chǎng)上對(duì)這一發(fā)布機(jī)制的出臺(tái)做好了準(zhǔn)備，但一開始沒有多少市場(chǎng)人士會(huì)持消極的態(tài)度。
“2月8日當(dāng)天二手房參考價(jià)機(jī)制發(fā)布后，我當(dāng)時(shí)是持懷疑態(tài)度，覺得銀行不可能真按這個(gè)政策執(zhí)行審批房貸，畢竟指導(dǎo)價(jià)與市場(chǎng)實(shí)際成交價(jià)相差太大了。”葉立告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，他是深圳一名品牌中介的店東。
葉立顯然低估了政策的執(zhí)行力度，在二手房參考價(jià)發(fā)布機(jī)制出臺(tái)后，深圳多家銀行迅速行動(dòng)，表示住房按揭貸將按照二手房參考價(jià)作為重要依據(jù)來發(fā)放。
據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道此前報(bào)道，光大銀行率先發(fā)文稱，根據(jù)《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》及監(jiān)管要求，住建局發(fā)布的二手住房成交價(jià)格將作為按揭貸款參考依據(jù)。
此后，四大行中的建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行也陸續(xù)跟進(jìn)，按揭貸款進(jìn)一步收緊降低貸款比例，已經(jīng)是“板上釘釘”的事實(shí)。
按揭貸收緊，最直接的影響是，購(gòu)房者能夠動(dòng)用的杠桿變低了。“三成首付直接變五成，客戶都非常焦慮，尤其是剛成交的，忙到焦頭爛額，微信都回復(fù)不過來。”葉立指出。
按揭貸被嚴(yán)控之后，深圳官方對(duì)經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)進(jìn)入樓市的排查也在同時(shí)進(jìn)行。
據(jù)報(bào)道，從去年11月起，某商業(yè)銀行就在收緊經(jīng)營(yíng)貸，深圳二手房?jī)r(jià)格參考機(jī)制落地后，銀行對(duì)經(jīng)營(yíng)貸資金用途排查力度加大。
近日這家商業(yè)銀行發(fā)現(xiàn)部分客戶通過注冊(cè)空殼公司且制造虛假經(jīng)營(yíng)痕跡獲得貸款，最終資金流入樓市。對(duì)此違規(guī)行為，該行對(duì)客戶進(jìn)行抽貸，限客戶在7個(gè)工作日結(jié)清貸款，否則將起訴或收回抵押物。
此外，據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從多名金融中介人士處獲悉，深圳已有部分商業(yè)銀行開始執(zhí)行申請(qǐng)住房按揭貸款的個(gè)人需要6個(gè)月后才可批經(jīng)營(yíng)貸的規(guī)定。
深圳樓市何往？
對(duì)流入樓市的資金進(jìn)行管控，為市場(chǎng)帶來的影響是立竿見影的。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，2月15日至2月21日，深圳二手房網(wǎng)簽362套（含自助網(wǎng)簽），環(huán)比下降78.3%。
盡管有春節(jié)的影響，但市場(chǎng)的觀望情緒的確變得濃厚。
海貝找房總經(jīng)理謝林鋒告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，很多購(gòu)房者在政策新規(guī)未明朗的情況下，都不會(huì)貿(mào)然出手，因?yàn)橐皇切抡?zhí)行，購(gòu)房成本會(huì)增加不少，另外如果嚴(yán)格執(zhí)行，那么長(zhǎng)期來看，房?jī)r(jià)肯定會(huì)受到影響。“這樣看來，三到六個(gè)月的時(shí)間都會(huì)是觀望期。”
很顯然，官方的目的就是希望通過對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域金融杠桿的控制，來起到平抑房?jī)r(jià)穩(wěn)定市場(chǎng)的作用。畢竟深圳的高房?jī)r(jià)的確會(huì)降低深圳這座城市對(duì)人才的吸引力。
據(jù)樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，2020年，深圳二手住宅成交均價(jià)66045元/平方米，同比上漲10%。細(xì)化到每個(gè)月，全年僅8-9月出現(xiàn)小幅下滑；到12月成交均價(jià)沖高至70800元/平方米，創(chuàng)全年最高紀(jì)錄。
京東數(shù)字科技研究院曾經(jīng)發(fā)布一份《2019中國(guó)人口遷移和城鎮(zhèn)化發(fā)展研究報(bào)告》顯示，2018年，北京、上海、廣州、深圳等一線城市的人口流出比例分別達(dá)到1.13%、0.95%、1.05%和2.56%。
對(duì)于這一現(xiàn)象，京東數(shù)科研究院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家沈建光就表示，一線城市人口流出的重要原因便是高企的房?jī)r(jià)。比如，深圳雖然是創(chuàng)業(yè)者的樂園，但高房?jī)r(jià)使得一般收入群體難以承受。
對(duì)于深圳的年輕人來說，倘若沒有能夠在深圳看到落地安穩(wěn)下來的希望，他們當(dāng)中有不少人都會(huì)選擇離開。
林園曾是深圳一家龍頭科技公司的測(cè)試工程師，是北京一所頭部985高校畢業(yè)的碩士生。在深圳奮斗了數(shù)年之后，她最終在2020年離開深圳回到西部的一座省會(huì)城市，“攢夠了首付，但疫情之后，深圳房?jī)r(jià)又漲了不少，最后發(fā)現(xiàn)我還是只能買得起離公司非常遠(yuǎn)的地方。”
當(dāng)然，穩(wěn)定房?jī)r(jià)不僅要靠降低需求端的預(yù)期，也應(yīng)該在供應(yīng)端發(fā)力才能夠有效地達(dá)到效果。
針對(duì)這一點(diǎn)，深圳官方也多次發(fā)聲，將不斷加大供應(yīng)力度，加快構(gòu)建人才住房和保障性住房雙軌并行的多層次、廣覆蓋的住房保障體系，讓住房改革的成果惠及越來越多的市民群體。
2018年，深圳發(fā)布改革文件，系統(tǒng)構(gòu)建市場(chǎng)商品住房、人才住房、安居型商品房和公共租賃住房“4+2+2+2”的住房供應(yīng)與保障體系，努力形成“1+3+N”住房制度體系，提出至2035年建設(shè)籌集170萬套住房，公共住房不少于100萬套的發(fā)展目標(biāo)。
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