在全國“就地過年”的號召下，海南依然是游客出行首選。根據(jù)《2021年春節(jié)假期民航數(shù)據(jù)報告》，春節(jié)期間全國僅有的3座執(zhí)飛率在50%以上的機場，其中2座就是三亞鳳凰和?？诿捞m機場。  

今年2月11日~17日，海南全省旅游接待游客458.84萬人次，實現(xiàn)旅游總收入58.24億元；三亞累計接待游客74.32萬人次，同比增長14.41%。  

旅游帶動了海南房產(chǎn)市場的火熱。“每天接待七八十組客戶，我們初三、初四每天賣20多套，基本都是外省人。”三亞市一樓盤置業(yè)顧問向《中國經(jīng)營報》記者描述，雖然和往年春節(jié)相比稍溫和了點，但比2020年熱鬧太多了。  

春節(jié)后的一周，記者以購房者身份實地走訪了海南三亞市、?？谑卸鄠€區(qū)域的樓盤。這座“候鳥”島仿佛延長了購房置業(yè)的假日，火熱的市場需求從春節(jié)延續(xù)到節(jié)后。  

今年1月，海南省住建廳廳長霍巨燃在新聞發(fā)布會上介紹稱，在2018年實施“全域限購”后，海南本省戶籍居民購買商品住房占比已由2017年的17.8%上升到2020年1~11月的74%，購買商品住房的對象由省外居民為主轉(zhuǎn)為省內(nèi)居民和引進人才為主。  

記者實探海南十多個樓盤后發(fā)現(xiàn)，實際上仍有大量不具購房資格的外省人涌入海南的買房大軍。從接機看房、認籌選房再到全款買房，各路中介和開發(fā)商為外省購房者一路“開綠燈”。補繳個稅社保、無證預(yù)售、捂盤惜售，魔幻的海南樓市熱度與亂象齊飛。  

全款買房兩年后再網(wǎng)簽  

受國內(nèi)疫情緩和和境外旅游受限的影響，春節(jié)以來，一波又一波“候鳥”上島，再現(xiàn)看房買房高潮。  

2月23日中午，三亞市吉陽區(qū)“一山湖”售樓中心門口停滿了車，一眼望去八成為外地車牌。操著各地口音的看房者在沙盤旁圍成兩排，排隊先掃“海南健康碼”再進場成為特殊的風(fēng)景。  

“沒有購房資格也能買，三亞所有項目都能操作。”現(xiàn)場一名“我房網(wǎng)”的中介向記者表示，對于沒有購房資格的非海南籍購房者，可以先全款購房，之后補繳兩年個人所得稅或社保，以獲得購房資格。在繳滿年限之前，購房者無法辦理網(wǎng)簽，只能和開發(fā)商簽署一份委托協(xié)議，但不影響業(yè)主入住，中介稱。  

隨后，該項目置業(yè)顧問同樣表示可行，“我們開發(fā)商就可以幫你補繳，收費1.2萬元。”當(dāng)記者擔(dān)憂是否會被官方檢查購房資格時，置業(yè)顧問解釋說，這是三亞公開的秘密，不會被查，“十個來買房者中有九個都是外省人，只要資金到位，支付全款，都能買到。”同時，她還補充道，該項目開發(fā)商“黑龍江省建設(shè)投資集團”是國企，一是不用擔(dān)心爛尾，二是方便補繳個稅時“打通關(guān)系”。  

海南省在2018年出臺《關(guān)于進一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的通知》（以下簡稱《通知》），宣布對非本省戶籍購房者實施全域限購。?？?、三亞、瓊海已實行限購的區(qū)域，非本省戶籍居民家庭購買住房的，需提供至少一名家庭成員在省內(nèi)累計60個月及以上個稅或社保繳納證明；未實行限購的區(qū)域，則需要至少24個月。  

記者留意到，《通知》中特別強調(diào)，“非本省戶籍居民家庭不得通過補繳個人所得稅或社會保險購買住房。”  

“限購”高墻限不住爭相涌入的“候鳥”，也限不住下有對策的開發(fā)商和中介。記者在三亞市區(qū)以及三亞西的縣、鎮(zhèn)實地走訪，不論是像依山云錦、景園城這樣當(dāng)?shù)亻_發(fā)商的項目，還是像一山湖這樣國企背景、知名房企的樓盤，每個實地走訪的樓盤都承諾，可以幫不符合購房資格的購房人辦理個人所得稅或社保。各家開發(fā)商收取的費用在1萬~1.5萬元不等。部分開發(fā)商同意可由購房者自己找中介辦理，通常中介收費略低于開發(fā)商，在8000元~1萬元。  

無預(yù)售證250萬元全款認籌  

為了盡快回籠資金、營銷造勢，海南的不少樓盤項目在預(yù)售資格上玩起“貓兒膩”。  

位于三亞西部龍棲灣的龍棲海岸正在熱銷。置業(yè)顧問告訴記者，目前2棟和5棟打算今年5月開盤，但從今年1月開始已經(jīng)啟動了認籌，認籌金額為房款總價。據(jù)置業(yè)顧問介紹，繳納全款便可選定樓層和房號，目前已有100多套被認籌。按照該項目一套104平方米的戶型來算，總價約250萬元，一周內(nèi)付全款可享有98折。如此算來，從1月份認籌以來，該項目已攬金超過2億元。  

隨后記者在海南省商品房預(yù)售證查詢系統(tǒng)上，的確沒有查到2棟和5棟的預(yù)售資格證。  

有無證預(yù)售的，也有拿證后遲遲不開盤的。一山湖項目的5、6、8棟正在預(yù)售認籌，置業(yè)顧問稱繳納50萬元認籌金可優(yōu)先選房。“我們2月1日開始認籌，總共360套，現(xiàn)在已經(jīng)認籌超過300套。”當(dāng)記者詢問是否五證齊全時，置業(yè)顧問告知預(yù)售證還沒批下來。然而記者在官方查詢系統(tǒng)上看到，三亞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局以三房預(yù)許字［2021］20號《商品房預(yù)售許可證》批準三亞·一山湖項目（二期）5#、6#和8#住宅樓預(yù)售，公告日期為2月5日。而置業(yè)顧問稱該三棟樓2月26日才開盤。按照三亞市規(guī)定，對已經(jīng)批準預(yù)售的項目在10日內(nèi)必須全部公布銷售進度及房源，并明碼標價。  

同樣獲得預(yù)售資格卻沒有公示預(yù)售證并開盤的，還有位于?？谑杏^瀾湖旅游度假區(qū)某樓盤，置業(yè)顧問稱還沒來得及把預(yù)售證貼出來。  

對此，當(dāng)?shù)匾晃恢薪楸硎?，有預(yù)售證卻不開盤先做認籌，是一種營銷策略，可利用折扣噱頭多次蓄客，“認籌吸引一波客戶，開盤時再吸引一波關(guān)注，開發(fā)商的常見做法”。  

亂象不只于此，記者還發(fā)現(xiàn)位于海口市北部，某雙學(xué)區(qū)房捆綁搭售18萬元的“旅居卡”、17萬元的車庫，開盤時仍一房難求。諷刺的是，該售樓處門口正掛著大幅的“鄭重聲明”，上面寫著，除了客戶繳納的認籌費用以外，從未收取任何其他費用。  

記者就上述補繳個稅社保、無證預(yù)售、捂盤惜售等問題發(fā)函向海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳房地產(chǎn)市場管理處反映及問詢，截至發(fā)稿暫無回復(fù)。同時，記者向一山湖開發(fā)商黑龍江省建設(shè)投資集團和龍棲海岸開發(fā)商海南中城投置業(yè)有限公司、清鳳集團等致電致函采訪，海南中城投置業(yè)表示，已反饋到相關(guān)負責(zé)人，會到售樓現(xiàn)場核實。  

去地產(chǎn)化風(fēng)暴  

近年來在海南樓市火熱的同時，海南省也在大力改善房地產(chǎn)“一業(yè)獨大”的局面。  

霍巨燃在此前的新聞發(fā)布會上介紹，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定投資總額的比重由2015年的50.7%下降到2020年1~11月的39.2%。2018年起取消了12個市縣GDP、工業(yè)產(chǎn)值、固定資產(chǎn)投資考核，督促市縣經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，降低對房地產(chǎn)的依賴。  

2018年加碼全域限購以后，海南全省商品房銷售面積由2017年2292萬平方米的峰值下降至2020年1~11月的631萬平方米。據(jù)統(tǒng)計，經(jīng)過各類政策調(diào)控，海南商品房新開工面積中，非住宅類新開工面積占比由2015年的22.1%提升至2020年1~11月的39%。  

實際上，海南一方面推進“去地產(chǎn)化”的同時，還在放寬人才購房門檻，為符合條件的當(dāng)?shù)鼐用窈鸵M人才興建安居房。自2020年4月以來，三亞市已啟動11個安居房項目，計劃建設(shè)安居房16366套。  

記者走訪了位于崖州的安居房項目，也是三亞市第一個開工建設(shè)的安居房項目。項目現(xiàn)場，來來往往的裝載車輛和挖掘機正在有序施工?，F(xiàn)場施工負責(zé)人稱，今年年底，萬科崖州安居房項目將交付8棟共922套安居房，均價在9500元/平方米。該安居房面向符合條件的當(dāng)?shù)鼐用窈鸵M人才，以及基層教師及醫(yī)務(wù)人員。