近幾年，伴隨堅(jiān)持“房住不炒”定位，堅(jiān)持租購并舉、因城施策等政策指引，我國傳統(tǒng)“重售輕租”的市場格局正在發(fā)生變化，大力發(fā)展長租房市場、完善長租房政策，成為構(gòu)建租購并舉的新型住房消費(fèi)格局、實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略的重要支撐。

中國宏觀經(jīng)濟(jì)研究院投資研究所任榮榮指出，“長期以來我國住房租賃市場特別是長租房發(fā)展滯后一直是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的短板。建立以長租房為引領(lǐng)的多樣化住房租賃供給體系，打造高質(zhì)量租住生活形態(tài)，是解決大城市住房突出問題、促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的關(guān)鍵。”

任榮榮進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，長租房是構(gòu)建租購并舉住房消費(fèi)格局的重要抓手，長租房市場未來具有較大的增長空間和較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)帶動性。

長租房對住房租賃市場的發(fā)展具有示范帶動作用

十九大報(bào)告指出，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。在政策端為我國住房市場發(fā)展指明前進(jìn)方向與任務(wù)目標(biāo)的同時(shí)，也意味著作為住房租賃市場重要補(bǔ)充的長租行業(yè)，其未來前景將對住房租賃市場整體發(fā)展格局產(chǎn)生極其重要及深遠(yuǎn)的影響。

“從國際經(jīng)驗(yàn)來看，長租房的興起與發(fā)展對整個住房租賃市場發(fā)揮著穩(wěn)定器作用。”任榮榮以美國和日本為例進(jìn)行進(jìn)一步說明，她表示，根據(jù)美國租賃金融調(diào)查（RHFS2015）的數(shù)據(jù)，2015年美國的租賃住房中，有46.7%的租賃房源是由物業(yè)管理經(jīng)理以及物業(yè)管理公司管理的。而在日本，由于人口老齡化程度高且房主持有房源較多，個人持有的房源中約65.2%由業(yè)主完全托管給管理機(jī)構(gòu)運(yùn)營。

任榮榮指出，以專業(yè)化機(jī)構(gòu)運(yùn)營的長租房更便于政府管理和監(jiān)督，其規(guī)范經(jīng)營也會給個體出租人以示范作用，帶動整體市場的規(guī)范化。

長租房是我國未來租賃住房供給體系中增長潛力最大的部分

國家統(tǒng)計(jì)局和國家人口計(jì)生委相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2019年末全國流動人口總規(guī)模為2.36億人，流動人口中在流入地租房比例約為74.4%，由此推算，僅流動人口的租房需求就高達(dá)1.76億人，租賃市值過萬億元。

其中，相比于私人出租，長租房則是我國住房租賃供給體系中的短板。根據(jù)貝殼研究院對全國十個重點(diǎn)城市租賃住房供給結(jié)構(gòu)的調(diào)查統(tǒng)計(jì)，個人普通租賃住房占64%，城中村租賃住房占27%，機(jī)構(gòu)化租賃住房占比不足10%，遠(yuǎn)低于美國和日本50%左右的水平。

綜合我國整體住房租賃市場需求巨大以及各大租賃模式的優(yōu)劣勢、占比情況來看，任榮榮分析認(rèn)為，“長租房是我國未來租賃住房供給體系中增長潛力最大的部分。”

值得注意的是，長租房市場前景之所以被業(yè)界專家廣泛看好，也與多年來住房消費(fèi)市場需求升級以及消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)變有關(guān)。

一方面，長租房已然成為滿足新生代租賃群體租住品質(zhì)需求的有效途徑，有效解決我國住房租賃市場尤其是大城市住房租賃市場長期以來所存在的租賃房源質(zhì)量與租住品質(zhì)要求不匹配難題。

據(jù)貝殼找房的租客調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，主流城市住房市場中占比最高的租客年齡段是“85后”及“90后”。“伴隨著消費(fèi)升級、互聯(lián)網(wǎng)浪潮成長起來的新生代租客，對租住房屋的品質(zhì)、服務(wù)、體驗(yàn)等提出更高要求。”任榮榮認(rèn)為長租房恰恰有效滿足了城市租住需求升級，“專業(yè)化的長租房運(yùn)營機(jī)構(gòu)通過對房源進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化裝修改造，提供專業(yè)的保潔、維修、搬家等租后服務(wù)，讓廣大租客不僅實(shí)現(xiàn)‘住有所居’，更是實(shí)現(xiàn)‘品質(zhì)居住’。”

另一方面，當(dāng)下的年輕人相比其父母一代，對租房的態(tài)度變得更為包容和開放，租房群體與生活理念的轉(zhuǎn)變也加大了市場對長租房的需求。

相關(guān)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，大城市租住群體中約半數(shù)接受租房結(jié)婚，超4成愿意為智能生活多付房租。同時(shí)，在熱點(diǎn)一、二線城市高房價(jià)和嚴(yán)格限購政策下，租房期限延長正成為更多年輕人的選擇，城市租房群體中1/4已經(jīng)租房5年以上，超過6成已經(jīng)租房3年以上。這反映出了伴隨租住意愿和租住品質(zhì)要求的不斷提升，“長租”正在獲得越來越多城市年輕人的青睞。

任榮榮分析認(rèn)為，在我國當(dāng)前住房供給總量充裕的背景下，住房租賃市場的發(fā)展需要在盤活存量房屋資源上發(fā)力，不僅實(shí)現(xiàn)租賃供需“量”上的匹配，而且實(shí)現(xiàn)供需“質(zhì)”上的匹配，這對具備專業(yè)化運(yùn)營能力優(yōu)勢的長租機(jī)構(gòu)提出客觀要求。

長租房行業(yè)將成為我國新發(fā)展格局下的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)

一直以來，長租房行業(yè)在以多元化、高品質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)增加住房供給、提升租住生活體驗(yàn)的同時(shí)，也創(chuàng)造了越來越多的經(jīng)濟(jì)社會效益，提供了大量就業(yè)機(jī)會，帶動產(chǎn)業(yè)升級，以技術(shù)優(yōu)勢助力政府工作開展。

“長租房機(jī)構(gòu)運(yùn)營的住房租賃是集上下游供應(yīng)產(chǎn)業(yè)鏈于一身的綜合性行業(yè)，涉及裝修、家電、家具、家居、保潔、維修、搬家等服務(wù)，能夠調(diào)動多個供應(yīng)鏈資源，推動住房租賃供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，有效擴(kuò)大內(nèi)需，成為我國新發(fā)展格局下的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。”

任榮榮以自如公司為例進(jìn)行說明，目前自如有5500名保潔服務(wù)人員，2500名維修服務(wù)人員，相關(guān)配套服務(wù)的年采購額已超過百億，由此推測長租行業(yè)每年可直接和間接地拉動經(jīng)濟(jì)增長。同時(shí)，自如APP的用戶下載量已突破1億，產(chǎn)生了廣泛的市場影響力。

此外，長租房機(jī)構(gòu)通過建立大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)等信息平臺，有助于政府進(jìn)行更加智能化的市場監(jiān)管和城市治理。任榮榮提到，在本次疫情防控中，頭部長租房機(jī)構(gòu)參與社區(qū)管理、向醫(yī)護(hù)人員提供免費(fèi)住宿、推出“0接觸”服務(wù)模式，并建立一整套防疫體系，成為抗擊疫情的重要抓手。

2021年作為“十四五”開局之年，長租房市場發(fā)展愈加受到國家及各級政府主管部門的高度重視，成為促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展、推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程、提升城市人才吸附力的重要引擎，市場化長租房機(jī)構(gòu)正在通過產(chǎn)業(yè)集聚，不斷惠及經(jīng)濟(jì)發(fā)展和百姓民生，為中國經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)更多熱度，切實(shí)滿足人民日益增長的美好生活需要。