樓市，正在開展一場“拉網式”的整頓。
深圳2月初發(fā)了全市3595個小區(qū)二手房參考價，對不少熱門小區(qū)來說，住建局給出的參考價，幾乎相當于市場價的7折。
隨后，官方確認：二手房參考價一年發(fā)一次，中介掛牌價不能超過這個價格，銀行將根據參考價放貸。
根據2月22號證券時報的報道，光大深圳分行已經確認，會根據參考價放貸。
這一招出乎很多人的意料，限價的政策有很多，但銀行根據參考價來放貸，就意味著房產評估值和市值同樣也要打7折，即便業(yè)主和購房者私下通過雙合同來規(guī)避，照樣少不了巨額的現金首付。
也就是說，二手房參考價直接打掉了熱門小區(qū)房源的“金融屬性”，強行“去杠桿”。
2月20日，深圳又追加政策補丁，離婚分割房產給無資格一方，另一方3年內不得在深購房，按照最新的補丁政策，如果通過離婚析產的方式，把房子分割給無購房資格一方，則有購房資格一方3年內也不能再買房。
在廣州，四大行的利率已經全線上調，首套利率為5.2%、二套利率為5.4%。比如光大銀行，首套房貸利率就直接從上月的加點25bp直接加點到了75bp，大漲50個基點，二套也直接上調35個基點。
上海發(fā)了一份意見，封堵假離婚，對增值稅的“2改5”，即將個人對外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。
杭州發(fā)布通知，目標直指“打新熱”，落戶未滿5年限購套數從2套降為1套，且房子贈與他人需滿3年后才有購房資格；在限售方面，中簽率低于10%的樓盤，產證滿5年才可出售。
在北京，已經開始要求銀行對2020年下半年以來新發(fā)放的個人消費貸款和個人經營性貸款合規(guī)性開展全面自查。
南至珠三角，東至長三角，北至京津冀，這張“網”拉得足夠大，力度也遠遠超出我們的預期。
據不完全統(tǒng)計，2021年以來，各地出臺房地產調控政策已經累計達60余次。具體而言，2月上旬各地房地產調控超過20次，1月累計發(fā)布房地產調控政策超過40次。
如此高頻率的調控措施，還是在年初短短一個月內出現的，按常理，春節(jié)期間是政策的“清淡期”，今年卻很反常，從南到北，全國幾乎同步“加碼”。
本輪“調控潮”還有個鮮明的特點：銀行開始“切割”房貸了。
先是央行出手，1月份開始實施房地產貸款集中度管理制度，給每一家銀行規(guī)定了“房地產貸款余額占比”和“個人房貸余額占比”。
比如，六大國有大行(工農中建、郵政、交通）、國家開發(fā)銀行為第一檔，兩個上限分別為40%和32.5%，在5檔中最高，這個集中度管理制度，藍白已經解讀過很多次，這里就不贅述。
隨后，廣州銀行業(yè)被當地金融監(jiān)管窗口指導，個人按揭貸款被“雙管控”：要求新增個人住房貸款占比不能超過12.6%，每個月新增個人住房貸款額度不能超過2020年10月、11月、12月三個月（四季度）的平均放款額度
上海地區(qū)的大行也已經出現額度用完，本月停貸的現象。此外，工商銀行面向上海地區(qū)的、購買一手二手及法拍房等個人住宅（商用除外）中所繳納稅費的分期貸款產品正被全面叫停。
合肥多家銀行二手房業(yè)務出現調整，交行、渤海銀行已暫停二手房貸款業(yè)務，具體恢復時間待定。除此之外，大部分銀行放款時間都比較慢，比如建設銀行，最慢要半年；工商銀行、招商銀行、郵政儲蓄銀行表示，放款時間在3個月左右。
不光是傳統(tǒng)意義上的房貸，就連涉及“房產抵押”的經營貸，也開始全面排查。
經營貸，本來是提供給中小企業(yè)主的優(yōu)惠扶持措施，但很多投機客卻想辦法貸出來再買房。
有媒體曾梳理過流入樓市的路徑：先為客戶注冊或過戶一家公司，并偽造經營流水，讓客戶“變身”經營者。然后找墊資公司為客戶提供一筆過橋資金來全款買房。待房子過戶到購房者名下后，再將房子作為抵押物，向銀行申請經營貸來償還過橋資金。
名下注冊公司，找過橋資金，全款買房，把房子抵押出去，把高利率的房貸給置換掉，換成低利率、長期限的經營貸，這樣的算盤打得不可謂不精。
要阻止這種漏洞，還是要從銀行的“供給端”入手。
近期，上海、北京都要求嚴格審核首付款資金來源和償債能力，防止借款人通過消費類貸款、經營性貸款等渠道違規(guī)獲取個人住房貸款首付款資金。
多數銀行個貸業(yè)務經理也都確認，在監(jiān)管加強的背景下，近期經營貸利率有所上調：“之前利率是4.35%，現在普遍是4.65%，4.35%理論上也可以做，但是審核趨嚴之后，幾乎沒有人能達到這個條件。”
房貸對銀行來說究竟有多重要？
央行數據顯示，2020年三季度末，人民幣房地產貸款余額48.83萬億元，同比增長12.8%，比上季末低0.3個百分點，連續(xù) 26個月回落，前三季度增加4.42萬億元，占同期各項貸款增量的27.2%，比上年全年水平低 6.8個百分點。
與48萬億房貸做“切割”，這需要銀行有“壯士斷腕”的決心，從近期的限房貸、限經營貸的措施來看，金融體系已經表現出了堅定的態(tài)度。
央媒《經濟參考報》2月23日發(fā)了一篇文章，名字叫《房地產金融監(jiān)管政策意在建立長效機制，調控政策將持續(xù)從嚴》，梳理了近期樓市調控的軌跡，文中還透露了未來房地產市場的“風向”。
文章指出：房價漲跌與涉房貸款增速具有較強的相關性，未來住房金融調控將更聚焦重點城市，突出結構性特點，而非“一刀切”。未來政策主線重在建立規(guī)范和長效機制，會取得比以往注重金融總量調控更好的政策效果。
也就是說，未來樓市會出現兩個趨勢。
1，熱點城市諸如京滬廣深、長三角珠三角的強二線城市，環(huán)滬、環(huán)深炒作風氣較重的三四線城市，會成為調控的重點瞄準對象。
2，建立“長效機制”，才是政策背后的意圖。
以前調控，控的是現狀，控的是銀行存量，措施一籮筐，一陣風過后，絲毫不影響房產作為優(yōu)質抵押品的“真香”地位，銀行、房企、購房者，都甘之若飴。
但近兩年來，政策越來越傾向從供給、需求、金融多個角度出手，而不只是提高限購門檻，大規(guī)模供應保障房和公租房，放寬落戶，集體土地入市，遏制假離婚，包括銀行跟“房貸”做切割，都是創(chuàng)新性的舉措。
對樓市來說，土地是供給，租賃是渠道，房貸是金融，只有多個方面共同入手，才能把隱患“消弭于無形”。
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