截至目前，天津、青島、濟(jì)南、鄭州、南京5城先后有文件流出，明確今年將推行住宅用地“集中供應(yīng)”模式，全年分三批次發(fā)布招拍掛公告。深圳市規(guī)劃和自然資源局相關(guān)人士也透露，今年將三批集中出讓居住用地。
“集中供地”涉及的城市版圖正越來(lái)越清晰。
截至目前，天津、青島、濟(jì)南、鄭州、南京5城先后有文件流出，明確今年將推行住宅用地“集中供應(yīng)”模式，全年分三批次發(fā)布招拍掛公告。深圳市規(guī)劃和自然資源局相關(guān)人士也透露，今年將三批集中出讓居住用地。
上述城市，均在此前網(wǎng)傳的“22城”名單中。自然資源部自然資源開(kāi)發(fā)利用司負(fù)責(zé)人表示，今年重點(diǎn)城市要穩(wěn)定合理增加住宅用地供應(yīng)，進(jìn)一步將住宅用地出讓信息合理適度集中，重點(diǎn)城市要對(duì)住宅用地集中公告、集中供應(yīng)。
此前，為了降低土地市場(chǎng)熱度，多個(gè)城市已探索過(guò)限地價(jià)、競(jìng)配建、競(jìng)自持等措施。而此次震動(dòng)地產(chǎn)界的供應(yīng)新規(guī)，意在糾正土地信息披露的隨意性、碎片化等不規(guī)范問(wèn)題，防止信息不透明帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)，合理引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。
盡管各地政策細(xì)則還有待落實(shí)，集中供地能否達(dá)到預(yù)期效果，也引發(fā)了市場(chǎng)爭(zhēng)議。但業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，此舉可提升土地市場(chǎng)的信息透明度，透過(guò)詳盡披露的信息，各方主體可對(duì)未來(lái)區(qū)域市場(chǎng)走向做出基本研判，消除恐慌心理。
關(guān)于對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的影響，一位TOP5房企人士告訴第一財(cái)經(jīng)記者，集中供地造成銷(xiāo)售端的“兩集中”(集中預(yù)售、集中開(kāi)盤(pán))，每年將形成三次供應(yīng)脈沖，分流客戶(hù)。因同期入市項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)激烈，集中供應(yīng)能持續(xù)穩(wěn)定房?jī)r(jià)。
提升土地市場(chǎng)信息透明度
引起地產(chǎn)界巨震的“集中供地”政策，目前已得到官方口徑確認(rèn)。
近日，自然資源部自然資源開(kāi)發(fā)利用司負(fù)責(zé)人公開(kāi)表示，今年要求各地進(jìn)一步將住宅用地出讓信息合理適度集中，重點(diǎn)城市要對(duì)住宅用地集中公告、集中供應(yīng)，堅(jiān)決貫徹“房住不炒”定位及“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的決策部署。
據(jù)此前市場(chǎng)信息，按照住宅用地分類(lèi)調(diào)控文件要求，今年22個(gè)重點(diǎn)城市要實(shí)現(xiàn)“兩集中”，發(fā)布住宅用地公告不能超過(guò)三次。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這22城即此前落實(shí)“一城一策”的城市，包括北京、上海、深圳、廣州、南京、蘇州等。
記者在相關(guān)文件中看到，自然資源部要求，今年各地要主動(dòng)采取有效措施引導(dǎo)住宅用地市場(chǎng)理性競(jìng)爭(zhēng)，出讓方案應(yīng)包括溢價(jià)率、競(jìng)價(jià)輪次和最高限價(jià)穩(wěn)控預(yù)案；重點(diǎn)城市要合理安排招拍掛出讓時(shí)序，實(shí)行“兩集中”同步公開(kāi)出讓。
所謂“兩集中”，即集中發(fā)布出讓公告，集中組織出讓活動(dòng)，原則上發(fā)布出讓公告全年不得超過(guò)3次，時(shí)間間隔和地塊數(shù)量要相對(duì)均衡。
此前，北京等地已一定程度上提升了供地集中度。譬如北京2020年供應(yīng)住宅用地48宗，其中1～2月份便供應(yīng)了約三分之一。但總體而言，過(guò)去熱點(diǎn)城市供地計(jì)劃較隨機(jī)，供應(yīng)規(guī)模、節(jié)奏也不明確，市場(chǎng)主體預(yù)期混亂、搶地盛行。
從以往零散出讓的“涓涓細(xì)流”，到集中出讓的“放量供地”，土地供應(yīng)新規(guī)則將有何影響？自然資源部相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，既要靠合理的供需關(guān)系，也要靠充分的信息披露，讓各類(lèi)市場(chǎng)主體和消費(fèi)者全面掌握相關(guān)信息。
重點(diǎn)城市對(duì)住宅用地集中公告、集中供應(yīng)，便是為了減少土地出讓過(guò)程中關(guān)聯(lián)信息不充分對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的影響，糾正信息披露隨意性、碎片化、不確定等不規(guī)范問(wèn)題，讓各類(lèi)市場(chǎng)主體和消費(fèi)者充分掌握信息，形成合理預(yù)期。
據(jù)悉，截至去年11月，重點(diǎn)城市均已按要求公布住宅用地相關(guān)信息。數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)城市已供應(yīng)但未竣工的住宅用地面積約為近五年平均完成交易量的5.5倍，其中扣除已取得銷(xiāo)售許可的未竣工面積約為兩倍多。
除了做好信息公開(kāi)，重點(diǎn)城市還要根據(jù)市場(chǎng)情況，合理確定供地規(guī)模，進(jìn)一步加大住宅用地供應(yīng)。該負(fù)責(zé)人稱(chēng)，2020年重點(diǎn)城市住宅用地供應(yīng)量都超過(guò)了近五年平均完成交易量，多數(shù)比2019年明顯增加，今年要繼續(xù)增加供應(yīng)量。
據(jù)上述文件要求，2021年重點(diǎn)城市公告供應(yīng)量不得低于近五年平均完成交易量，大城市土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜。與此同時(shí)，繼續(xù)鼓勵(lì)各地探索限地價(jià)，競(jìng)配建、競(jìng)自持等穩(wěn)地價(jià)措施。
伴隨著官方口徑的確認(rèn)，各地在供地節(jié)奏上的調(diào)整也逐漸浮出水面。
2月26日，南京市土地儲(chǔ)備中心發(fā)布通知，將召開(kāi)2021年全市經(jīng)營(yíng)性用地?cái)M上市地塊前期工作推進(jìn)會(huì)議，根據(jù)自然資源部對(duì)集中供應(yīng)住宅用地的最新要求，將今年住宅用地上市的時(shí)間安排在4月、7月和10月。
3月1日，廣州市規(guī)劃和自然資源局增城區(qū)分局發(fā)布補(bǔ)充公告，原定于 3 月 26 日出讓的 4 宗商住地，將因故終止出讓?zhuān)伺e被解讀為配合集中供應(yīng)政策。據(jù)悉，這四宗地暫停出讓的商住地，總起拍價(jià)達(dá) 32.99 億元。
集中供應(yīng)或利于穩(wěn)定房?jī)r(jià)
直接施加于“面粉”的調(diào)控措施，能否穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)，業(yè)內(nèi)對(duì)此爭(zhēng)論不一。
地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩志認(rèn)為，此前各大城市已針對(duì)地價(jià)過(guò)高情況采取了“限地價(jià)，競(jìng)配建”“限地價(jià)，競(jìng)自持”“限地價(jià)，搖號(hào)”等穩(wěn)地價(jià)政策。這個(gè)政策明顯來(lái)得更直接，但地價(jià)已經(jīng)封頂了，因此不存在防止高地價(jià)的問(wèn)題。
此外，每家房企每年土地庫(kù)存是有計(jì)劃的。“每天買(mǎi)一次米，還是每年買(mǎi)三次米？”并不改變對(duì)米的實(shí)際需求，只改變了買(mǎi)米資金的安排。對(duì)房企來(lái)說(shuō)，這種變化所造成的不適應(yīng)很快就會(huì)結(jié)束。因此，集中供地實(shí)際影響有限。
一些房企人士也對(duì)政策持謹(jǐn)慎觀望態(tài)度。“集中出讓單次宅地供應(yīng)量加大，對(duì)房企資金要求比較高，整體降低開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)搶熱度，一年僅三次加重了拿地的緊迫感，在新政執(zhí)行初期，能抑制土地?zé)岫?，降低溢價(jià)率。”某TOP5房企人士告訴記者。
但該人士同時(shí)表示，不排除后期執(zhí)行中，年度里上下半年的爭(zhēng)奪態(tài)勢(shì)會(huì)逐步增強(qiáng)，部分優(yōu)質(zhì)熱點(diǎn)地塊的競(jìng)爭(zhēng)仍較激烈。不過(guò)，新規(guī)雖不能確保減少“地王”的出現(xiàn)，但因項(xiàng)目集中入市競(jìng)爭(zhēng)激烈，集中供應(yīng)能夠持續(xù)穩(wěn)定房?jī)r(jià)。
多家券商則普遍認(rèn)為，集中供地可降低土地市場(chǎng)熱度，進(jìn)一步控制房?jī)r(jià)上漲。
中信證券表示，由于地方推地的機(jī)會(huì)是有限的，一旦推地過(guò)少，或由于所推土地質(zhì)量太低，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)企業(yè)不積極，流拍率過(guò)高，地方只能等待下一次土地出讓的窗口。這在客觀上可能推動(dòng)地方適當(dāng)增加供給，并合理定價(jià)。
同時(shí)，土地出讓一般有保證金要求，企業(yè)很難在多地、針對(duì)大量地塊，同時(shí)繳納保證金，單塊土地可參與的房企數(shù)量可能會(huì)下降。集中出讓還可增加市場(chǎng)透明度，有利于形成有序、穩(wěn)定的競(jìng)爭(zhēng)格局，減少“地王”出現(xiàn)的頻次。
“三道紅線(xiàn)和房貸集中度管理，限制了企業(yè)惡性加杠桿，但土地市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)的制度環(huán)境仍有待改革。”中信證券稱(chēng)，從制度上來(lái)說(shuō)，土地市場(chǎng)的改革可以說(shuō)是行業(yè)供給側(cè)改革的最后一塊拼圖——“內(nèi)卷化”競(jìng)爭(zhēng)將因此結(jié)束。
首創(chuàng)證券也稱(chēng)，集中供應(yīng)意味著市場(chǎng)玩家將趨于分散，避免了以往房企間過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)造成土地溢價(jià)率過(guò)高的情況出現(xiàn)，逐步推進(jìn)土地價(jià)格回歸合理，進(jìn)而演化為對(duì)未來(lái)銷(xiāo)售價(jià)格的合理預(yù)期，以及房企利潤(rùn)率的逐步改善。
房企間的競(jìng)爭(zhēng)格局也會(huì)發(fā)生變化。樂(lè)觀情況是，大型房企不能同時(shí)參加多塊土地競(jìng)爭(zhēng)，不能再利用資金和信息優(yōu)勢(shì)“通吃”市場(chǎng)、壟斷資源；中小房企能有更多選擇的余地，可避開(kāi)大房企直接競(jìng)爭(zhēng)而獲得土地開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)。
另一方面，因拍地前房企需要繳納一定比例的意向保證金，若想一次性在該城市獲得更多地塊，那么將對(duì)企業(yè)的融資、現(xiàn)金流管理能力提出更高的要求。顯然，最終的贏家仍將是賬面可調(diào)用資金充、具有加杠桿能力的房企。
“對(duì)房企而言，強(qiáng)者更強(qiáng)，弱者更弱，對(duì)現(xiàn)金流管控能力強(qiáng)、融資能力強(qiáng)、運(yùn)營(yíng)能力強(qiáng)的綜合性房企，拿地機(jī)會(huì)更大；企業(yè)產(chǎn)品同樣需要能突圍的強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。”上述TOP5房企人士告訴記者，第一陣營(yíng)的房企具備優(yōu)勢(shì)，中小房企有被蠶食的風(fēng)險(xiǎn)。
該人士還稱(chēng)，在22個(gè)城市搶不到地的房企，將只能轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線(xiàn)城市以及更多縣城；新房限價(jià)導(dǎo)致一二線(xiàn)城市利潤(rùn)薄，優(yōu)質(zhì)的三四線(xiàn)城市競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)增強(qiáng)。“等更多城市發(fā)布細(xì)則后，我們將通盤(pán)研判，提早進(jìn)行布局選擇和策略制定。”
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