貝殼找房在重慶、鄭州等地調(diào)整中介費(fèi)一事，引發(fā)關(guān)注。中新經(jīng)緯客戶端核實(shí)發(fā)現(xiàn)，重慶的鏈家、德祐、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)等貝殼系經(jīng)紀(jì)公司已經(jīng)將中介費(fèi)調(diào)整為賣方不高于1%、買方不高于2%，并取消買方貸款總額1.5%的服務(wù)費(fèi)。鄭州雖然也將中介費(fèi)調(diào)整為3%，但暫未執(zhí)行。

貝殼系多家經(jīng)紀(jì)公司調(diào)整中介費(fèi)率

有消息稱，自今年2月18日起，重慶貝殼服務(wù)平臺(tái)和重慶鏈家將買賣房屋交易服務(wù)費(fèi)用調(diào)整為賣方1%、買方2%，此前是賣方0%、買方2%。

重慶鏈家的一位經(jīng)紀(jì)人向中新經(jīng)緯客戶端證實(shí)，春節(jié)過(guò)后，鏈家的中介費(fèi)率已經(jīng)調(diào)整為不高于3%，即賣方不高于1%，買方不高于2%。同時(shí)，取消收取買方貸款總額1.5%的服務(wù)費(fèi)，改為收取各2000元的權(quán)證代辦費(fèi)與貸款服務(wù)費(fèi)。

上述經(jīng)紀(jì)人說(shuō)：“本來(lái)去年就要實(shí)施，但受疫情影響，今年才開(kāi)始，鏈家在上海等部分城市已經(jīng)實(shí)行了這種模式。我們已經(jīng)按照這個(gè)費(fèi)率成交了幾套房。”

貝殼找房平臺(tái)上的德祐與21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)，也實(shí)施了這一規(guī)定。重慶德祐的一位經(jīng)紀(jì)人稱，從2月18日起，他們已經(jīng)執(zhí)行賣方不高于1%、買方不高于2%的費(fèi)率標(biāo)準(zhǔn)，“根據(jù)我們向業(yè)主回訪的情況看，大部分人都是可以接受的。”重慶21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的一位經(jīng)紀(jì)人也稱，已經(jīng)執(zhí)行新的費(fèi)率標(biāo)準(zhǔn)。

除了重慶，此前有報(bào)道稱，貝殼找房已于2020年底在鄭州出臺(tái)上述規(guī)定。據(jù)中新經(jīng)緯客戶端了解，雖然新的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)下發(fā)，但暫未執(zhí)行，仍收取買方2%的代理費(fèi)。

鄭州鏈家某門店的一位經(jīng)紀(jì)人稱，3%的價(jià)格收費(fèi)表已經(jīng)發(fā)下來(lái)了，但沒(méi)有實(shí)施，仍執(zhí)行2%的標(biāo)準(zhǔn)，權(quán)證代辦費(fèi)與貸款服務(wù)費(fèi)各收取2000元。不過(guò)，如果賣方簽有其他協(xié)議，想在貝殼找房上重點(diǎn)推薦房子的話，會(huì)另外收取1%的中介費(fèi)。

鄭州德祐的經(jīng)紀(jì)人稱，現(xiàn)在還是收取2%的中介費(fèi)，3%的標(biāo)準(zhǔn)什么時(shí)候執(zhí)行，他們也不清楚。

購(gòu)房人中介費(fèi)增加還是減少？

針對(duì)中介費(fèi)收取模式的改變，貝殼找房相關(guān)人士對(duì)中新經(jīng)緯客戶端表示，之前的收費(fèi)模式比較復(fù)雜，規(guī)則的改變是為了讓中介費(fèi)更加透明與合理。

該人士稱，中介費(fèi)率的變化，是各個(gè)城市根據(jù)各自實(shí)際情況做出的。上述規(guī)則只是一個(gè)倡議，可以看成一個(gè)平臺(tái)指導(dǎo)價(jià)，并非全都執(zhí)行。該人士強(qiáng)調(diào)，貝殼找房對(duì)平臺(tái)上的新經(jīng)紀(jì)品牌沒(méi)有強(qiáng)制約束力，各品牌自身也有不同發(fā)展戰(zhàn)略，服務(wù)定價(jià)一般由各品牌自主決策。

在維持買方2%的代理費(fèi)不變的情況下，取消買方貸款總額1.5%的服務(wù)費(fèi)，轉(zhuǎn)而增加賣方1%的代理費(fèi)，似乎是減輕了買方的中介費(fèi)用支出，增加了賣方成本。

不過(guò)，重慶21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的上述經(jīng)紀(jì)人坦言，按照新的費(fèi)率標(biāo)準(zhǔn)，中介費(fèi)用整體增加了一些，雖說(shuō)賣方要承擔(dān)1%的代理費(fèi)，但一般情況下，這筆錢還是由買方支付。鄭州鏈家的另一位經(jīng)紀(jì)人稱，賣方1%的代理費(fèi)由誰(shuí)出還不確定，“可能是賣方出，也有可能是買方出，如果是賣方出，業(yè)主說(shuō)不定會(huì)把這筆錢加在房款上。”

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)中新經(jīng)緯客戶端表示，在國(guó)內(nèi)的房屋交易中，通行的做法是由買方支付所有的中介代理費(fèi)、稅費(fèi)及其他雜項(xiàng)，賣方只看房屋出售后的凈得款項(xiàng)。整體看，貝殼找房此次中介費(fèi)率調(diào)整，買方的中介費(fèi)用支出有所增加。

景暉智庫(kù)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉表示，貝殼找房將單向收費(fèi)改變?yōu)殡p向收費(fèi)，整體點(diǎn)位有所提高，但不同的購(gòu)房人面臨的情況并不一樣。以前的收費(fèi)模式下，按揭貸款的購(gòu)房人需要支付1.5%的貸款服務(wù)費(fèi)，如今取消了，這類購(gòu)房人的整體擔(dān)負(fù)變化不是很大。但對(duì)于不需要按揭貸款的全款購(gòu)房者而言，中介費(fèi)增加較多。

對(duì)于上述說(shuō)法，貝殼找房前述人士認(rèn)為，客戶買房時(shí)，會(huì)看房款、稅費(fèi)、中介費(fèi)等支出的總和，目前二手房成交周期較長(zhǎng)，高于市場(chǎng)價(jià)的房子很難成交，而隨著市場(chǎng)進(jìn)入“買方時(shí)代”，賣方承擔(dān)部分中介費(fèi)的情況也會(huì)較多。此次調(diào)整后，重慶地區(qū)整體的中介費(fèi)用沒(méi)有上漲，反而有所降低。

優(yōu)質(zhì)服務(wù)匹配高昂價(jià)格？

不管是鏈家，還是在鏈家基礎(chǔ)上轉(zhuǎn)型而來(lái)的貝殼找房，對(duì)外一直宣稱要為客戶提供高品質(zhì)服務(wù)，比如，真房源、不吃差價(jià)、服務(wù)不成退還全部傭金、資金存管、房屋資質(zhì)篩查保障等十幾項(xiàng)承諾，被外界所熟知。多年經(jīng)營(yíng)下來(lái)，在行業(yè)內(nèi)形成較好的口碑。

而為了提升經(jīng)紀(jì)人整體素質(zhì)，鏈家在各地的招聘門檻不斷提高，北京、上海兩地本科及以上學(xué)歷的經(jīng)紀(jì)人都超過(guò)了50%。今年1月，貝殼找房發(fā)布春望計(jì)劃，2021年將聯(lián)合各新經(jīng)紀(jì)品牌提供60萬(wàn)經(jīng)紀(jì)人招聘崗位，其中涵蓋20萬(wàn)校招經(jīng)紀(jì)人offer。

但需要注意的是，服務(wù)品質(zhì)提升的同時(shí)，也意味著收費(fèi)相對(duì)較高。胡景暉估計(jì)，與頭部的其他房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司相比，貝殼系的中介費(fèi)率要高出0.5%左右。

另外，貝殼找房近幾年的擴(kuò)張，也導(dǎo)致公司持續(xù)處于虧損狀態(tài)，費(fèi)率提升成為扭轉(zhuǎn)業(yè)績(jī)虧損比較直接的手段。胡景暉對(duì)中新經(jīng)緯客戶端說(shuō)：“按照國(guó)內(nèi)的會(huì)計(jì)規(guī)則，貝殼找房在2020年上市前一直是虧損，這與其前幾年大規(guī)模的擴(kuò)張、營(yíng)銷、平臺(tái)搭建、技術(shù)研發(fā)等有關(guān)。而為了做大規(guī)模，貝殼找房也存在過(guò)度投入情況，進(jìn)一步增加了成本。它不可能長(zhǎng)期虧損下去，不得不在提高加盟經(jīng)紀(jì)公司抽傭點(diǎn)位、新房渠道費(fèi)率及購(gòu)房人中介費(fèi)率等方面想辦法。”

單邊代理還有多遠(yuǎn)？

貝殼找房相繼在鄭州、重慶推出買賣雙方共同承擔(dān)中介費(fèi)率一事，又引發(fā)市場(chǎng)對(duì)國(guó)內(nèi)房屋中介雙邊代理模式的討論。

國(guó)際上，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人只受托于買賣一方，是單邊代理人，也只為一方負(fù)責(zé)，并由受托人支付報(bào)酬。中國(guó)的經(jīng)紀(jì)人則是受托于買賣雙方，是雙邊代理人，既要為賣方爭(zhēng)取最高的成交價(jià)，又要替買方拿到市場(chǎng)最低價(jià)，很難顧全雙方利益。

胡景暉表示，客觀上講，雙邊代理模式確實(shí)存在一些問(wèn)題，但想在國(guó)內(nèi)推廣單邊代理，也有不小的困難。比如在美國(guó)，業(yè)主出售房屋時(shí)一般都會(huì)簽署獨(dú)家代理合同，但中國(guó)簽獨(dú)家房源代理的就較少。

張大偉稱，正因?yàn)殡p邊代理模式的存在，經(jīng)紀(jì)人的工作很難讓雙方都滿意，而為了達(dá)成交易、拿到傭金，可能就要損失其中一方的利益。他說(shuō)：“經(jīng)紀(jì)人為了達(dá)成交易，可能就會(huì)幫助強(qiáng)勢(shì)的一方，打壓弱勢(shì)一方。在過(guò)去20多年，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)多數(shù)時(shí)候是賣方市場(chǎng)，買方處于弱勢(shì)地位，這就造成了買方既出了中介費(fèi)，還對(duì)服務(wù)不滿意。”