繼今年1月出臺(tái)樓市新政后，上海再度升級(jí)房地產(chǎn)調(diào)控。3月3日，為進(jìn)一步加強(qiáng)土地市場(chǎng)和商品住房市場(chǎng)管理，著力穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，上海市房屋管理局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的通知》（簡(jiǎn)稱“通知”），推出“按優(yōu)先購(gòu)房政策購(gòu)買的新建商品住房限售5年”“深化完善房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制”等多項(xiàng)舉措。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，為防止樓市出現(xiàn)過熱傾向，上海此次借鑒其他熱點(diǎn)城市的做法，繼續(xù)在調(diào)控政策上補(bǔ)短板，嚴(yán)格執(zhí)行后，一系列調(diào)控舉措繼續(xù)擠壓投機(jī)需求。

通過政策組合拳，防止樓市過熱

記者注意到，該《通知》涉及七方面的內(nèi)容，包括強(qiáng)化住宅用地供應(yīng)管理；深化完善房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制；嚴(yán)格新建商品住房?jī)r(jià)格備案管理；強(qiáng)化商品住房交易管理；進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理；嚴(yán)格規(guī)范企業(yè)購(gòu)買商品住房；實(shí)施住房限售，對(duì)按照優(yōu)先購(gòu)房政策購(gòu)買的新建商品住房限售5年。

對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)點(diǎn)評(píng)稱，此次政策出臺(tái)，充分說明當(dāng)前調(diào)控從緊從嚴(yán)導(dǎo)向，結(jié)合近期部分大城市政策密集出臺(tái)的事件，可以認(rèn)為，今年全面解決大城市住房問題的“調(diào)控戰(zhàn)”正式打響了。

中指研究院上海分院研究總監(jiān)方頏指出，在節(jié)前密集調(diào)控后，上海再次推出調(diào)控政策，將市場(chǎng)政策環(huán)境進(jìn)一步收緊，體現(xiàn)了上海推動(dòng)房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的決心。

值得一提的是，牛年復(fù)工后，上海土地市場(chǎng)率先升溫，出現(xiàn)高溢價(jià)地塊，土地市場(chǎng)熱度或傳遞到銷售端口。加上當(dāng)下正好處于“小陽(yáng)春”傳統(tǒng)銷售季，而自今年上海1月21日出臺(tái)調(diào)控政策后，市場(chǎng)依然存在樓盤多人搖號(hào)的現(xiàn)象。

基于此，在業(yè)內(nèi)人士看來，為防止樓市出現(xiàn)過熱傾向，此次上海借鑒了其他熱點(diǎn)城市的做法，繼續(xù)在調(diào)控政策上補(bǔ)短板，嚴(yán)格執(zhí)行后，一系列調(diào)控舉措將繼續(xù)擠壓投機(jī)需求。

“今年樓市還是以防止過熱為主，如果達(dá)不到預(yù)期效果，不排除繼續(xù)加碼的可能。”業(yè)內(nèi)人士稱。

優(yōu)先認(rèn)購(gòu)的住房限售5年，限制房源炒作

限售是上海本次調(diào)控政策的重點(diǎn)?！锻ㄖ访鞔_，實(shí)施住房限售，對(duì)按照優(yōu)先購(gòu)房政策購(gòu)買的新建商品住房，在購(gòu)房合同網(wǎng)簽備案滿5年后方可轉(zhuǎn)讓。

對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)表示，這一點(diǎn)其實(shí)是配合了此前積分購(gòu)房政策等內(nèi)容的，“此前積分購(gòu)房客觀上使一些購(gòu)房者可以獲得優(yōu)先購(gòu)房權(quán)。和其他城市做法一樣，對(duì)于一些優(yōu)先認(rèn)購(gòu)的房源，普遍會(huì)設(shè)置限售條件。所以此次上海的做法，充分考慮到此類購(gòu)房的實(shí)際，通過限售，進(jìn)一步限制此類住房的炒作，這也同時(shí)可以使相關(guān)樓盤進(jìn)一步降溫。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

不過，在同策研究院高級(jí)分析師李霄霄看來，住房限售的范圍僅包括“按照優(yōu)先購(gòu)房政策購(gòu)買的新建商品住房”。目前，上海僅3個(gè)樓盤在試點(diǎn)打分優(yōu)先購(gòu)房政策，來訪認(rèn)購(gòu)情況一般，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的影響現(xiàn)在來看還不大。

值得一提的是，上海已經(jīng)進(jìn)入存量市場(chǎng)，中介機(jī)構(gòu)在交易中扮演重要角色。通過管控、規(guī)范中介企業(yè)行為，有助于抑止市場(chǎng)的炒作意圖。基于此，《通知》要求，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理，持續(xù)整頓規(guī)范房地產(chǎn)中介經(jīng)營(yíng)行為，著力加強(qiáng)房地產(chǎn)信息服務(wù)平臺(tái)監(jiān)管；規(guī)范二手住房?jī)r(jià)格等信息發(fā)布行為，嚴(yán)格房源核驗(yàn)，未經(jīng)核驗(yàn)不得發(fā)布房源掛牌信息；嚴(yán)肅查處誘導(dǎo)虛高價(jià)格掛牌、哄抬房?jī)r(jià)、借機(jī)炒作、擾亂市場(chǎng)等行為。

此外，上海此次政策還明確，嚴(yán)格規(guī)范企業(yè)購(gòu)買商品住房，全面執(zhí)行關(guān)于規(guī)范企業(yè)購(gòu)買商品住房（包括新建商品住房和二手住房）的規(guī)定，嚴(yán)格審核企業(yè)購(gòu)買的商品住房再次上市交易的年限限制；在新建商品住房項(xiàng)目開盤銷售時(shí)，居民選房購(gòu)房?jī)?yōu)先于企業(yè)。

“從此類政策規(guī)定可以看出，對(duì)于企業(yè)的購(gòu)房也進(jìn)行嚴(yán)管。這主要是兩個(gè)渠道，其一，企業(yè)購(gòu)房后，其持有時(shí)間有約束，這樣可以防范企業(yè)進(jìn)行短線操作；其二，通過明確居民購(gòu)房?jī)?yōu)先的內(nèi)容，實(shí)際上減少企業(yè)搶房現(xiàn)象。這將有助于真正防范企業(yè)投資房產(chǎn)所帶來的困擾。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)，宅地出讓實(shí)行限價(jià)競(jìng)價(jià)

土地市場(chǎng)一直是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要一環(huán)，尤其是最近上海普陀宅地出現(xiàn)了較高溢價(jià)，引發(fā)了市場(chǎng)較大關(guān)注。

記者注意到，《通知》要求，深化完善房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，在房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)的基礎(chǔ)上，商品住宅用地出讓實(shí)行限價(jià)競(jìng)價(jià)。競(jìng)買人在參與商品住宅用地競(jìng)拍前，應(yīng)簽署“知曉出讓地塊房地聯(lián)動(dòng)房?jī)r(jià)查詢結(jié)果以及理性競(jìng)價(jià)”的承諾書，承諾書納入土地出讓合同。對(duì)非理性競(jìng)價(jià)的企業(yè)，規(guī)劃資源、房屋管理等部門將聯(lián)合約談警示，后續(xù)還將加強(qiáng)土地出讓合同履約、金融信貸、稅收、房屋銷售等監(jiān)管。

同時(shí)，《通知》提出，嚴(yán)格新建商品住房?jī)r(jià)格備案管理，要求上海各區(qū)應(yīng)切實(shí)承擔(dān)起新建商品住房項(xiàng)目?jī)r(jià)格備案管理的主體責(zé)任，指導(dǎo)開發(fā)企業(yè)合理定價(jià)，對(duì)定價(jià)過高的項(xiàng)目，堅(jiān)決予以調(diào)整。上海市房管部門也進(jìn)一步強(qiáng)化新建商品住房項(xiàng)目?jī)r(jià)格備案復(fù)核，堅(jiān)決防止上市銷售項(xiàng)目備案價(jià)格過高。

對(duì)此，李霄霄指出，土地限價(jià)競(jìng)價(jià)在其他城市已經(jīng)有實(shí)施的案例，目前上海部分熱點(diǎn)板塊面臨價(jià)格倒掛，政府嚴(yán)格執(zhí)行限價(jià)政策面臨的市場(chǎng)壓力較大。在土地出讓環(huán)節(jié)預(yù)先設(shè)定好房?jī)r(jià)、由房企自主競(jìng)價(jià)地價(jià)，有助于在土地出讓環(huán)節(jié)控制地價(jià)、達(dá)到穩(wěn)房?jī)r(jià)的目的。

“樓面價(jià)決定未來售價(jià)，尤其是‘面粉’和面包價(jià)格接近，市場(chǎng)預(yù)期上升，入市意愿高。土地價(jià)格限定有助于穩(wěn)定預(yù)期，后續(xù)會(huì)制定相應(yīng)拿地方法，到達(dá)限價(jià)后誰可以拿下地塊。”業(yè)內(nèi)人士稱。

值得一提的是，《通知》的另一大關(guān)注點(diǎn)在于，租賃地塊將分別制訂供應(yīng)計(jì)劃，和銷售性商品地塊分開。此前二者合并列入供應(yīng)計(jì)劃，但租賃地塊無法形成有效供應(yīng)。

此外，此次政策還明確，加大商品住宅用地供應(yīng)力度，保障性住房用地“應(yīng)保盡保”，單列租賃住房用地計(jì)劃；壓實(shí)各區(qū)主體責(zé)任，量化地價(jià)調(diào)控目標(biāo)，合理制定土地出讓方案，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，嚴(yán)防高溢價(jià)，堅(jiān)決遏制非理性拿地。“此舉可以充分保證銷售性地塊充足穩(wěn)定，同時(shí)充足供應(yīng)也有助于平抑地價(jià)。”業(yè)內(nèi)人士稱。

新京報(bào)記者張曉蘭