3月3日晚間，上海市住建委、上海市規(guī)劃和資源資源局、上海市房管局三部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》（簡(jiǎn)稱“新滬七條”），其中一條“對(duì)按照優(yōu)先購(gòu)房政策購(gòu)買的新建商品住房，在購(gòu)房合同網(wǎng)簽備案滿5年后方可轉(zhuǎn)讓”引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。這也是上海首次對(duì)新房明確提出限售。 

目前，上海只有無(wú)房戶購(gòu)房積分制度被稱為“優(yōu)先政策”，但具體細(xì)則還要等待官方后續(xù)的解釋。 

“5年限售”是“新滬七條”最受關(guān)注的政策，與杭州春節(jié)前出臺(tái)的調(diào)控政策有異曲同工之妙。1月27日，杭州出臺(tái)調(diào)控政策，其中一條“本市限購(gòu)范圍內(nèi)，新建商品房項(xiàng)公證搖號(hào)公開(kāi)銷售中簽率小于或等于10%的，自取得不動(dòng)產(chǎn)證之日起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓”。與杭州一樣，上海也是在一手房市場(chǎng)過(guò)熱之后祭出“限售”，抑制投資、投機(jī)客的資金涌入樓市。 

結(jié)合近期部分大城市政策密集出臺(tái)的事件，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，今年全面解決大城市住房問(wèn)題的調(diào)控大幕正式拉開(kāi)了。包括咨詢機(jī)構(gòu)人士、中介人士在內(nèi)，不少人與嚴(yán)躍進(jìn)看法一致，上海此次調(diào)控是為了穩(wěn)房?jī)r(jià)、防止市場(chǎng)過(guò)熱。 

嚴(yán)躍進(jìn)指出，“優(yōu)先購(gòu)房者5年限售”這一點(diǎn)其實(shí)是為此前積分購(gòu)房政策補(bǔ)漏；同時(shí)也是參考其他城市做法，對(duì)于優(yōu)先認(rèn)購(gòu)的房源設(shè)置限售的條件，可以將那些想通過(guò)優(yōu)先購(gòu)房途徑獲得房源的炒房客擋在門外。同樣，這招也可以降低那些優(yōu)先購(gòu)買客戶較多的樓盤(pán)的市場(chǎng)預(yù)期。 

年后首宗土地出讓引關(guān)注 

另一名業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上海在牛年開(kāi)工后再次加碼樓市調(diào)控，導(dǎo)火索或在于土地市場(chǎng)先熱起來(lái)，出現(xiàn)高溢價(jià)地塊，擔(dān)憂土地市場(chǎng)溫度或傳遞到銷售端口。這么做主要是為了穩(wěn)房?jī)r(jià)、抑制市場(chǎng)過(guò)熱。 

2月20日，融創(chuàng)建發(fā)聯(lián)合體以總價(jià)64.52億元競(jìng)得普陀區(qū)一幅純宅地，成交樓面價(jià)8.43萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率36.15%。地塊屬于軌交上蓋，總建筑面積不到8萬(wàn)平方米，沒(méi)有自持要求，可以說(shuō)是不折不扣的稀缺地塊。然而，這幅地塊東側(cè)，是去年12月大華集團(tuán)拿下的一幅總價(jià)30.6億的宅地，彼時(shí)的樓面價(jià)只有4.74萬(wàn)元/平方米。兩個(gè)月地價(jià)翻番，且周邊二手房單價(jià)接近6萬(wàn)元/平方米。“面粉比面包貴”，雖不能完全指向土地市場(chǎng)火爆，但肯定是區(qū)域板塊過(guò)熱了。 

不久后，“上海普陀”微信公眾號(hào)發(fā)布了一則消息，針對(duì)這次土拍地塊高溢價(jià)成交的情況，普陀區(qū)政府第一時(shí)間約談了融創(chuàng)上海及項(xiàng)目公司相關(guān)負(fù)責(zé)人，約談?dòng)蓞^(qū)規(guī)劃資源局和區(qū)房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人主持。約談中，區(qū)政府重申了國(guó)家和本市房地產(chǎn)調(diào)控的工作要求，表明了將毫不動(dòng)搖貫徹執(zhí)行“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”決心，以實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)。明確表示：要求受讓人充分認(rèn)識(shí)到政策的嚴(yán)肅性，做好充分的思想準(zhǔn)備，合理調(diào)整預(yù)期。 

但凡有“限價(jià)”的城市，普遍存在一個(gè)現(xiàn)象：一手新盤(pán)往往有價(jià)格倒掛，有投機(jī)炒作空間。政府鎖定持有年限，增加炒房成本，可以震懾投機(jī)需求。為了降低市場(chǎng)預(yù)期，“新滬七條”還提出了土地限價(jià)競(jìng)價(jià)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓板價(jià)決定未來(lái)售價(jià)，尤其是面粉和面包價(jià)格接近，市場(chǎng)預(yù)期上升，入市意愿高。土地價(jià)格限定有助于穩(wěn)定預(yù)期。后續(xù)會(huì)制定相應(yīng)拿地方法，到達(dá)限價(jià)后誰(shuí)可以拿下地塊。 

此外，租賃地塊分別制訂供應(yīng)計(jì)劃，和銷售性商品地塊分開(kāi)。此前二者合并列入供應(yīng)計(jì)劃，但租賃地塊無(wú)法形成有效供應(yīng)。此舉可以充分保證銷售性地塊充足穩(wěn)定，同時(shí)充足供應(yīng)也有助于平移地價(jià)。 

小陽(yáng)春傳統(tǒng)銷售旺季即將到來(lái)，市場(chǎng)走向備受關(guān)注。與杭州樓市情況接近的是，盡管1月底杭州對(duì)炒房資金實(shí)施了“大封殺”，仍然難擋年前一波紅盤(pán)中簽率低于10%，上海“121”政策后，一手樓盤(pán)同樣出現(xiàn)多人搖號(hào)的現(xiàn)象。 

為防止樓市出現(xiàn)過(guò)熱傾向，上海繼續(xù)在調(diào)控政策上補(bǔ)短板，并借鑒其他熱點(diǎn)城市的做法，先強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格執(zhí)行，再看效果，不排除后面還有一系列調(diào)控舉措繼續(xù)擠壓投機(jī)需求。 

同策研究院高級(jí)分析師李霄霄指出，“新滬七條”受關(guān)注的是第二條跟第七條，其他的幾條關(guān)于整頓市場(chǎng)秩序、強(qiáng)化市場(chǎng)管理的政策在之前已經(jīng)出過(guò)，在這份文件中只是強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格執(zhí)行政策。 

第二條限價(jià)競(jìng)價(jià)在其他城市已經(jīng)有實(shí)施的案例，目前上海部分熱點(diǎn)板塊面臨價(jià)格倒掛，政府嚴(yán)格執(zhí)行限價(jià)政策面臨的市場(chǎng)壓力較大。在土地出讓環(huán)節(jié)預(yù)先設(shè)定好房?jī)r(jià)、由房企自住競(jìng)價(jià)地價(jià)有助于在前段控制地價(jià)達(dá)到穩(wěn)房?jī)r(jià)的目的。 

第七條住房限售的范圍僅包括“優(yōu)先購(gòu)房政策購(gòu)買的新建商品住房”。目前上海僅三個(gè)樓盤(pán)在試點(diǎn)打分優(yōu)先購(gòu)房政策，來(lái)訪認(rèn)購(gòu)情況一般，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的影響目前來(lái)看還不大。 

中環(huán)某板塊春節(jié)后新增5家中介門店 

“新滬七條”中，進(jìn)一步加強(qiáng)中介管理，對(duì)于中介市場(chǎng)規(guī)范行為進(jìn)行管控。上海已經(jīng)進(jìn)入存量市場(chǎng)，中介機(jī)構(gòu)在交易中扮演重要角色。通過(guò)管控、規(guī)范中介企業(yè)行為，抑止炒作意圖。由此可見(jiàn)，今年樓市還是以防止過(guò)熱為主，如果達(dá)不到預(yù)期效果不排除繼續(xù)加碼的可能。 

房地產(chǎn)市場(chǎng)成因復(fù)雜，過(guò)冷或過(guò)熱，并非“供需失衡”就能一言以蔽之。在最近幾個(gè)月成交維持在3.9萬(wàn)套的上海二手房市場(chǎng)中，中介被認(rèn)為是有助推作用的。 

調(diào)控之前，房?jī)r(jià)漲幅最高的是上海市中心內(nèi)環(huán)核心區(qū)域，相比之下，中環(huán)區(qū)域正處于補(bǔ)漲階段。浦東中環(huán)內(nèi)某小區(qū)，某套90平方米左右的房源在去年年底掛牌價(jià)600多萬(wàn)元，春節(jié)后，已經(jīng)漲到了900萬(wàn)元，但一直沒(méi)賣出去。據(jù)中介業(yè)務(wù)員反饋，雖然房?jī)r(jià)已經(jīng)漲到8萬(wàn)元/平方米，但近期有很多要買房子的，都沒(méi)有合適的房源掛牌。 

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道走訪了部分門店以及采訪部分買家和賣家，發(fā)現(xiàn)因?yàn)橛兄薪橐元?dú)家VIP的方式來(lái)壟斷房源，以高成交價(jià)給到業(yè)主信心，讓業(yè)主們認(rèn)為房子通過(guò)某些中介可以賣到較好的價(jià)格，這導(dǎo)致一些秉承著政策方針去平衡業(yè)主和買家利益、讓價(jià)格回歸理性的中介反而生存環(huán)境堪憂。 

中介嗅到了敏感的氣息，春節(jié)前后僅寶山大華板塊，就新開(kāi)了5家中介門店。這些中介門店正處于擴(kuò)張周期。據(jù)了解，紅星美凱龍(601828,股吧)旗下的美凱龍愛(ài)家、由房多多控股的原萃旗下加盟品牌幾畝置業(yè)等中介自去年底開(kāi)始，從外環(huán)外逐漸向市區(qū)擴(kuò)張，大規(guī)模開(kāi)店。 

為了搶房源，有的中介門店不惜承諾業(yè)以高價(jià)出售，這在一定程度上助推了房?jī)r(jià)的上漲。另一名中介業(yè)務(wù)員指出，“獨(dú)家房源”是一種壟斷行為，這導(dǎo)致房子不一定最終在短時(shí)間內(nèi)賣掉，客戶談價(jià)空間也變少。 

小陽(yáng)春不再？ 

中介人士指出，新政出臺(tái)表明二手房交易價(jià)格后期以穩(wěn)定為主，趨于理性。但目前，價(jià)格趨勢(shì)有待考量；交易量已經(jīng)是下來(lái)不少了。 

“最近市場(chǎng)成交下滑嚴(yán)重，成交周期和看房周期都非常長(zhǎng)。”前述中介業(yè)務(wù)員反映，自從新政策后，二手房成交周期和速度慢了很多，但是大多數(shù)房東心態(tài)還是比較好的。有業(yè)主近期把價(jià)格下調(diào)大概0.05%-0.07%左右。 

實(shí)際上，上海二手房的房源量自去年下半年開(kāi)始，每月保持高位成交，已經(jīng)去化了不少，目前成交下滑的主要原因有：庫(kù)存量本身就不太多，可以看的范圍和數(shù)量也少；“121”新政執(zhí)行之后，二手房增值稅免征“2改5”，稅費(fèi)變化也導(dǎo)致房源出手難度增加了；加之有的中介做獨(dú)家房源，客戶看房也受限。 

多個(gè)中介門店業(yè)務(wù)員反饋，小陽(yáng)春能否如期出現(xiàn)，具體還是要看3月份的市場(chǎng)成交量及客戶反應(yīng)。由于2月份二手房數(shù)據(jù)目前還沒(méi)有公開(kāi)，但從一手房成交數(shù)據(jù)來(lái)看，小陽(yáng)春恐怕難以出現(xiàn)。 

第三方數(shù)據(jù)顯示，3月1日，全上海121個(gè)板塊仍未達(dá)到全面上漲，板塊之間差異依然明顯。從2月1日-2月21日數(shù)據(jù)來(lái)看，一手房成交套書(shū)同比已經(jīng)減半。 

誠(chéng)然，不管后續(xù)市場(chǎng)走勢(shì)如何，上海從各方封堵炒房資金的態(tài)度已經(jīng)很明顯。就在同一天，杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》，提出對(duì)法拍房限購(gòu)，嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸等要求。 

上海、杭州最新的調(diào)控離上輪調(diào)控僅相隔1個(gè)月，并且在同一天內(nèi)發(fā)布政策，一個(gè)宏觀背景是：今年1月底，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)倪虹帶隊(duì)在上海、深圳調(diào)研時(shí)指出，城市政府要充分認(rèn)識(shí)保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要性，毫不動(dòng)搖堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，切實(shí)落實(shí)城市主體責(zé)任。近日，倪虹又帶隊(duì)赴浙江杭州、江蘇無(wú)錫調(diào)研督導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制落實(shí)情況，重申“房住不炒”，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，切實(shí)落實(shí)城市主體責(zé)任，確保黨中央、國(guó)務(wù)院的決策部署落到實(shí)處。 

附：《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的通知》 

各有關(guān)單位： 

為落實(shí)《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》（滬建房管聯(lián)〔2021〕48號(hào)），進(jìn)一步加強(qiáng)土地市場(chǎng)和商品住房市場(chǎng)管理，著力穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，確保本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，現(xiàn)就有關(guān)事項(xiàng)通知如下： 

一、強(qiáng)化住宅用地供應(yīng)管理。及時(shí)公布住宅用地供應(yīng)計(jì)劃和存量住宅用地信息。加大商品住宅用地供應(yīng)力度，保障性住房用地“應(yīng)保盡保”，單列租賃住房用地計(jì)劃。壓實(shí)各區(qū)主體責(zé)任，量化地價(jià)調(diào)控目標(biāo)，合理制定土地出讓方案，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，嚴(yán)防高溢價(jià)，堅(jiān)決遏制非理性拿地。 

二、深化完善房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制。在房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)的基礎(chǔ)上，商品住宅用地出讓實(shí)行限價(jià)競(jìng)價(jià)。競(jìng)買人在參與商品住宅用地競(jìng)拍前，應(yīng)簽署知曉出讓地塊房地聯(lián)動(dòng)房?jī)r(jià)查詢結(jié)果以及理性競(jìng)價(jià)的承諾書(shū)，承諾書(shū)納入土地出讓合同。對(duì)非理性競(jìng)價(jià)的企業(yè)，規(guī)劃資源、房屋管理等部門聯(lián)合約談警示，后續(xù)加強(qiáng)土地出讓合同履約、金融信貸、稅收、房屋銷售等監(jiān)管。 

三、嚴(yán)格新建商品住房?jī)r(jià)格備案管理。各區(qū)應(yīng)切實(shí)承擔(dān)起新建商品住房項(xiàng)目?jī)r(jià)格備案管理的主體責(zé)任，指導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)合理定價(jià)，對(duì)定價(jià)過(guò)高的項(xiàng)目，堅(jiān)決予以調(diào)整。市房管部門進(jìn)一步強(qiáng)化新建商品住房項(xiàng)目?jī)r(jià)格備案復(fù)核，堅(jiān)決防止上市銷售項(xiàng)目備案價(jià)格過(guò)高。 

四、強(qiáng)化商品住房交易管理。進(jìn)一步優(yōu)化房屋交易網(wǎng)簽備案制度，拓寬網(wǎng)簽備案數(shù)據(jù)應(yīng)用范圍。加強(qiáng)部門間信息共享，通過(guò)大數(shù)據(jù)篩查、專項(xiàng)檢查等方式，加大稅收征管、購(gòu)房資金核查和新購(gòu)住房抵押監(jiān)管的力度。 

五、進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理。持續(xù)整頓規(guī)范房地產(chǎn)中介經(jīng)營(yíng)行為，著力加強(qiáng)房地產(chǎn)信息服務(wù)平臺(tái)監(jiān)管。規(guī)范二手住房?jī)r(jià)格等信息發(fā)布行為，嚴(yán)格房源核驗(yàn)，未經(jīng)核驗(yàn)不得發(fā)布房源掛牌信息。嚴(yán)肅查處誘導(dǎo)虛高價(jià)格掛牌、哄抬房?jī)r(jià)、借機(jī)炒作、擾亂市場(chǎng)等行為。 

六、嚴(yán)格規(guī)范企業(yè)購(gòu)買商品住房。全面執(zhí)行關(guān)于規(guī)范企業(yè)購(gòu)買商品住房（包括新建商品住房和二手住房）的規(guī)定，嚴(yán)格審核企業(yè)購(gòu)買的商品住房再次上市交易的年限限制。在新建商品住房項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)銷售時(shí)，居民選房購(gòu)房?jī)?yōu)先于企業(yè)。 

七、實(shí)施住房限售。對(duì)按照優(yōu)先購(gòu)房政策購(gòu)買的新建商品住房，在購(gòu)房合同網(wǎng)簽備案滿5年后方可轉(zhuǎn)讓。 

上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì) 

上海市規(guī)劃和自然資源局 

上海市房屋管理局 

2021年3月3日