市場沒有等來金三銀四的樓市成交旺季。

二手住房成交參考價(jià)的推出如同給過熱的深圳樓市按下了“暫停鍵”。春節(jié)后深圳樓市買賣雙方陷入博弈，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)遇到了“專項(xiàng)檢查”，而二手住宅市場成交量幾近腰斬。

深圳官方遏制“炒房風(fēng)氣”的決心超出了外界預(yù)期，緊隨而來的系列封堵投機(jī)、利好剛需的政策仍在加碼。

近日，深圳銀行相繼表態(tài)以參考價(jià)為住房按揭貸款的重要參考依據(jù)、深圳對(duì)經(jīng)營貸違規(guī)進(jìn)入樓市的排查也在跟進(jìn)。同時(shí)，新房積分制度向十年內(nèi)深戶無房戶群體顯著傾斜，針對(duì)假離婚再祭出“補(bǔ)丁”舉措，新房供應(yīng)同比增多等悉數(shù)出臺(tái)，深圳樓市投機(jī)客正在遭遇各個(gè)維度的圍剿。

去樓市“虛火”的舉措逐步落地，市場人士普遍認(rèn)為樓市陷入迷茫期是政策作用的產(chǎn)物。實(shí)際住房需求只是被短暫壓制而已。

成交量遭腰斬

“最近樓市的成交量很少，詢問的人倒是不少。要是不著急買房的話，建議再等等看。”深圳貝殼找房龍崗片區(qū)的門店負(fù)責(zé)人黃小花說，春節(jié)后至今，他一單未能成交。

2月8日，深圳住建局發(fā)布《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》（下稱“2·8新政”），首次公布了3595個(gè)小區(qū)成交參考價(jià)，正式在二手房市場推行“二手住宅成交價(jià)格參考機(jī)制”。

以黃小花十多年的房產(chǎn)中介從業(yè)經(jīng)驗(yàn)判斷，預(yù)料樓市大概率會(huì)由去年的成交過熱轉(zhuǎn)變?yōu)殡p方博弈的狀況。

面對(duì)突然而至的調(diào)控，貝殼/鏈家等深圳房產(chǎn)中介的官網(wǎng)、APP等房源隨即便均不顯示價(jià)格，深圳二手房市場也陷入沉寂。

春節(jié)過后的2月23日，深圳住建局又發(fā)布了一份《關(guān)于開展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)二手住房成交參考價(jià)格應(yīng)用情況專項(xiàng)檢查的通知》。按照專項(xiàng)檢查的工作方案，深圳住建局的檢查內(nèi)容主要包括兩部分：一是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在門店、網(wǎng)站及相關(guān)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)發(fā)布的二手住房掛牌價(jià)格是否超出二手住房成交參考價(jià)格；二是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員通過微信、QQ等網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)發(fā)布的二手住房價(jià)格是否超出二手住房成交參考價(jià)格。

該專項(xiàng)檢查分成兩個(gè)階段，第一階段從2月23日開始，截至2月26日；第二階段始于2月27日，持續(xù)一個(gè)月。

時(shí)刻注意監(jiān)管動(dòng)向的黃小花立刻組織門店的經(jīng)紀(jì)人員在公司官網(wǎng)、APP等，掛上“本套房源參考總價(jià)”、“本小區(qū)政府參考單價(jià)”等信息。2月26日前后，深圳各大房產(chǎn)中介的官網(wǎng)、APP等房源信息陸續(xù)顯現(xiàn)，客戶的購房咨詢、帶看等活動(dòng)也開始多了起來。

但與之對(duì)應(yīng)的是成交量的斷崖式下行。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)顯示，2月22日至28日，深圳二手房網(wǎng)簽834套（含自助網(wǎng)簽）。對(duì)比“2·8新政”前2500套左右的周度網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，新政后的單周網(wǎng)簽量下降近七成。

另據(jù)樂有家研究中心數(shù)據(jù)，2月深圳二手住宅市場過戶4166套，環(huán)比下跌40.55%，二手住宅市場成交量幾近腰斬。

同樣注意到樓市動(dòng)向的深圳土著包小陽，因著急用錢，將閑置待售的一套二手房較市場價(jià)下調(diào)了50萬元。

“這套房對(duì)應(yīng)的成交參考價(jià)是450萬，差不多還停留在2018年的市場價(jià)水平。‘2·8新政’前，我掛牌價(jià)是市場價(jià)600萬~650萬，現(xiàn)在計(jì)劃550萬出掉。”包小陽告訴第一財(cái)經(jīng)記者，很多意向買家會(huì)電話詢問實(shí)際成交價(jià)格，如果不是手頭資金不夠充裕，他壓根兒就沒計(jì)劃降價(jià)。

多位房產(chǎn)中介人士告訴第一財(cái)經(jīng)記者，新政后，不少業(yè)主因房源優(yōu)勢(shì)不顯著、著急回籠資金等選擇小幅下調(diào)房源價(jià)格。深圳中原研究中心報(bào)告顯示，2021年2月最后一周（2月21日~2月27日），業(yè)主報(bào)價(jià)下跌的盤源占比為33.0%。

去樓市“虛火”基調(diào)顯著

像包小陽這樣坐擁好幾套房產(chǎn)的深圳土著，在看到“28新政”出臺(tái)之際，有驚訝于調(diào)控政策的迅猛，但并沒有預(yù)料到金融監(jiān)管端也會(huì)快速跟進(jìn)。“主要是覺得房源的參考價(jià)普遍比市場成交價(jià)低，當(dāng)時(shí)就感覺銀行大概率不會(huì)按照這個(gè)政策去跟進(jìn)審批房貸。”

但市場顯然低估了深圳遏制投機(jī)炒房的決心。深圳工、農(nóng)、中、建四大行及光大銀行、平安銀行，紛紛表態(tài)以參考價(jià)為住房按揭貸款的重要參考依據(jù)。

按揭貸收緊，最直接的影響是，購房者能夠動(dòng)用的杠桿變低了。

按揭貸被嚴(yán)控之后，深圳官方對(duì)經(jīng)營貸違規(guī)進(jìn)入樓市的排查也在跟進(jìn)。深圳個(gè)別銀行的經(jīng)營貸也開始以二手住房成交參考價(jià)格來定價(jià)，擠抵押房產(chǎn)的估值泡沫。

3月2日，銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清在國新辦新聞發(fā)布會(huì)上言及房地產(chǎn)的問題時(shí)表示，“房地產(chǎn)領(lǐng)域的核心問題還是泡沫比較大，金融化泡沫化傾向比較強(qiáng)，是金融體系最大灰犀牛，很多人買房不是為了居住，而是為了投資投機(jī)，這是很危險(xiǎn)的。”他又指，“但房地產(chǎn)金融化泡沫化勢(shì)頭得到遏制，2020年房地產(chǎn)貸款增速8年來首次低于各項(xiàng)貸款增速，這個(gè)成績來之不易，相信房地產(chǎn)問題可以逐步緩解。”

盡管更多涉金融端的樓市政策有待厘清，但越來越多的市場人士認(rèn)識(shí)到從資金端去樓市“虛火”的監(jiān)管意志。

3月2日，羅湖華潤萬象華府、縉山府雙盤齊同時(shí)啟動(dòng)誠意登記。其中，10年內(nèi)（含）在深無住房轉(zhuǎn)讓記錄且現(xiàn)名下無房，可積40分；2~10年內(nèi)（含2年）在深有住房轉(zhuǎn)讓記錄且現(xiàn)名下無房，可積20分。

新房積分制度向深戶無房戶傾斜，意味著深圳“打新”入圍的積分規(guī)則發(fā)生改變，10年內(nèi)無房的群體積分優(yōu)勢(shì)明顯提升。這也直接堵上了部分投資客把名下的房產(chǎn)賣掉或以其他方式搖身一變?yōu)?ldquo;無房人士”，以獲得優(yōu)先選“打新”盤資格的投機(jī)漏洞。

更早之前的2月20日，深圳住建局又針對(duì)假離婚再祭出“補(bǔ)丁”舉措：夫妻離婚并將房產(chǎn)分割登記給無購房資格一方名下的，另一方自離婚之日起3年內(nèi)，不得在深購買商品住房（3年內(nèi)再婚或復(fù)婚的，也適用本規(guī)定）。這一政策，直指假結(jié)婚以聯(lián)名購房的投機(jī)漏洞。

樓市陷入觀望期

一個(gè)個(gè)小漏洞被逐步堵上，深圳涉樓市的調(diào)控愈來愈精細(xì)化是市場各方共識(shí)。

一邊是打壓投機(jī)炒房的系列政策跟進(jìn)，另一邊是傾斜剛需、作用供應(yīng)端的樓市政策出臺(tái)。

以公寓為例，2月23日，深圳住建局發(fā)布關(guān)于商務(wù)公寓、宿舍配建燃?xì)夤艿涝O(shè)施問題的通知，給商務(wù)公寓、宿舍通燃?xì)忾_了綠燈，儼然是默認(rèn)了公寓的居住屬性。這也被市場部分解讀為樓市供應(yīng)端開閘，緩解住宅供應(yīng)緊張。

再以一手房供應(yīng)為例，深圳住建局官網(wǎng)顯示，今年前兩個(gè)月深圳住建局一共批出14份住宅預(yù)售證，共6535套新房，比去年同期增加了5200套。另據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)，深圳3月計(jì)劃入市的新盤有13個(gè)，其中住宅新盤10個(gè)，有超5000套新房供應(yīng)。

新房供應(yīng)的有序增加也部分分流了二手房市場的需求。樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，深圳一手住宅網(wǎng)簽3109套，環(huán)比下跌62.8%，但同比去年翻了近3倍，漲幅為275%。或受到二手市場受抑影響，轉(zhuǎn)移過來了較多新房求購需求。

面對(duì)當(dāng)前的樓市狀況，市場人士普遍認(rèn)為樓市陷入迷茫期是政策作用的產(chǎn)物。實(shí)際住房需求只是被短暫壓制而已。

截至2月28日，深圳一手住宅庫存面積271.39萬平方米。當(dāng)前深圳一手住宅去化周期為5.1個(gè)月，創(chuàng)下歷史新低。從樂有家門店數(shù)據(jù)來看，年后新增求購客戶量有大幅度上漲，一二手帶看量甚至超越年前帶看水平，說明市場的需求依然存在。黃小花這群人并不擔(dān)憂后市。

至于短暫迷茫期何時(shí)告一段落，何倩茹表示，暫時(shí)還不好判斷觀望周期，以往政策的消化周期一般是3~6個(gè)月。但目前由于二手的客戶比較少，銀行的執(zhí)行細(xì)則，又不太清晰。“第一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，我認(rèn)為要等銀行的政策十分清楚才好進(jìn)行下一步的判斷。”

多位市場人士表達(dá)了類似的看法。

“銀行對(duì)于資金進(jìn)入樓市投機(jī)獲利的封堵態(tài)度是很明確的，只是說有待厘二手住房成交參考價(jià)格指導(dǎo)區(qū)間、銀行的抵押評(píng)估模式等這些更細(xì)節(jié)的執(zhí)行方式，要不然好的政策初衷，也沒辦法獲得落地執(zhí)行。”深圳一家國有銀行的分行負(fù)責(zé)人士坦言。