3月3日晚間，上海市住建委、上海市規(guī)劃和自然資源局、上海市房管局三部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》（簡稱“新滬七條”），其中一條“對按照優(yōu)先購房政策購買的新建商品住房，在購房合同網(wǎng)簽備案滿5年后方可轉(zhuǎn)讓”引發(fā)市場關(guān)注。這也是上海首次對新房明確提出限售。

目前，上海只有無房戶購房積分制度被稱為“優(yōu)先政策”，但具體細(xì)則還要等待官方后續(xù)的解釋。

“5年限售”是“新滬七條”最受關(guān)注的政策，與杭州春節(jié)前出臺(tái)的調(diào)控政策有異曲同工之妙。1月27日，杭州出臺(tái)調(diào)控政策，其中一條“本市限購范圍內(nèi)，新建商品房項(xiàng)公證搖號公開銷售中簽率小于或等于10%的，自取得不動(dòng)產(chǎn)證之日起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓”。與杭州一樣，上海也是在一手房市場過熱之后祭出“限售”，抑制投資、投機(jī)客的資金涌入樓市。

結(jié)合近期部分大城市政策密集出臺(tái)的事件，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，今年全面解決大城市住房問題的調(diào)控大幕正式拉開了。包括咨詢機(jī)構(gòu)人士、中介人士在內(nèi)，不少人與嚴(yán)躍進(jìn)看法一致，上海此次調(diào)控是為了穩(wěn)房價(jià)、防止市場過熱。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，“優(yōu)先購房者5年限售”這一點(diǎn)其實(shí)是為此前積分購房政策補(bǔ)漏；同時(shí)也是參考其他城市做法，對于優(yōu)先認(rèn)購的房源設(shè)置限售的條件，可以將那些想通過優(yōu)先購房途徑獲得房源的炒房客擋在門外。同樣，這招也可以降低那些優(yōu)先購買客戶較多的樓盤的市場預(yù)期。

房企高溢價(jià)拍地被約談

另一名業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上海在牛年開工后再次加碼樓市調(diào)控，導(dǎo)火索或在于土地市場先熱起來，出現(xiàn)高溢價(jià)地塊，擔(dān)憂土地市場溫度或傳遞到銷售端口。這么做主要是為了穩(wěn)房價(jià)、抑制市場過熱。

2月20日，融創(chuàng)建發(fā)聯(lián)合體以總價(jià)64.52億元競得普陀區(qū)一幅純宅地，成交樓面價(jià)8.43萬元/平方米，溢價(jià)率36.15%。地塊屬于軌交上蓋，總建筑面積不到8萬平方米，沒有自持要求，可以說是不折不扣的稀缺地塊。然而，這幅地塊東側(cè)，是去年12月大華集團(tuán)拿下的一幅總價(jià)30.6億元的宅地，彼時(shí)的樓面價(jià)只有4.74萬元/平方米。兩個(gè)月地價(jià)接近翻番，且周邊二手房單價(jià)接近6萬元/平方米。“面粉比面包貴”，雖不能完全指向土地市場火爆，但肯定是區(qū)域板塊過熱了。

不久后，“上海普陀”微信公眾號發(fā)布了一則消息，針對這次土拍地塊高溢價(jià)成交的情況，普陀區(qū)政府第一時(shí)間約談了融創(chuàng)上海及項(xiàng)目公司相關(guān)負(fù)責(zé)人，約談?dòng)蓞^(qū)規(guī)劃資源局和區(qū)房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人主持。約談中，區(qū)政府重申了國家和本市房地產(chǎn)調(diào)控的工作要求，表明了將毫不動(dòng)搖貫徹執(zhí)行“房子是用來住的，不是用來炒的”決心，以實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)。明確表示：要求受讓人充分認(rèn)識到政策的嚴(yán)肅性，做好充分的思想準(zhǔn)備，合理調(diào)整預(yù)期。

但凡有“限價(jià)”的城市，普遍存在一個(gè)現(xiàn)象：一手新盤往往有價(jià)格倒掛，有投機(jī)炒作空間。政府鎖定持有年限，增加炒房成本，可以震懾投機(jī)需求。為了降低市場預(yù)期，“新滬七條”還提出了土地限價(jià)競價(jià)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓板價(jià)決定未來售價(jià)，尤其是面粉和面包價(jià)格接近，市場預(yù)期上升，買家入市意愿高。土地價(jià)格限定有助于穩(wěn)定預(yù)期。后續(xù)會(huì)制定相應(yīng)拿地方法，明確到達(dá)限價(jià)后誰可以拿下地塊。

此外，租賃地塊分別制訂供應(yīng)計(jì)劃，和銷售性商品地塊分開。此前二者合并列入供應(yīng)計(jì)劃，但租賃地塊無法形成有效供應(yīng)。此舉可以充分保證銷售性地塊充足穩(wěn)定，同時(shí)充足供應(yīng)也有助于平移地價(jià)。

小陽春傳統(tǒng)銷售旺季即將到來，市場走向備受關(guān)注。與杭州樓市情況接近的是，盡管1月底杭州對炒房資金實(shí)施了“大封殺”，仍然難擋年前一波紅盤中簽率低于10%，上海“121”政策后，一手樓盤同樣出現(xiàn)多人搖號的現(xiàn)象。

為防止樓市出現(xiàn)過熱傾向，上海繼續(xù)在調(diào)控政策上補(bǔ)短板，并借鑒其他熱點(diǎn)城市的做法，先強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格執(zhí)行，再看效果，不排除后面還有一系列調(diào)控舉措繼續(xù)擠壓投機(jī)需求。

同策研究院高級分析師李霄霄指出，“新滬七條”受關(guān)注的是第二條跟第七條，其他的幾條關(guān)于整頓市場秩序、強(qiáng)化市場管理的政策在之前已經(jīng)出過，在這份文件中只是強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格執(zhí)行政策。

第二條限價(jià)競價(jià)在其他城市已經(jīng)有實(shí)施的案例，目前上海部分熱點(diǎn)板塊面臨價(jià)格倒掛，政府嚴(yán)格執(zhí)行限價(jià)政策面臨的市場壓力較大。在土地出讓環(huán)節(jié)預(yù)先設(shè)定好房價(jià)、由房企自主競價(jià)地價(jià)有助于在前段控制地價(jià)達(dá)到穩(wěn)房價(jià)的目的。

第七條住房限售的范圍僅包括“優(yōu)先購房政策購買的新建商品住房”。目前上海僅三個(gè)樓盤在試點(diǎn)打分優(yōu)先購房政策，來訪認(rèn)購情況一般，對市場預(yù)期的影響目前來看還不大。

加強(qiáng)中介管理管控

“新滬七條”中，進(jìn)一步加強(qiáng)中介管理，對于中介市場規(guī)范行為進(jìn)行管控。上海已經(jīng)進(jìn)入存量市場，中介機(jī)構(gòu)在交易中扮演重要角色。通過管控、規(guī)范中介企業(yè)行為，抑止炒作意圖。由此可見，今年樓市還是以防止過熱為主，如果達(dá)不到預(yù)期效果不排除繼續(xù)加碼的可能。

房地產(chǎn)市場成因復(fù)雜，過冷或過熱，并非“供需失衡”就能一言以蔽之。在最近幾個(gè)月成交維持在3.9萬套的上海二手房市場中，中介被認(rèn)為是有助推作用的。

調(diào)控之前，房價(jià)漲幅最高的是上海市中心內(nèi)環(huán)核心區(qū)域，相比之下，中環(huán)區(qū)域正處于補(bǔ)漲階段。浦東中環(huán)內(nèi)某小區(qū)，某套90平方米左右的房源在去年年底掛牌價(jià)600多萬元，春節(jié)后，已經(jīng)漲到了900萬元，但一直沒賣出去。據(jù)中介業(yè)務(wù)員反饋，雖然房價(jià)已經(jīng)漲到8萬元/平方米，但近期有很多要買房子的，都沒有合適的房源掛牌。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者走訪了部分門店以及采訪部分買家和賣家，發(fā)現(xiàn)因?yàn)橛兄薪橐元?dú)家VIP的方式來壟斷房源，以高成交價(jià)給到業(yè)主信心，讓業(yè)主們認(rèn)為房子通過某些中介可以賣到較好的價(jià)格，這導(dǎo)致一些秉承著政策方針去平衡業(yè)主和買家利益、讓價(jià)格回歸理性的中介反而生存環(huán)境堪憂。

中介嗅到了敏感的氣息，春節(jié)前后僅寶山大華板塊，就新開了5家中介門店。這些中介門店正處于擴(kuò)張周期。據(jù)了解，紅星美凱龍旗下的美凱龍愛家、由房多多控股的原萃旗下加盟品牌幾畝置業(yè)等中介自去年底開始，從外環(huán)外逐漸向市區(qū)擴(kuò)張，大規(guī)模開店。

為了搶房源，有的中介門店不惜承諾業(yè)主以高價(jià)出售，這在一定程度上助推了房價(jià)的上漲。另一名中介業(yè)務(wù)員指出，“獨(dú)家房源”是一種壟斷行為，這導(dǎo)致房子不一定最終在短時(shí)間內(nèi)賣掉，客戶談價(jià)空間也變少。

成交下滑，小陽春不再？

中介人士指出，新政出臺(tái)表明二手房交易價(jià)格后期以穩(wěn)定為主，趨于理性。但目前，價(jià)格趨勢有待考量；交易量已經(jīng)是下來不少了。

“最近市場成交下滑嚴(yán)重，成交周期和看房周期都非常長。”前述中介業(yè)務(wù)員反映，自從新政策后，二手房成交周期和速度慢了很多，但是大多數(shù)房東心態(tài)還是比較好的。有業(yè)主近期把價(jià)格下調(diào)大概0.05%-0.07%左右。

實(shí)際上，上海二手房的房源量自去年下半年開始，每月保持高位成交，已經(jīng)去化了不少，目前成交下滑的主要原因有：庫存量本身就不太多，可以看的范圍和數(shù)量也少；“121”新政執(zhí)行之后，二手房增值稅免征“2改5”，稅費(fèi)變化也導(dǎo)致房源出手難度增加了；加之有的中介做獨(dú)家房源，客戶看房也受限。

多個(gè)中介門店業(yè)務(wù)員反饋，小陽春能否如期出現(xiàn)，具體還是要看3月份的市場成交量及客戶反應(yīng)。由于2月份二手房數(shù)據(jù)目前還沒有公開，但從一手房成交數(shù)據(jù)來看，小陽春恐怕難以出現(xiàn)。

第三方數(shù)據(jù)顯示，3月1日，全上海121個(gè)板塊仍未達(dá)到全面上漲，板塊之間差異依然明顯。從2月1日-2月21日數(shù)據(jù)來看，一手房成交套數(shù)同比已經(jīng)減半。

誠然，不管后續(xù)市場走勢如何，上海從各方封堵炒房資金的態(tài)度已經(jīng)很明顯。就在同一天，杭州市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》，提出對法拍房限購，嚴(yán)查經(jīng)營貸、消費(fèi)貸等要求。

上海、杭州最新的調(diào)控離上輪調(diào)控僅相隔1個(gè)月，并且在同一天內(nèi)發(fā)布政策，一個(gè)宏觀背景是：今年1月底，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長倪虹帶隊(duì)在上海、深圳調(diào)研時(shí)指出，城市政府要充分認(rèn)識保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的重要性，毫不動(dòng)搖堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，切實(shí)落實(shí)城市主體責(zé)任。近日，倪虹又帶隊(duì)赴浙江杭州、江蘇無錫調(diào)研督導(dǎo)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制落實(shí)情況，重申“房住不炒”，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，切實(shí)落實(shí)城市主體責(zé)任，確保黨中央、國務(wù)院的決策部署落到實(shí)處。