每年全國兩會政府工作報告中關于房地產(chǎn)的表述，涉及具體政策的落地與執(zhí)行，具有風向標意義。2021年3月5日上午，國務院總理李克強在十三屆全國人大四次會議上作政府工作報告，通過“房住不炒”、保障性租賃住房、長租房、共有產(chǎn)權住房、城市更新、老舊小區(qū)改造等關鍵詞，勾勒出2021年房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢。

今年房地產(chǎn)工作的總體基調(diào)是：保障好群眾住房需求。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期。解決好大城市住房突出問題,通過增加土地供應、安排專項資金、集中建設等辦法,切實增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權住房供給,規(guī)范發(fā)展長租房市場,降低租賃住房稅費負擔,盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

亮點1：

重申“房住不炒”，強調(diào) “三穩(wěn)”目標

繼2020年，今年政府工作報告再提“房住不炒”，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，并首次出現(xiàn)“三穩(wěn)”表述，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期。

在業(yè)內(nèi)人士看來，重申“房住不炒”，增加“三穩(wěn)”內(nèi)容，這體現(xiàn)了政府抑制當前樓市過熱的決心和態(tài)度。

2021年首月，多地樓市升溫。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1月份，70個大中城市中，53個城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲，上漲城市數(shù)量創(chuàng)近4個月來新高，其中4個一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比前一個月擴大0.3個百分點。在二手住宅方面，70個大中城市中，49個城市出現(xiàn)價格環(huán)比上漲，上漲城市數(shù)量同樣創(chuàng)近4個月來新高。

為了抑制樓市過熱，近期熱點城市密集出臺調(diào)控政策。僅3月3日一天，就有上海、杭州等地釋放調(diào)控收緊政策。杭州發(fā)布《關于進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》，提出對法拍房限購，嚴查經(jīng)營貸、消費貸等要求。上海樓市新政明確，對按照優(yōu)先購房政策購買的新建商品住房，在購房合同網(wǎng)簽備案滿5年后方可轉讓。3月3日晚間，新華社消息顯示，住房和城鄉(xiāng)建設部副部長倪虹近日在杭州、無錫調(diào)研督導房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制落實情況時說，毫不動搖地堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。

另據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，2月各地房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)高達45次，超過了1月份的42次，年內(nèi)累計房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)高達87次。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示，無論是供給側改革、三道紅線、房貸集中管理以及土地兩集中政策，近一年來政策的目標和方向都是圍繞房住不炒，推動居住消費健康發(fā)展，多維度、多舉措穩(wěn)定樓市，讓廣大人民群眾早日實現(xiàn)安居宜居。

對于2021年的政策方向，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，預計房地產(chǎn)調(diào)控保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，各地基于國家的指導精神，小步快跑、靈活適度調(diào)整自己的調(diào)控政策，有保有壓（打擊投機、支持自?。?，政策更加精細化，強調(diào)系統(tǒng)性、整體性，避免碎片化，金融、土地和住房政策一攬子推進，這在上海、深圳、杭州等熱點城市近期的調(diào)控政策上，體現(xiàn)得很明顯。

亮點2：

增加兩類住房供應：租賃住房、共有產(chǎn)權住房

為了解決好大城市住房突出問題, 政府工作報告指出，通過增加土地供應、安排專項資金、集中建設等辦法,切實增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權住房供給。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，兩會政府工作報告中，首次提及對大城市住房問題的關注，對于今年各類大城市的房地產(chǎn)政策和市場的變化有較大影響。其中，增加兩類房源供給，可以看出，后續(xù)保障性租賃住房和共有產(chǎn)權住房將成為大城市重點鋪開的產(chǎn)品，此類產(chǎn)品將承擔解決住房問題的重要角色。而且，為了實現(xiàn)此類產(chǎn)品的供給，政府工作報告明確三種方式和支持，即增加土地供應、安排專項資金、集中建設，體現(xiàn)了土地、財政、規(guī)劃等方面給予的支持，具有非常好的導向。

值得關注的是，共有產(chǎn)權住房也在政府工作報告中被重點提及。

張波表示，共有產(chǎn)權住房經(jīng)歷了多年的探索，建立健全了共有產(chǎn)權住房配售定價、產(chǎn)權劃分、使用管理、產(chǎn)權轉讓等規(guī)則，明確相關主體在房屋使用、維護等方面的權利和義務，有力推進住房保障和供應體系建設，保障了不同消費能力新市民的居住需求。

亮點3：

規(guī)范長租房市場，解決新市民、青年人住房難題

除了增加住房供應外，政府工作報告還提出，要規(guī)范發(fā)展長租房市場,降低租賃住房稅費負擔,盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，規(guī)范發(fā)展長租房市場是補齊租賃短板的關鍵舉措。我國租賃市場經(jīng)過幾年的發(fā)展，矛盾和問題已經(jīng)凸顯，機構風險加劇，規(guī)范發(fā)展長租房市場就是將監(jiān)管制度化、常態(tài)化。未來要完善長租房政策，需要不斷健全租賃行業(yè)的法規(guī)與政策體系，從租賃雙邊、經(jīng)營機構等方面不斷推動行業(yè)監(jiān)管的制度化，逐步形成長期穩(wěn)定的租賃市場，推動租客從“被動租賃”到“主動租賃”的轉變。

事實上，在去年底的中央經(jīng)濟工作會議中，也用了較多筆墨體現(xiàn)在“租房市場”上，包括高度重視保障性租賃住房建設，規(guī)范發(fā)展長租房市場，土地供應要向租賃住房建設傾斜，探索利用集體建設用地建設租賃住房，對租金水平進行合理調(diào)控。此外，近期，包括北京、上海、深圳等多個城市發(fā)布了租賃住房監(jiān)管政策。

嚴躍進分析稱，從政府工作報告對于長租房的表述可以看出，后續(xù)租賃市場的發(fā)展將繼續(xù)發(fā)力。具體分析來看，租賃住房的發(fā)展，其目標是要解決兩類群體的住房需求，即新市民和青年人，這也是后續(xù)租賃產(chǎn)品開發(fā)和經(jīng)營可以關注的目標群；租賃市場的發(fā)展將更聚焦于長租房市場，后續(xù)可能將形成各類配套政策；此次政策比較明確提及租房稅費降低的內(nèi)容，也使得后續(xù)租賃市場業(yè)務發(fā)展可以減負，這也是相關企業(yè)和租房者可以重點關注的內(nèi)容。

李宇嘉也指出，重點解決長租公寓、租房企業(yè)高成本、高稅收的問題，這也是2020年長租公寓陷入困境的主要原因，也是兩會中委員代表在此領域提及較多的內(nèi)容?？梢?，國家培育住房租賃市場，打造租購并舉住房新制度的決心比較大，未來將有相關的政策措施落地。

亮點4：

首提“實施城市更新行動”，今年新開工老舊小區(qū)5.3萬個

此前的中央和地方“十四五”規(guī)劃綱要都提出，要實施城市更新行動，政府工作報告也是首次出現(xiàn)。

去年底，住房和城鄉(xiāng)建設部黨組書記、部長王蒙徽在住房和城鄉(xiāng)建設部官網(wǎng)發(fā)表題為《實施城市更新行動》的署名文章。王蒙徽稱，實施城市更新行動，推動城市結構調(diào)整優(yōu)化和品質(zhì)提升，轉變城市開發(fā)建設方式，對全面提升城市發(fā)展質(zhì)量、不斷滿足人民群眾日益增長的美好生活需要、促進經(jīng)濟社會持續(xù)健康發(fā)展，具有重要而深遠的意義。

老舊小區(qū)改造作為城市更新的重要內(nèi)容，政府工作報告中也明確指出，2021年，政府投資更多 向惠及面廣的民生項目傾斜,新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.3萬個,提升縣城公共服務水平。