房地產(chǎn)交易市場是否存在壟斷？房地產(chǎn)稅何時落地？2021年樓市趨勢如何？全國兩會之際，澎湃新聞對話全國政協(xié)委員、房天下董事長莫天全，對上述問題作出解答。

莫天全認為，當前房地產(chǎn)交易市場存在市場集中度較高的問題，如果一家公司或平臺的市場占有率超過了30%的話，理論上來說這一家企業(yè)基本可以左右市場價格的走向，決定供需情況，更不用說交易環(huán)節(jié)費用的上漲。因此，他呼吁有關(guān)部門關(guān)注房地產(chǎn)市場發(fā)展格局，成立聯(lián)合監(jiān)管機構(gòu)、制定監(jiān)管機制，通過設立房地產(chǎn)市場壟斷程度評價指標，定期監(jiān)測全國一二線城市房地產(chǎn)市場等，讓市場更公平，讓市場發(fā)展更均衡。

對于房地產(chǎn)稅何時落地的問題，莫天全提到，房地產(chǎn)稅是遲早要出臺的。房地產(chǎn)稅的政策是綜合性的，因此產(chǎn)生的效果也是多重的。由于房地產(chǎn)稅是對納稅人財產(chǎn)的征稅，因此該稅的征收在糾正當前社會財富分配的不平衡方面起著重要作用，并且可以在一定程度上杜絕房價過高。房地產(chǎn)稅僅針對滿足基本生活需要外的房屋征收，剛需住房基本不受影響，擁有多套住房的人群受到此稅種的影響會增加房屋的持有成本，對房屋持有人而言會降低持有的積極性。

對于今年的樓市趨勢，莫天全表示，今年樓市會相對穩(wěn)定，不會有大起大落的情況出現(xiàn)。一個是國家不允許、政策不允許，一旦出現(xiàn)過快上漲情況，政策很快就會調(diào)整到位；另外一個方面，經(jīng)過幾年的調(diào)控后，供給方和需求方心態(tài)都比較正常，都期望著市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，特別是供給方不敢隨意調(diào)整市場價格。

以下為澎湃新聞記者對莫天全的專訪實錄：

澎湃新聞：此次兩會提案中，你提及房地產(chǎn)中介行業(yè)集中度高并不利于市場健康發(fā)展，在你看來，當前房地產(chǎn)交易市場是否存在壟斷，行業(yè)集中度高會產(chǎn)生哪些問題？你對避免房地產(chǎn)市場壟斷有何建議？

莫天全：我認為當前房地產(chǎn)交易市場存在市場集中度較高的情況，在過去的十幾年當中，房地產(chǎn)市場是一直隨著我們調(diào)控成長發(fā)展的，發(fā)展到今天這個階段，不管是新房還是二手房，市場集中度越來越高。特別是二手房交易，不僅沒有好轉(zhuǎn)，反而更加惡化。北京、成都等多個城市一家經(jīng)紀公司市場占有率超過50%的情況越來越多，我覺得這個狀況要引起大家的關(guān)注。

如果一家公司或平臺的市場占有率超過了30%的話，理論上來說這一家企業(yè)基本可以左右市場價格的走向，決定供需情況，更不用說交易環(huán)節(jié)費用的上漲。實際上現(xiàn)在有個別城市的市場已經(jīng)進入了壟斷，出現(xiàn)這樣的情況，對房地產(chǎn)市場正常有序的發(fā)展帶來很大的不利影響。

正因為住房產(chǎn)品是公共產(chǎn)品，它關(guān)系人民生活，帶著居者有其屋、社會公平發(fā)展等屬性，就不該讓壟斷這種不利發(fā)展的情況出現(xiàn)。

我呼吁有關(guān)部門關(guān)注房地產(chǎn)市場發(fā)展格局，成立聯(lián)合監(jiān)管機構(gòu)、制定監(jiān)管機制，通過設立房地產(chǎn)市場壟斷程度評價指標，定期監(jiān)測全國一二線城市房地產(chǎn)市場，等等，讓市場更公平，讓市場發(fā)展更均衡。

澎湃新聞：面對風云突變的市場格局，不少企業(yè)都在謀求轉(zhuǎn)型，包括轉(zhuǎn)戰(zhàn)平臺模式、從直營到加盟，你如何看待轉(zhuǎn)型，房天下如何應對市場競爭？

莫天全：市場一直在變化，任何一家企業(yè)都面臨轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新，這是時代發(fā)展和競爭催化的必然。房天下也一直在轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新，做媒體、做平臺、做交易，到現(xiàn)在回歸平臺。變化是唯一不變的，只要適合這家企業(yè)的變化都是好變化。

但是一家企業(yè)肯定有其核心和不變的東西，是這家企業(yè)最關(guān)鍵的東西。數(shù)據(jù)等就是房天下最核心的東西。未來的三五年，房天下會專注在擅長的領(lǐng)域，數(shù)據(jù)、工具、賦能平臺這幾個方面，賦能開發(fā)商、經(jīng)紀公司等。我們目前的定位是平臺，分工合作，用我們所長，讓開發(fā)商、讓中介公司做得更好，大家各盡所能，各自發(fā)揮力量，共同推動市場健康有序發(fā)展。

澎湃新聞：2020年伴隨著疫情的穩(wěn)定，多地樓市回暖，包括北上廣深及部分熱點城市房地產(chǎn)市場較為火熱，你覺得這些城市房價上漲背后有哪些主要的因素？

莫天全：各地政府都在深入貫徹落實中央有關(guān)“房住不炒”的最高綱領(lǐng)，面對房地產(chǎn)市場的變化需要及時調(diào)控到位。但我們也看到，去年年底到今年年初，局部地區(qū)出現(xiàn)過快上漲的情況。這里面不外乎市場因素和資本因素。

我覺得本輪一線城市房價上漲的原因主要有三個方面，一個是一線城市需求旺盛，城市快速發(fā)展吸納了大量人才涌入，新流入人口有住房需求存在，購買力較強；第二個是從投資角度看，房產(chǎn)還是有一定的投資特點的，尤其對于一線城市而言，相對于其他投資，房產(chǎn)的抗風險能力更好一些，所以會成為大家比較偏好的選擇；第三個方面是來自疫情的影響，2020年房地產(chǎn)的需求沒有得到釋放，在年底及今年年初需求集中釋放，所以出現(xiàn)了部分城市房價較快上漲的情況。

澎湃新聞：你如何看待2020年下半年以來多地出臺的樓市調(diào)控政策？對于當前樓市的限購限貸等政策持什么觀點？

莫天全：總體來說，房地產(chǎn)市場調(diào)控是一個持續(xù)的話題，我相信今年還會延續(xù)這種調(diào)控的狀況。因為國家要保持房地產(chǎn)市場的長期穩(wěn)定發(fā)展，不能出現(xiàn)大起大落的情況，房企“三道紅線”和房貸“兩道紅線”等監(jiān)管要求的出臺，對于避免房地產(chǎn)市場或者房地產(chǎn)這個行業(yè)自己出問題是有必要的。再有房地產(chǎn)市場這個行業(yè)跟其他的十幾個行業(yè)都緊密相關(guān)的，這十幾個行業(yè)又牽扯出更多的行業(yè)來。如果房地產(chǎn)市場出現(xiàn)問題，對整個國民經(jīng)濟也會有影響，所以說從國民經(jīng)濟的健康發(fā)展來說，也需要對房地產(chǎn)市場特別關(guān)注。

限購限貸等對于穩(wěn)定房價、防范金融風險都有重要的意義，一方面，限購可以在一定程度上限制資金流向房地產(chǎn)，抑制市場過熱，減少房地產(chǎn)市場波動，使市場呈現(xiàn)弱周期性，減小房地產(chǎn)市場風險。另一方面，限貸政策對一部分高杠桿的投資者會有一些限制，可以讓購房者充分考量自身的資金狀況，在力所能及的范圍內(nèi)貸款，不至于帶來太大的經(jīng)濟壓力和金融風險。限購限貸已執(zhí)行多年，事實證明對于防范市場風險是非常有必要的，尤其是面對疫情等黑天鵝事件時，金融風險對個體和國家而言都是相對可控的，不至于出現(xiàn)大面積斷供等情況。

澎湃新聞：銀保監(jiān)會主席郭樹清此前稱房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國金融風險方面最大的“灰犀牛”，并于近日再次喊話和警示炒房者。你對當前房地產(chǎn)領(lǐng)域的風險怎么看？如何推動房地產(chǎn)市場更健康的發(fā)展？

莫天全：我覺得房地產(chǎn)領(lǐng)域的風險是相對的，購房者在選擇購買前，做好調(diào)查和分析，能在一定程度上規(guī)避風險。當然，我絕對不鼓勵炒房，這是不符合國家政策的。但是對于正常的房產(chǎn)購買者來說，在選購房產(chǎn)時充分考量到幾種情況，能夠在一定程度上規(guī)避掉風險。一要充分考慮市場的供需情況，如果當?shù)貥鞘行枨笸钢乐兀趦r格塔尖，可以等等。二要評估所投資房產(chǎn)的收益是否高于持有成本。第三方面是投資標的選擇時需要注意其安全性。如果選擇期房投資，要注重開發(fā)商的實力和經(jīng)營狀況。二手房投資也是如此，要注意房產(chǎn)本身是否有多次抵押，是否有租約，是否有其他債務等問題。第四個方面，購房者要仔細評估自身的貸款償還能力。

推動房地產(chǎn)市場更健康的發(fā)展是一個非常宏觀的話題，國家所做的調(diào)控也好，立法也好，金融手段也好，行政手段也好，都是為了房地產(chǎn)市場更健康的發(fā)展。我今年關(guān)于房地產(chǎn)方面的提案也是這個目的：呼吁有關(guān)部門關(guān)注房地產(chǎn)市場發(fā)展格局，建立跨部門的國家住房市場監(jiān)管機構(gòu)，建立科學合理國家住房市場監(jiān)管制度，創(chuàng)新從業(yè)制度，避免壟斷的出現(xiàn)，讓市場更公平，發(fā)展更均衡，保障住房市場的健康發(fā)展。

澎湃新聞：房地產(chǎn)稅被認為是房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的一個重要內(nèi)容，但當前房地產(chǎn)稅仍緩慢推進中，如何看待房地產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場的作用？

莫天全：房地產(chǎn)稅的政策是綜合性的，因此產(chǎn)生的效果也是多重的。由于房地產(chǎn)稅是對納稅人財產(chǎn)的征稅，因此該稅的征收在糾正當前社會財富分配的不平衡方面起著重要作用，并且可以在一定程度上杜絕房價過高。房地產(chǎn)稅僅針對滿足基本生活需要外的房屋征收，剛需住房基本不受影響，擁有多套住房的人群受到此稅種的影響會增加房屋的持有成本，對房屋持有人而言會降低持有的積極性。從這個角度講，我認為房地產(chǎn)稅對社會公平發(fā)展的貢獻大于對房地產(chǎn)市場的影響。

我一直認為房產(chǎn)稅是遲早要出臺的，但是出臺的時間節(jié)點上面要注意，我的理解是稅種的出臺暫時是負面的沖擊，如果是在經(jīng)濟有下行壓力的情況下，最好緩一緩再推行；經(jīng)濟比較好的情況下及時推出。今年疫情沖擊之下，我覺得大的環(huán)境應該不利于更多稅種的出臺，我相信國家也會非常小心。

澎湃新聞：在“房住不炒”及房地產(chǎn)行業(yè)“三道紅線”背景下，對于2021年的樓市趨勢，作何預判？

莫天全：政策決策層立場明確，堅持房子是用來住的，不是用來炒的，確保房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展，“三道紅線”等各種政策的出臺，房企在資金壓力下拿地也會相對謹慎。所以我認為今年樓市會相對穩(wěn)定，不會有大起大落的情況出現(xiàn)。一個是國家不允許、政策不允許，一旦出現(xiàn)過快上漲情況，政策很快就會調(diào)整到位；另外一個方面，經(jīng)過幾年的調(diào)控后，供給方和需求方心態(tài)都比較正常，都期望著市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，特別是供給方不敢隨意調(diào)整市場價格。

澎湃新聞：你個人比較看好的區(qū)域或城市有哪些，原因是什么？

莫天全：房地產(chǎn)市場與國家的經(jīng)濟發(fā)展情況是一致的，南方整體比北方更好，東邊整體比西邊更好，這跟整個社會發(fā)展、經(jīng)濟發(fā)展、人口遷徙是一致的。我認為這種狀態(tài)還會持續(xù)一段時間。

從今年房地產(chǎn)市場的情況來看，也呈現(xiàn)出了“南熱北冷”的局面，這一局面會在很長一段時間內(nèi)維持不變，所以短期內(nèi)我對南部地區(qū)和東部地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展情況更為看好。